中国房地产市场泡沫实证研究

发布时间：2020-05-08 13:55

【摘要】：在过去的几年时间内,房地产绝对是最炙手可热的话题,不只是因为它在国民经济中占据重要地位,也不只是因为它跟人民日常生活联系最为紧密,反而更多是因为房地产价格过去几年令人咋舌的上涨幅度。作为密切关系民生的国家支柱性产业,房地产的重要性不言而喻,其价格的大幅上涨必然有其内在原因,但是我们应该认识到如果上涨幅度超出了合理水平,将最终引发房地产泡沫破灭并带来一系列的严重危害。那么目前我国房地产到底存不存在泡沫,如果不存在如何证明,如果存在那么程度如何,成因为何,又应该采取什么措施及时避免泡沫程度进一步扩大,基于对这些很具有现实意义的问题的兴趣,笔者选取了《中国房地产市场泡沫实证研究》为题进行研究,试图通过对现象、成因、危害的深度分析以及对比分析方法对该问题予以详细探索,并提出相关可行性建议。本文共分为五大部分：第一章：绪论。本章交代了论文的研究背景和意义,对国内外已经有的相关成果进行文献综述和点评,并列举了本文的研究思路、框架和方法,最后还说明了本文的创新之处以及不足。第二章：房地产泡沫概述。本章交代了泡沫和房地产泡沫的一般意义上的定义。并介绍了房地产泡沫的指标测度方法、分类及本文具体选用的测度指标。第三章：世界房地产泡沫分析。本章从日本和泰国房地产泡沫出发,通过对其各自房地产泡沫产生的背景、过程,分析了其泡沫产生的原因以及泡沫破灭的危害,最终从“三元悖论”的角度提出了对于我国房地产健康发展起到的借鉴意义。第四章：中国房地产泡沫测度。本章介绍了对我国房地产泡沫指标测度的具体方法、房地产泡沫的成因和危害。本章首先通过对认真筛选的预示指标、指示指标以及其它指标对我国目前房地产运行状况进行测度结果表明,我国目前确实存在房地产泡沫,但程度仍处于可控的范围内。然后笔者从土地因素、政策因素、城市化进程、成本因素以及汇率因素五个方面来分析我国房地产泡沫形成的原因,并通过实证检验得出土地价格和城镇化率是最为重要的影响因素。最后作者从资金逃离实体经济、房地产泡沫挤出居民日常消费、激化社会矛盾、可能由银行破产导致大规模金融危机以及房地产泡沫破裂时实体经济难以短时间恢复,形成经济发展真空期等方面分析了房地产泡沫在形成以及破灭阶段的危害。第五章：结论及建议。本章总结了本文以上五章的主要观点和结论,并针对我国房地产泡沫实情从增加供给和控制非理性需求两方面提出房地产泡沫控制的可行性建议。
【图文】：

都市,日本,城市地价,泡沫

087015140俞荫成中国房地产市场泡沫实证研究试图通过低利率政策来刺激投资，而流动性的大量释放直接刺激了房地产泡沫的不断膨胀。3.1.2日本房地产泡沫发展过程1969-1985年间，日本六大城市地价平均指数从23.8平稳上升至97.2，保持着9.2%的较为健康的年均复合增长速度。“广场协议”签订之后，日本六大城市地价指教^u始力n速N7i，i985-iyyu年W，地价指数由97.2飙升至291，年均复合增长速度达24.5%，1987年单年增幅更是达到35%以上。350

资本收支,日本,状况

本全国银行贷款增长率为11%，而当年房地产贷款增长率达到34%，房地产行业注入了大量的流动性之后，爆发金融危机的概率也随之大幅增加。据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年3月底，日本全国金融机构的不良贷款余额仍然达到52.4万亿日元，比2001年同期增长9.5万亿日元。房地产泡沫的破灭造成很多日本银行倒闭，中小企业破产更是常见，给日本整个国家的金融体系带来了剧烈的震荡，险些憸成金融危机。3.1.3.4产业空心化受不断升值的汇率影响，再加上其他国家产品质量的跟进，，日本出口产品质优价廉的竞争力逐渐被削弱，出口收益率的降低促使了国企企业开始寻求在国际市场上的布局，资本收支逆差连年扩大，按照历史经验，空心化从企业层面来讲即将工厂失去竞争力的劳动密集型部门向海外生产据点转移。这种转移一开始的影响还基本停留在该企业或相关公司内部，但是随着科技的发展以及全球化发展的需求，转移对象慢慢从劳动密集型行业转向资本密集型行业，这使得国家很多具有重要战略意义的产业转移并较为深远的影响了国内经济的发展。产业空心化造成了日本国内失业率上升，贸易顺差规模急剧减小。rHCNjno'^Ln^r^cocriO*—?rsjro'e::j-LOk￡>r-^oocriOooc>ooooooooooooooocr>cno^cr?a^c^cr?c^cncr?oCn CTi CP? CTi CTt O CTi CTi CTi CT* CH O
【学位授予单位】：复旦大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F299.23

【参考文献】