北京未来商业服务产业发展的新亮点:昌平东部新区商务中心区 日期:2012/3/13 浏览[1096] 北京昌平东部新区商

北京昌平东部新区商务中心区中心区,位于北京市昌平区，北起崔昌北支一路，南至昌怀北路，东起内环西路，西至滨河路，规划总用地面积约1.36平方公里，是昌平东部新区乃至整个昌平组团未来的中心。规划总建筑面积173.92万平方米。东部新区中心区的交通位置优越,被《北京城市总体规划（2004年－2020年）》和昌平新城规划（2005年－2020）规划为带动昌平新城整体职能和城市环境跃升的核心地区，北京未来商业服务产业发展的新亮点。本次城市设计在以往城市总体规划和控制性规划基础上，通过进一步明确功能定位，用先进的城市建设理念，进行中心区的城市形态的设计，进行中的城市开发建设提供指引。 
  
　　1 明确城市功能与定位：中央游憩商业区 

　　通过对项目背景的深入研究，设计团队认为将昌平新城东部新区中心区定位为RBD（中央游憩商业区），即城市中以游憩和商业（如购物、饮食、娱乐、文化、健身、交往等）为主的各种服务设施集聚的特定区域，更符合本项目的背景与特征。这一定位基于本案的以下禀赋： 

　　（1）良好的区位条件。昌平处于北京市总体规划的“西部发展带”，区位优势明显。多条铁路穿境而过，八达岭、京承、立汤路纵贯南北，昌怀、顺沙路横贯东西，构成了畅达的立体交通网络。东部新区中心区位于老城向西发展的城市公共服务发展轴上，北部离十三陵水库仅十分钟的车程。 

　　（2）优越的自然环境。昌平自然山水为北京之冠，生态环境良好、拥有蟒山国家森林公园等自然风景区。水资源条件优良，地热资源丰富。本场地西临398公顷的东沙河生态湿地，是未来城市重要的休憩资源，可谓近水楼台。 

　　（3）丰富的旅游资源。昌平是北京的第一旅游大区，旅游业是昌平区的三大支柱产业之一。文物古迹众多，有3级以上的文物保护单位78个，其中全国重点文物保护单位3个，有以明十三陵和居庸关长城为代表的世界知名人文景区，十三级浮屠的辽代银山塔林，有以九华山庄为龙头的众多商务会展中心，还有沟崖、白羊沟、大杨山、碓臼峪等八大自然风景区。近年来，昌平旅游业一直保持两位数的增长。　　 

　　综上所述，昌平优越的自然环境和旅游资源，便利的交通条件决定了本案更适合发展为集商业、游憩功能于一体的城市中心区，即RBD。RBD的定位是对CBD概念的拓展与补充（北京商务中心区占地38公顷，总建筑面积1000万平方米），更有利于昌平未来社会经济的发展与进步，并与北京市其他功能区互补互动，有利于北京市的整体协调发展。 

　　2　创造生态与人文空间：营造中央游憩商业区的空间与氛围 

　　基于上述功能定位，本方案在整体设计上强调景观都市主义（Landscape Urbanism）设计方法，即以景观作为城市形态和格局的基础结构和特色基础，强调滨水地带的利用，利用场地西侧湿地设计休闲空间；并强调休闲区与商贸核心区之间的步行联系，发挥滨水休闲区的与商贸区的互动和联接；同时在场地内部中心区建立休闲开放景观，与西侧的滨水休闲带呈呼应关系，营造整体休闲氛围。营造RBD的空间和氛围，必须首先通过城市设计，克服城市建设中的一些误区，尤其要克服违背生态与人文精神的城市交通与布局问题，因此，设计必须对众多挑战提出相应对策： 

