商业地产开发市场定位影响因素及评价研究

发布时间：2020-03-26 19:43

【摘要】：为了遏制一度高涨几近失控的住房价格,中国政府一连串抑制房价的大举措使得住宅型投资纷纷转向新政影响较小领域——商业地产,引起了该产业投资的急剧升温和学术界的高度关注。事实上,商业投资的热潮使得盲目、非专业化开发等问题日益增多,如何科学而专业的研究市场定位影响因素显得迫切而急需,因为只有把握主要影响因素进行商业地产开发,提高商业地产市场定位的有效性,降低开发风险。 本文在梳理国内外商业地产研究成果的基础上,基于消费者理论、商圈理论等基础理论,从商业地产市场定位路线的角度出发,寻找影响商业地产市场定位的因素,对其进行归纳分析,整理得出包括商圈因素、消费者因素、宗地因素和其他因素四大类影响因素。并运用层次分析法、专家打分法和模糊综合评价法对各影响因素进行了评价分析,试图将影响商业地产的影响因素分主次,在为商业地产市场定位提供依据的同时,明确各因素对定位影响程度的差异,更准确的指导商业地产的市场定位,从而降低或回避开发风险。研究结果显示： (1)商业地产市场定位需要综合考虑商圈因素、消费者因素、宗地因素和其他因素等四大类影响因素。其中影响最大的是消费者因素,依次是商圈因素、其他因素、宗地因素。将四大类因素进行指标细化,评价分析得出对商业地产市场定位影响最大的指标因素是人流量,其次是消费者偏好、所在商圈情况、竞争商圈情况,这4个指标因素权重均大于平均权重。 (2)消费者是商业地产市场定位的核心因素,影响权值为0.58,占到整个权重的58%。因此,需要重视对消费者的研究,特别是消费人流及消费偏好的研究,从消费者的角度来进行商业地产市场定位,以满足消费者需求为主导。 (3)商圈因素也是商业地产市场定位的主要影响因素。评价结果中商圈因素对商业地产市场定位影响权重为0.24,占到整个权重的24%,成为仅次于消费者因素的核心的因素。市场定位时需要根据竞争商圈情况进行有差异化的定位,为项目提供生存和发展空间的同时,也扩大项目的商业辐射力。 (4)而其他因素和宗地因素对商业地产定位影响因素最小,这两个因素权重分别是0.06和0.12,仅占整个权重的18%。 本文认为,商业地产市场定位首先应当明确市场定位的路线,充分考虑影响市场定位的各影响因素,对各影响因素进行全面具体的调查研究,才能有侧重点的进行客观准确的市场定位。
【图文】：

居民消费类型正向享受型和发展型消费迈进，消费支出主要集中在吃、行、玩方面。(如图5.1所示)教育文化娱乐服杂项商品和服务医疗保健家庭设备用品及瞥图5.1开封市居民消费结构 Fig5.1ComsumPtionstrUctUreofKaifeng同时由于开封商业整体处于结构调整期，零售市场、餐饮市场、娱乐市场和旅游市场也都处于一个发展初期阶段，商业整体档次较低，需要进行升级以满足消费者需求。1)零售市场情况。开封零售商家基本以街铺形式分布，，主要集中在鼓楼商圈;业态分布较广，主要集中在11条路段上，总规模约42万平方米，根据所处区域及地段的差异，租金价格0.9一10元/平方米·天不等

经济、城市经济、风情居住和生态休闲于一体的复合的独具特色的国际化的生态漫城，未来将承载大量高端休闲娱乐业态，周边配套包括高尔夫公园、湿地公园等。(如图5.2)图5.2区域功能初步规划方案 Figs.2ThePrelin五n农 ryPlannlngofRegionalFunCtion(8)交通通达性目前地块仅有北侧的郑开大道通车运行，有5条以上的公交线路经过;南临规划的晋安西路;东临规划的十四大道;西临规划的十七大道。宋城大道(郑开物流通道)，与北侧郑开郑开大道平行。根据《中原城市群城际轨道交通线网规划》，20巧年之前建成郑州至开封段轻轨，其中杏花营站位于地块南面附近。
【学位授予单位】：四川农业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3;F224

【引证文献】

相关硕士学位论文 前2条

1 黄国庆;Z城市综合体项目商业计划书[D];华南理工大学;2013年

2 程安顺;城市综合体项目风险评估研究[D];浙江理工大学;2013年

本文编号：2601881