集体土地征收后土地增值收益构成及分配研究

发布时间：2020-08-02 22:09

【摘要】：城市化是社会发展的一个必然趋势,也是最普遍的社会现象,由于我国经济的高速发展,城市化的步伐越走越快,城市存量建设用地已经无法满足城市化发展的用地需求,这就意味着在将来的很长一段时间内,仍有大量的集体土地将会不断地被征收并转为国有建设用地。中国特殊的城乡二元土地制度,加上国家在土地征收交易中,既是运动员又是裁判员,使得国家可以通过低价征地高价出让的方式攫取了巨额的土地收益。在这背后其实是土地的增值收益没有得到合理分配,农民的利益受到了损失,这极易引发严重的社会问题,如何分配被征收集体土地增值收益的问题成为社会各界关注的重点。本文首先介绍了研究的背景、意义,分析了国内外相关研究进展及成果,通过对被征收集体土地增值收益来源的分析,根据不同的来源将土地增值收益分为产权及用途性增值、投资性增值和供求性增值三种,然后对被征收集体土地增值收益进行测算,并引入大东区的实例验证,最终完成被征收集体土地增值收益理论分配与实际分配的比较,并得出以下结论:(1)被征收集体土地增值收益产生于集体土地征收转用—土地储备开发—土地交易三个阶段,由产权及用途性增值收益、投资性增值收益和供求性增值收益三部分构成,可以采用土地成交价格与集体土地价格之差扣除土地征收、开发等成本的方法测算,具体公式为:V_总=P_(成交)-P_(区片)-C_(征收)-C_(开发)。(2)被征集体土地增值收益分配的主体为农民及集体和国家,将被征集体土地增值收益依据增值收益产生过程中产权变化和增值收益来源进行分配:农民及集体获得产权及用途性增值收益,国家为投资性增值收益和供求性增值收益的获得者。(3)按照本文提出的以土地产权及来源为依据的土地增值收益分配理论,理论上农民及集体应获得征地补偿费和产权及用途性增值之和为308万元/hm~2—932万元/hm~2,国家获得投资性增值收益与供求性增值收益之和为692万元/hm~2—8311万元/hm~2;实际上农民及集体获得的征地补偿费用为95万元/hm~2—570万元/hm~2,国家获得土地收益为905万元/hm~2—8551万元/hm~2;理论分配与实际分配之间相差213万元/hm~2—362万元/hm~2。表明只是以集体土地被征收前的现值为依据进行补偿,农民及集体未能参与被征收集体土地在土地征收—储备开发—土地交易中的产生土地增值收益分配,使得农民及集体获得的实际征收补偿费用偏低,这也是当前我国征地补偿标准不合理的一个重要表现。(4)实证结果表明,按照当前的征地补偿标准进行征地补偿,农民及集体只获得了征地补偿费,没有享受到被征收集体土地增值带来的合理利益,造成失地农民及集体的合法利益受损。因此,将被征收集体土地增值收益按照以土地产权和土地增值收益来源为依据的分配方式进行分配,农民及集体除了可以获得征地补偿费,还获得了产权与用途性增值收益,从而较大程度的提高被征地农民的收入,保障其长远生计。本文通过对被征收集体土地增值收益分配的研究,能够为以后征地制度改革和征地补偿标准的确定提供一定的理论依据。
【学位授予单位】：沈阳农业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F321.1
【图文】：

行政区划图,行政区划图,集体土地,沈阳市

第四章大东区被征收集体土地增值收益测算及分配的实证分析东区被征收集体土地增值收益测算及分配的实本情况于沈阳市东北部，是沈阳市的中心城区，东与棋盘山开发区为被沈河区环绕，西与皇姑区接壤，北与沈北新区相接。地处浑河，地势北高南低，坡度平缓。境内有南运河和北运河（新开河风影响的温带半湿润气候，冬季寒冷时间长，夏季炎热雨水集温 7.9℃，年均降雨量约为 734.5mm。目前，大东区共发现各类的矿种 13 种，煤 2×109t，天然气储量 1.07×1010m3。

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图 4-2 大东区用地规划图Fig4-2 Dadong District land use planning map例选取源据收集涉及到的部门包括：沈阳市规划和国土资源局、沈阳市土评估中心、沈阳市土地交易中心、沈阳市土地整理中心、大东、大东区地税局等部门。主要涉及集体土地征收转用的土地补地开发整理配套费用、社保安置费用、土地占用税等数据。数计年鉴、政府工作报告、沈阳市土地级别基准地价等现成成果选取原则究案例首选大东区境内且全部完成集体土地征收—储备开发—成土地征收时间为 2010 年—2015 年，出让用途为住宅，且能，资料详尽的宗地。取的研究案例能够客观的反应从市区到城市近郊再到远郊地理

选定案例位置示意图

【参考文献】