城镇房地产业过度市场化及其对农村住宅制度改革的启示

发布时间：2020-11-05 11:43

　　 在中国社会经济快速转型的关键时期,党的十六届三中全会明确提出了“城乡统筹”的发展战略,进一步明确了社会经济发展的方向。在城乡统筹背景下,目前的城乡住房制度差异一直是学术界关注的热点话题。自改革开放以来,城乡房地产业在城乡二元结构的影响下呈现出截然不同的发展局面。城市房地产业自城镇住宅制度改革启动以来日渐发展壮大,逐渐成为国家经济的支柱产业,为解决城市土地资源的有效配置和提高城镇居民住房水平做出了极大贡献,同时也暴露了房价虚高、市场结构失衡等出诸多问题；而房地产业在农村却受住宅制度限制尚未寻得发展空间。尽管如此,随着社会主义新农村建设的推进农村住宅制度市场化改革也日益成为社会关注的焦点,农村宅基地自由流转、农村住宅市场化的呼声也越来越高。 在这一背景下,本文以“城镇房地产业过度市场化及其对农村住宅制度改革的启示”为题,对房地产业在城市和农村的发展问题进行了思考和探讨,梳理和分析了我国城乡房地产业二元结构的形成历史；明确了城市房地产业过度市场化的内涵,并以全国和十大一线城市的房价以及居民收入和消费数据为基础,对城市房地产业过度市场化问题进行了测度分析,指出房价过高、居民住房支付能力严重不足是过度市场化的重要表征,房地产市场供需结构失衡则是过度市场化的内在表现；分析了中央政府、地方政府和开发商在城市房地产过度市场化问题中的角色以及行为方式,指出地方政府多重角色间的矛盾和冲突是导致城市房地产业过度市场化的根本原因；分析了农村住宅产业化的发展态势,梳理了农村住宅市场化现状,分析了农村住宅产业化面临的制约因素以及住宅产业化的必要性和可行性；最后本文在总结城镇房地产业过度市场化经验教训以及农村住宅产业化发展态势的基础上提出农村住宅渐进式产业化改革的主张,认为目前农村住宅产业化面临的诸多制约因素并非一朝一夕便可解决,部分制约因素将会在相当长的时期内继续存在,农村住宅制度的改革必须建立在农村实际的基础上,盲目地地推行农村住宅产业化改革必然是行不通的,因此我们需要选择渐进式的住宅产业化改革路径,积极借鉴城镇房地产制度改革经验,有计划地逐步推进农村住宅制度的改革。
【学位单位】：浙江大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2012
【中图分类】：F293.3;F301.3
【文章目录】：
致谢
摘要
Abstract
目录
表目录
图目录
1 绪论
    1.1 问题的提出
        1.1.1 城镇房地产业虽已成为国民经济支柱产业,但暴露的诸多问题引发关注
        1.1.2 社会主义新农村建设加速推进,农村住宅制度改革成热点
        1.1.3 农村住宅制度存在诸多问题,改革呼声高涨
    1.2 研究目的与意义
    1.3 研究方法
    1.4 研究综述
        1.4.1 我国城镇房地产业研究综述
            1.4.1.1 我国城镇房地产业现存问题研究
            1.4.1.2 房地产市场化测度研究
        1.4.2 农村住宅制度研究综述
            1.4.2.1 宅基地制度研究
            1.4.2.2 宅基地使用权流转问题研究
2 我国城乡房地产业二元结构的形成
    2.1 相关概念及说明
        2.1.1 城镇房地产业与农村房地产业
        2.1.2 农村房地产业与住宅产业
        2.1.3 农村住宅产业化与市场化
    2.2 我国城乡房地产业二元结构形成历史
        2.2.1 第一阶段：社会主义改造下房地产非市场化（建国初至60年代末）
        2.2.2 第二阶段：城乡房地产业二元结构形成（70年代初至80年代末）
        2.2.3 第三阶段：城乡房地产业二元结构显化（90年代）
        2.2.4 第四阶段：城乡房地产业二元结构凸显（90年代末至今）
3 城镇房地产业过度市场化的表现及其测度
    3.1 城镇房地产业过度市场化的内涵与表现
    3.2 城镇房地产业过度市场化测度
        3.2.1 居民住房支付能力评价
            3.2.1.1 住房支付能力评价规范方法及研究情况