　　(1)挑战之一：中心区与湿地的联系被城市滨水干道割断，如何建立滨水休闲区？ 

　　上位规划在城市中心区与东沙河湿地公园之间规划了主干道南丰路，减弱城市与湿地的联系，造成中心区的人们步行前往滨河区的不便，有悖与RBD的功能定位，并将后患无穷。 

　　对策：强化西部湿地与中心区之间的步行联系。将中部核心区域下降成“绿谷”，下沉部分向西延伸，并下穿从南丰路，直达西部滨水带，与南丰路西侧滨水区公共开放空间结合，保证了视觉通廊和步行区域的完整性，便市民休闲，提升滨水土地价值。在机动车交通组织上，将原规划中位于最西侧的城市支路向东移至南丰路西侧，减少了机动车对滨水景观带的影响。 

　　(2)挑战之二：场地与东沙河湿地公园之间的高差悬殊，如何形成亲水的滨水界面？ 

    城市中心区东侧是景观良好的东沙河湿公园，恐于洪水之患，公园比规划建设用地低8米左右，城市建设的安全性与亲水性的矛盾需要解决。 

　　对策：分别通过垂直的阶梯结构和水平的锯齿结构，来建立城-水联系。将8米的高差分为两级进行化解，设计内湖，并将水位抬高使滨水建筑与水亲近，并形成滨水步道平台，形成“城市阳台”；另外，将抬高的内湖水系引入建筑群，营造独特的“水院”。以上手段既解决了高差问题，又丰富了滨水区的景观体验，大大提升滨水带的商业价值。 

　　(3)挑战之三：在既定的车行优先的城市格网中，如何建立更安全高效的绿色交通网络？ 

    控规已确定了基本的城市格网，这种车行交通优先的格网系统，与本案期望的步行尺度、人性化城市中心的目标有很大的矛盾，需要通过重新梳理规划的道路系统。 

　　对策：发展公共交通、建立步行和自行车交通系统、鼓励多种交通方式并存。 

　　建立以公共交通优先的城市综合交通体系是解决城市中心交通拥挤、交通事故、环境污染问题的关键。本案在主干道设有公交快速线，形成两横两纵的外围快速公交体系，促进城市土地开发。本案交通规划建立以地铁S2号线为主干，沿外围快速公交线为骨架，场地内部普通公交线为网络的三层次公共交通体系。S2号线在崔昌路站点与交通枢纽结合，是交通换乘的重要节点。规划建立自行车交通系统，结合公交站、综合交通换乘枢纽及道路交叉口，设置自行车租赁点，形成区域性的自行车租赁网络；此外还规划了空中、地面、地下三个层面的立体步行系统。 
  
　　(4)挑战之四：如何创造特征鲜明的城市空间与形象？ 

　　现状规划场地平整、竖向上缺少变化且周围景观单调；上位规划中建筑限定高度总体较低，如何在此条件下创造出特征鲜明的城市空间与形象？ 

　　对策：在中心区的核心区域下沉，形成线形的绿谷，似从滨水区向内弯曲自然形成，进入中心区的一座“绿岛”，“绿岛”上的建筑群呈整体的流线形态，宛如岛上自然生长的植物，与中心区其它区域规整的院落布局形成鲜明对比，，个性凸显、形象鲜明。此外，核心区与滨水区的建筑同为相对自由的有机形态，整体呈“T”字形，与其它区域规整的布局形态呈契合关系，使中心区的整体形态结构非常清晰。城市绿谷同时还营造了冬暖夏凉的微气候，有利与低碳城市的建设。 
  
　　(5)挑战之五：如何营造步行空间以形成商业中心氛围？ 

　　上位规划中界定的道路红线较宽，不利于形成连续、舒适的步行购物环境，难以满足RBD的要求。 

　　对策：适当减少建筑裙房特别是商业裙房的退红线距离，拉近道路两侧建筑间距，以形成更有商业氛围的购物空间；建筑底层可采用骑楼形式来化解街道变窄可能带来的人流拥挤；核心区的 “绿谷”将两侧的商业、娱乐功能全部串接起来，使这一区域成为步行购物的天堂。此外商业裙房的院落布局形式也更有利于购物人流形成“回流”。 

