多元价值视阈下宅基地价格构成、影响因素计量与调控

发布时间：2020-07-12 06:11

【摘要】：在建立城乡统一建设用地市场背景下,科学认识宅基地价值构成、价格体系及价格影响因素,有利于在宅基地制度改革试点过程中发挥价格机制对宅基地配置的调控作用,保障农民安居及宅基地有偿使用、退出、转让、抵押等工作的顺利开展。本文以浙江省义乌市作为研究主体,总结了宅基地多层次价值构成及表现形式,剖析了宅基地价值构成的多重多样性、主体差异性、显现不完全性等特点以及价值构成的变迁规律。根据实践中形成的五种宅基地价格类型,分析了不同价格与价值的对应关系。从集体内部和区域两个层面,分析了宅基地价格影响因素,根据实地采集的数据,运用计量软件对区域层面宅基地价格影响因素进行了定量分析。在阐述宅基地价格合理水平判断标准和分析现有宅基地价格调控措施的基础上,结合宅基地价格影响因素,从供需平衡维护、价格公示管理和动态价格干预三方面设计了宅基地价格调控政策体系。通过研究得出以下结论:(1)基于宅基地使用价值的不同表现形式,宅基地价值由保障、经济、潜在、情感和公用五类价值构成,其中占主导地位的是居住保障价值、居住保障与收益价值兼有,这两种价值形式的实现均依附宅基地使用权的取得和保有。(2)宅基地价格体系由有偿使用、转让、退出、置换和征收补偿价格组成,这五种价格主要反映宅基地主导价值。宅基地有偿使用和转让价格是宅基地制度改革中需重点研究的价格类型,实践中,这两类价格既有融合,也会发生背离。(3)在微观层面,供求变动、定价策略、权利主体、土地金融、市场中介五个因素对宅基地有偿使用和转让价格形成有影响;在区域层面,距市区距离、公交便捷度、农民人均纯收入、旧村改造、道路通达度、公共设施完备程度六个因素对宅基地有偿使用和转让价格有显著影响。宅基地价格影响因素与城市地价主要影响因素基本相符,差异主要体现在影响因素的权重顺序。(4)宅基地价格调控目标是确保形成反映宅基地主导价值的价格,对于宅基地居住保障与收益价值为主要价值形式的区域,调控政策应维护转让价格平稳和租金收益合理;对于宅基地居住保障为主要价值形式的区域,调控政策应保障宅基地及时供应和存量盘活,保障有偿使用价格在农户承受范围内。
【学位授予单位】：中国地质大学(北京)
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F321.1
【图文】：

技术路线图,价格调控,区位因素,政策建议

1 绪论型，使区位因素、交通便捷度、社会经济状况等变量都能在分析框架内，并以模型提供的变量为依托提出宅基地价格调控的政策建议本研究采用的技术路线见图 1-1。

行政区划图,义乌市,行政区划图

辖 8 个街道办事处、6 个建制镇、714 个行政村（居委会3），市政府驻地稠城街道（图2-1）。全市户籍人口 81 万，登记在册外来人口 143.7 万，城镇化率为 77.6%。改革开放以来，义乌市坚持和深化“兴商建市”发展战略，以培育、发展、提升市场为核心，大力推进工业化、国际化和城乡一体化，走出了一条富有自身特色的区域发展道路，成为全国改革开放 18 个典型地区之一。在产业结构上，义乌市小商品经济十分发达，是全球最大的小商品集散中心，被誉为“世界小商品之都”。每年到义乌采购的境外客商近 50 万人次，有 100 多个国家和地区的 1.3万多名境外客商常驻义乌，市场商品辐射范围达到 212 个国家和地区。2018 年，义乌市地区生产总值 1248.1 亿元

义乌市,公顷,情况,面积

山一水三分田，一分交通居民点”的格局。人多地少，耕地后备资源紧缺，土地承载压力突出。根据义乌市 2017 年变更调查数据，从土地权属看，集体土地面积 90655.21公顷，占比 82%；国有土地面积 19797.88 公顷，占比 18%。从土地利用结构看，农用地面积 83380.25 公顷，占比 75%，其中集体农用地面积 79918.92 公顷，国有农用地面积 3461.33 公顷；建设用地面积 24158.43 公顷，占比 22%，其中国有建设用地面积 15019.52 公顷，集体建设用地面积 9138.91 公顷（图 2-2）。从建设用地类型看，城市面积 7527.21 公顷、建制镇面积 3312.84 公顷、村庄面积5980.17 公顷。由于义乌市人口城镇化快于土地城镇化，城市快速扩展，形成城镇建设用地范围内，存在大量以村庄形态为主的集体建设用地，呈现城市生长在村庄（宅基地）上的状况，并有扩大趋势。义乌市未利用土地面积 2914.41 公顷，占比 3%，国有和集体未利用土地面积分别为 1317.04 公顷和 1597.37 公顷。

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