湖南房地产市场政府调控研究

发布时间：2020-05-22 16:51

【摘要】：房地产业是一个影响国民经济的产业,需要满足不同收入阶层的需要,具有广泛性和基础性的特点,它的发展不仅有利于我国经济的增长,还能使社会稳定得到更好的维护。自“次贷危机”至今,我国的房地产市场走到一个十字路口,在社会普遍感到房价过高且中央和各级地方政府不断出台调控措施的情况下,房价仍居高不下,在房地产业依然还有失衡现象。由于受到计划经济的影响,至今我国的房地产市场仍处在发展的初期阶段,依然存在诸多问题,这与我国市场发展不完善有关。对此,就需要政府提供有效的政策来引导房地产市场走向正确的发展道路。因此,本文希望通过分析湖南省房地产市场政府调控中存在的问题,并且加以改进,希望对房地产市场的政府调控能够达到预期的目的,使房地产业能够健康稳定的发展。本文以房地产市场政府调控的相关理论为基点,探讨了为何要进行房地产市场政府调控的几个要素,并进一步提出政府对房地产调控的政策工具,对湖南房地产的运行情况进行分析,指出目前政府调控面临的难以抉择的问题,最后为加强房地产市场政府调控给予一定的建议。本文从以下四点进行了研究,主要有：第一部分为导论,这部分是本文研究问题的切入点,主要包括选题的缘起及其意义、文献综述、研究方法、内容以及创新之处,综述了国内外相关学者的经验,并指出本文研究的特色之处。第二部分主要对房地产市场政府调控的相关理论进行了探讨,为全文研究打下基础。这部分从经济理论出发,以房地产市场政府调控为研究对象,首先阐述了房地产市场的特征以及构成,接着探讨了为何要进行房地产市场政府调控的几个要素,并对政府调控的政策工具作了一定的探讨,最后提出了国外在房地产市场政府调控方面的相关研究和经验。第三部分主要对湖南省房地产市场运行基本情况进行分析和阐述,重点介绍房地产市场的运行态势以及在运行中遇到的相关问题。第四部分在借鉴国际公共住房政策与实践经验的基础上,对中国房地产行业政府调控的措施进行给出个人对促进湖南省房地产市场稳定健康发展的建议,为政府如何更好地发挥房地产市场调控作用提供一定的建议。本研究有两个创新之处：一是视角、切点的创新,本文深入剖析中央、地方政府、企业与消费者目标效用或利润、收益基础上,构建中央、地方政府、政府与企业以及企业与消费者之间的博弈模型,以新的视角探求政府对房地产市场的调控是有效的、是必不可少的。本文也运用大量数据对房地产市场的现状进行分析,并总结其特征。采取实证研究,通过对湖南全省的房地产情况进行抽样,了解到全省房地产发展的一些实际情况,了解到目前实际运行中存在的问题,同时结合发达国家、地区以及其他省市的实践经验以及理论基础提出建议,提供参考。开展该论文的研究,不仅为政府对房地产市场宏观调控提供理论建议,还具有实际应用价值。二是在观点上的创新。首次运用规制经济学理论与方法,较全面、系统地研究湖南房地产市场价格的政府经济规制问题。以经济学和产业组织理论与方法为基础,综合房地产市场形成与博弈的新特点,深入剖析湖南房地产市场的现状、结构、信息不对称和土地供给等问题,并通过优化结构,加快建设保障性住房、加强财税政策在政府调控中的作用、完善土地政策,平抑房价、利用信贷货币政策的杠杆作用稳定房地产市场来改善房地产市场政府调控。
【图文】：

均价,商品房,城镇化,湖南省

幻O勺00廿UO心 000日05亏O、奋1之马L勺孟，‘21〕02作泛003年20仆工汗.2005贵朴200石勺论00少确论O匀8年2001〕钾:图3一 22001.2009年湖南省城镇化率与商品房屋销售均价增长趋势图由于缺乏相关统计资料，全省城镇住房存量很难准确估计。以2008年的情况计算，全省城镇居民平均一人可住29.3平方米，目前全省城镇应有8.5亿平方米。根据我国城镇居住小康水平(人均面积35平方米)和全省城镇人口规划5300万估计，到2020年，湖南城镇住房应有18.6亿平方米。也就是说，到20加年，全省城镇住房新增总需求应在10.1亿平方米以上

销售面积,房价,房价收入比,虚高

图3一3全省与全国住房销售面积增长对比(2)房价收入比偏高。房价收入可以很好的用于衡量房价是否虚高，(文用“以当年均价为单价，一套面积为100平方米的商品房屋总市价，与城镇居庭年均收入之比”)，房价收入比一般不会少于3倍，也不会多于6倍，超过戒线就表明房价虚高。在我国1994年和1998年的住房制度改革时，曾先后采倍房价收入比来确定公房出售的标准价。2000至2008年，湖南省房价收入比值为5.99，保持在5.62一6.33区间，小于全国&50一10.74的区间。该数据表明，个时期全省房价总体低于全国平均水平，但处于国际公认的3一6倍上限边缘。2000年为5.62，，比全国低5.12;2006年为6.33，比全国低3.38;2008年为5全国低2.6;9年中有5年房价虚高，比值比6倍还多。省会长沙的房价收入比达到6.7，也高于国际公认的比值。房价过高会带来的创业成本问题、弱势群住房救济问题、住房消费比重过高所引起的消费结构失衡问题、房价持续上涨积的泡沫风险等等。这些问题目前来看虽然只是些苗头，尚未产生严重影响，对整个经济发展的影响、对房地产业自身的可持续发展都将会产生一定的负作
【学位授予单位】：华中师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3

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