　　(6)挑战之六：如何建立丰富的公共绿地和开放空间？ 

　　上位规划对每个地块的绿地率作了“平均分配”（全部为30%）。在此限定条件下，城市的绿地和开放空间容易单调，难以满足RBD对良好环境的需求。本设计对整个中心区的公共开放空间进行系统做梳理、优化，规划出不同层次、不同功能的丰富多彩的开放空间体系。 

　　对策：对传统规划方法与思维中的某些定式进行积极的改进。传统规划方法通常规定每个地块必须保留30%的绿地面积，在规划设计中建筑主体通常坐落在场地中心位置，周边为绿化带环绕。然而由于绿化带形状狭长并沿路分布，这种绿地难以发挥效益。很多建筑之间的公共空间用地性质不明确，常常闲置。如果在更大的区域内做统一考虑，可在保证建筑覆盖率的同时，置换出总和相当于总用地面积30%的集中土地来建造公共绿地，会带来如下效益。第一，集中的绿地可作为周边建筑物出入人群的休闲场所；第二，这种“邻里式”公园的建立，易于建立使用人群对场地的归属感；第三，建筑主体（高层或超高层）相对集中，可在建筑群内部建立更多利用率高的公共空间，另外该建筑群能更好地提升城市形象。 

　　以上六大挑战是和对策是针对RBD的功能和形态需求提出来的，是该新区特色形成的基础。 

  　　3　营造有特色的城市景观形态 

　　通过对项目的重新定位及对一系列挑战的应对设计，形成了本方案的以下几大城市景观特色： 

　　(1)特色之一：临水的“城市阳台” 

 　　本案在西侧滨临沙河生态湿地公园，通过抬高水位营造内河，并使水与休闲和文化建筑群相咬合，构成丰富多彩的城市滨水界面,设计了一条连续的滨水景观走廊,构成了连续的“城市阳台”。这条线性的“城市阳台”与广场、绿地、建筑相连，人们在此喝茶、聚会、散步、眺望优美的湿地景观，是市民游憩、休闲的宜人场所。 

　　(2)特色之二：绚丽的“城市画廊” 

　　在南丰路与滨水建筑群之间设计了一条连续的、多层的立体步行连廊，将滨水建筑群串接。该立体连廊除了交通游览功能外，也是南丰路西侧城市界面的“画框”。从连廊中的个个“景框”望出，新城、老城与湿地在此框中相映成“画”，自然与城市、历史与现代在这里辉映成趣！ 

　　(3)特色之三：城市绿谷与半岛核心 

　　场地中部的六个地块共同组成了中心区的核心，本设计方案在核心区北侧、西侧及南侧的用地做了下沉设计，形成了一条平均宽50米、深4米、连续顺畅的城市绿谷。该“绿谷”与周边商务、娱乐、餐饮、购物紧密结合，使核心区呈极具特色的半岛形状，既有突出的个性，又亲切宜人。 

　　(4)特色之四：合院式建筑布局 

　　四合院是老北京重要的建筑特色，合院布局的形式表达了中国人对肚大口小的葫芦状空间形式的偏好，这类空间能满足领域防卫、适应寒冷气候，舒适宜人，老北京就是一个以合院的多次分形构图形成的城市。本案在每个地块的建筑布局上借鉴该模式，但每个合院不完全封闭，使开敞与围合互动，让城市的空间更加丰富。 

　　(5)特色之五：绿道网络 

　　传统手法上，城市各部分的联系主要是通过城市主次干道、支路等来实现，城市的绿化基本是沿交通线来布置。这些交通线路把城市各功能区划成严整的区域，不仅空间上是离散的，联系方式也是平面化的。本案在规划范围内，结合建筑布局和人流走向，建立了以东西向为主、南北向为次的绿道，将整个核心区的各功能组团联系起来，形成绿道网络，它们穿越地块内部，打破机动车道束服，并与地面的步行和自行车系统、地下商业空间相结合，构成绿色交通和游憩网络，是新城生态与人文的基础结构。商业办公、居住娱乐等功能的分布将围绕该绿道网络展开，形成亲切宜人的城市氛围。 