            3.2.1.2 住房支付能力评价常用指标及判断标准
            3.2.1.3 中国城市居民住房支付能力实证分析
        3.2.2 住宅市场结构的合理性评价
            3.2.2.1 住宅市场需求现状
            3.2.2.2 住宅市场供需矛盾
            3.2.2.3 我国住宅市场供需结构实证分析
4 城镇房地产业过度市场化成因分析
    4.1 我国房地产市场利益主体行为分析
        4.1.1 中央政府
        4.1.2 房地产开发商
        4.1.3 地方政府
    4.2 城镇房地产业过度市场化的主要成因——地方政府角色冲突
        4.2.1 地方政府在房地产业的多重角色及其冲突
        4.2.2 地方政府多重角色对房地产业过度市场化的影响
5 农村住宅产业化发展态势
    5.1 农村住宅市场化现状分析
        5.1.1 农村住宅总量分析——宅基地总量
        5.1.2 农村住宅交易情况
            5.1.2.1 农村住宅交易事实与市场走访调查
            5.1.2.2 农村住宅交易区域差异
        5.1.3 农村宅基地制度改革各地实践
            5.1.3.1 宅基地联合建房——都江堰“味江模式”
            5.1.3.2 宅基地使用权地票交易——重庆市
            5.1.3.3 宅基地置换——天津、上海、浙江嘉兴等地
            5.1.3.4 宅基地转权（国有化）退出——江苏苏州,浙江温州、义乌等地
            5.1.3.5 宅基地合法（直接）流转——广州、成都等地
            5.1.3.6 其他农村宅基地流转实践
    5.2 农村住宅产业化制约因素分析及必要性与可行性分析
        5.2.1 农村住宅产业化制约因素
            5.2.1.1 城乡二元结构的土地产权制度
            5.2.1.2 城乡二元结构的户籍制度
            5.2.1.3 城乡二元结构的社会保障制度
            5.2.1.4 农村草根文化的限制
            5.2.1.5 农村分布广泛,区域差异限制
        5.2.2 农村住宅产业化必要性
            5.2.2.1 从资源环境的角度：是土地集约利用的必然结果
            5.2.2.2 从经济生活的角度：是提高农民生活水平,加快新农村建设的有效手段
            5.2.2.3 从社会和谐发展的角度：是城乡一体化发展、社会和谐进步的必然要求
        5.2.3 农村住宅产业化可行性分析
            5.2.3.1 农村住宅产业化的自身优势
            5.2.3.2 农村住宅产业化的机遇
6 农村住宅渐进式产业化的改革路径
    6.1 农村住宅渐进式产业化改革政策涵义
        6.1.1 住宅渐进式产业化改革政策目标
        6.1.2 住宅渐进式产业化改革政策路径
            6.1.2.1 选择渐进式改革路径是社会安定团结的需要
            6.1.2.2 选择渐进式改革路径是我国农村实际的需要
            6.1.2.3 选择渐进式改革路径是城乡二元结构现状的考虑
            6.1.2.4 选择渐进式改革路径是城镇住宅制度改革的启示
    6.2 农村住宅渐进式产业化改革政策措施
        6.2.1 重新明确地方政府角色定位,实现政府职能转型
        6.2.2 加强农村基层民主法治建设,完善民主监督机制
        6.2.3 构建土地增值收益分配机制,保障农民合理利益
        6.2.4 逐步建立农村住房保障制度,完善社会保障体系
        6.2.5 充分理解尊重乡村文化特色,提升农民生活品质
        6.2.6 积极探索农村住宅制度改革,释放农村住宅供给
7 结语
参考文献

【参考文献】

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本文编号：2871590