美国次贷危机给我国房地产业的启示

  本文关键词：美国房地产业的繁荣、风险及其对美国经济的影响，由笔耕文化传播整理发布。

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和风险暴露，控制个人信贷的比重和结构，加强对信贷人员的业务培训，减少业务人员和借款者间的共谋而带来的操作风险。

第三、加强资产证券化的推进。虽然此次次贷危机与金融产品过度使用有关，但是抵押证券化产品本身是中性的。这次次贷危机促进了对其的风险的认识，为其更好的服务经济提供了条件。我国房地产与银行紧密联系，威胁我国金融体系的安全，加剧经济的波动和降低了政策的效果。因此，我们要切断房地产和银行的联系，就应该加大金融市场发展，培养资产证券化市场机构。资产证券化由一组住房抵押贷款组成的资产池，其风险相对单个资产的风险要小，其现金流相对稳定，适宜投资者购买。资产证券化为商业银行提供了流动性，将资产负债表中资产项目转为现金，加快资金周转和资源配置速度。另外，这将有利于转换商业银行的盈利模式。在发达的金融市场，，商业银行大部分利润来源于表外业务，中间业务占总收入的40%-50%。这也是我国商业银行的发展趋势。

第四、加强金融监管和房地产预警机制。此次次贷危机显示金融监管滞后性。各金融机构在利益面前具有忽略或者低估市场风险的动机，特别是在风险错配的条件下，整个金融系统处于较大的风险中，监管部门应该对风险进行提醒并引导金融机构的投资。在美国，金融衍生工具是放大风险和损失的双刃剑，2006年前的华尔街繁荣与2007年华尔街的惨痛显示衍生工具的双面性，表明市场的风险很大。因此，监管机构对于稳定金融市场的重要性不可或缺。另外，房地产市场的监管者没能在房价过度上涨的时候予以风险提示，使得次级贷款者不断涌入该市场，加剧该市场的投机行为。我国金融监管者和房地产负责机构要提高自身的业务水平，提高对市场风险的识别能力。

参考文献：

[1]卜壮志.从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理.经济纵横.2007,(10).

[2]中国社会科学经济学部赴美考察团.美国次贷危机考察报告.中国经济研究报告.2008,(8).

[3]宋玉华,高莉.美国房地产业的繁荣、风险及其对美国经济的影响.美国研究.2006,(3).

[4]甑炳禧.透视美国次贷危机及对我国的启示.金融与投资.2007,(11).

[5]范红雷.美国次贷危机对我国个人住房信贷的警示.财经科学.2008,(4).

虑到我国独特的土地制度，土地转让金构成了我国财政收入的重要来源。房价越高，土地转让金越多，政府调控经济的能力越强，反之亦然。虽然我国制定的土地政策和金融政策的权利归属于中央，但是地方政府执行该政策的积极性不高，降低政策的效果。

四、次级贷款危机给我国房地产业的启示

从美国次级贷款中，我们不难发现控制房地产贷款和房地产债券市场风险具有重要意义。从控制房地产贷款者角度看，此次次贷危机直接来源于次级贷款者的违约风险。如果房贷市场都是优级贷款者，能够抵抗住房地产价格下降和利率上升的损失，无论经过多少衍生工具的放大风险，整个金融体系必然健康运行。我们要在源头降低这种可能不良贷款的数量。从房地产债券市场角度来看，此次次贷危机主要由于市场的信息不对称和衍生工具过度使用。这对我国资产证券化道路具有借鉴意义，了解金融创新产品的风险。因此，我们应从此次美国次贷危机中获得如下经验教训和启示。

第一、大力发展租房市场和加快廉租房建设。次贷危机表明，低收入人群天生抗风险能力弱，让这部分人拥有住房不切实际。特别是我国有13亿人口，4亿多城市人口，不太可能让每个家庭拥有住房。我们要转变思想，经济发展不是让每个人都有房，而是实现每个人有房可住。因此，要解决这部分人的住房问题，应该多渠道发展其他住房市场，如廉租房和经济适用房。廉租房和经济适用房具有社会福利性质，政府应该承担其建设重任。首先各级政府要在思想上重视该项工程，要将廉租房建设成果作为政府业绩的考核标准。其次，积极鼓励地方政府多渠道和多方式筹集资金，创新性将社会资金引入工程建设中。最后，廉租房分配中要完全贯彻公平、公开、公正的作风，严厉打击违规作弊行为。

第二、建立信用审核制度，杜绝随意放宽贷款标准。我国房地产信贷市场的信用识别机制的不健全，贷款者和借款人之间的信息不对称，导致信贷市场的逆向选择，因此迫不及待的需要建立信用识别机制。当务之急，我国应该建立个人信用电子档案，为各个金融机构和司法部门间共享。针对住房贷款而言，该档案最好可以查阅以家庭为单位的信息，这有利于打击房地产的投机。其次，各个银行应该制订相应的信用标准和内部控制制度，确定个人住房信贷管理战略

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粤港澳市场与价格 2009年第1期

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