　　这些特色是RBD城市功能的基本保障，是城市展开的景观基础结构。城市因景观而展开。
　　4 结语： 

　　本文通过一个实际案例，对城市规划设计中一些由来已久的习惯做法提出了质疑，并以当代城市规划设计理念为指导，以生态与人文城市为核心目标，从城市防洪与城市环境营造，城市空间布局、交通网络、街区建筑布局、绿地和开放空间规划、城市景观特色营造等诸多方面进行了探索。并着重阐述了以下几方面的理念： 

　　(1)第一，与洪水为友的“城-水”关系：有多少城市由于惧怕洪水，使城市临水而不见水，高堤强坝隔绝了城与水的联系。本文通过垂直和水平两维的空间设计，将城市与水相交融，充分利用了自然系统的生态服务； 

　　(2)第二，“反滨江路”设计：沿水修路已成为中国所有城市建设的一大顽疾。土地的公有属性、设计人员的简单劳动、决策者的眼前政绩追求，使得中国数以百座具有山水城市禀赋的城市毁于一条条快速的“滨江大道、”“滨湖大道、”或“滨海大道。”有水而不可近，城市的生态性、宜居性毁之大半。世界城市建设的成败经验告诉我们，这样的“滨江大道”是最愚蠢的道路建设策略，发达国家没有一个城市不因之而后悔并付出沉重的代价来改造。本方案通过各种手段，进行了“反滨江路”设计，力图使城市与水、城市与人变得更亲切。 

　　(3)第三，景观都市主义的设计：景观都市主义（Landscape Urbanism）强调景观和生态基础设施---而非建筑和市政基础设施---决定城市的形态和特色。本方案首先通过规划和营造一个绿色的景观基础设施，来满足人的游憩、步行和购物等需要，再围绕这个景观基础设施，来布局城市功能和建筑。 

　　(4)第四，低碳城市：最新的研究表明，全球变暖的速度远远超出人们以往的预测。低碳城市是全世界都在探讨的课题。中国城市的耗能占全国总耗能的75%，合理的城市规划和建筑设计是实现低碳城市的关键。本方案的低碳城市理念体现在绿色交通体系，绿道步行网络，集约型的城市功能布局、对气候的适应性建筑布局和微气候的营造等方面。 

　　(5)第五，矫正建筑退红线的控制法则：长期以来，建筑退红线被认为是维护公共利益的一条控制法则，似乎充满正义。于是，可以看到城市50米、100米的绿色景观大道横穿城市中心，决策者和规划师都常常以此为豪。殊不知，这样的绿化景观大道在城郊尚可，在城区却利大于弊。它使城市失去了城市的应有密度和建筑空间，失去了宝贵的街道商业和街道生活，也增加了行人穿越马路的难度，而且，这样的带状街道绿地的使用效率和生态服务功能都较低，城市空间也过于单调。在同等绿地率的条件下，完全可以通过整体设计，使绿地发挥更大效益，同时使城市更富有韵味。本方案调整了原控规制定的绿地退红线法则，而是翻转过来，将绿地置于建筑围合的院内，形成绿色院落和绿道步行系统及开放空间网络。综合解决了上述问题。 

　　本城市设计方案是在原控规条件下的有限设计，实际上，这样重要的地段，传统的“总规-控规-详规”模式来指导建设本来就不适宜。控规不应该作为绝对的不可变的法定文件，相反，控规至少应该在城市设计的基础上重新进行更大范围的调整后才能成为法定文件，这样生态与人文的城市理念才得以更完美的实现，但这是本工作以外的事了。

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