经济适用房缺点_经济适用房有房产证吗_2014长沙经济适用房买卖政策解读

发布时间：2016-08-15 15:05

  本文关键词：经济适用房买卖政策，由笔耕文化传播整理发布。

　　2012年12月，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》(以下简称《办法》)正式颁布，明确从2013年1月5日开始，长沙内五区(芙蓉 区、天心 区、岳麓 区、开福 区、雨花 区)经济适用住房满五年并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易。

　　【交易】 上市先得补交土地款

　　《办法》规定，经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款(退还货币补贴资金)取得完全产权、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

　　购买经适房满五年(从取得全额购房发票之日起计算)并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易，政府可优先回购;也可分别由市房屋权属登记部门和市国土资源部门重新核发房屋所有权证和土地使用权证，土地性质由划拨转为出让，取得完全产权。

　　不同的位置，有不同的土地等级。在长沙公布的2013年经适房上市交易补交土地价款计算标准中，共分7个等级，最高为Ⅰ级，即位置最好的一类地块，出让金标准为761元/平方米，最低的则为Ⅵ-2级，标准是257元/平方米。

　　应收纯出让金标准(单位：元/建筑平方米)

　　土地等级：Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ，Ⅳ，Ⅴ，Ⅵ-1，Ⅵ-2

　　应收纯出让金标准：761，610，509，392，307，264，257

　　[计算公式]

　　以芙蓉苑118平方米(经济适用房75平方米)为例，按照公式：

　　1.应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。

　　2.住宅用地剩余出让年限=该住宅用地当年政府批准供地年份+住宅用地法定最高出让年限(70年)-该住宅上市交易时的年份。

　　注：其中“应收纯出让金标准”是由政府相关部门经过实地考察以及严密的衡量后产生的，不同地段的土地出让金计算不尽相同。

　　例：芙蓉苑。土地等级为Ⅲ级，应补交土地价款是：75平方米×509元/平方米×[(2002+70-2013)/70]=32176元。

　　土地价款补交将根据不同小区的土地级别来计算，市民可在交易大楼二楼窗口咨询。

　　经济适用房交易地址：德政园房产交易大楼二楼经适房相关窗口

　　【限制】 经适房不得出租抵押

　　新规涵盖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区范围内的经济适用住房上市交易。

　　相关人士介绍，经济适用住房购房人拥有有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出售、出租、出借、闲置和擅自改变住房用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行抵押。

　　【情况】 多种特殊原因政府可回购

　　《办法》规定，购房人自愿退出经适房，交由政府回购的;购买经适房不满五年，购房人因特殊原因确需转让的;国家政策规定的其他情形的政府可按原价格回购。

　　将所购经适房私自转让、出租、出借或改变使用性质且二次以上告知三个月内拒不改正的;本办法发布之日起，再行购买其他住房的;弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经适房的，除按本条回购外，同时依照有关规定追究责任;国家政策规定的其他情形;政府有权回购，回购价格按照经适房原价格折旧每年扣减1%计算。

　　另外，回购的经适房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向符合公租、廉租住房条件的家庭配租。经济适用住房产权人在补交土地价款或退还货币补贴资金后上市交易的，按规定缴纳房地产交易环节的相关税费;政府回购经适房及再配售、配租给符合条件的保障对象过程中所涉及市级权限内的相关行政事业性收费予以免交，相关税收依法依规减免。单位自建经济适用住房上市交易按单位集资房相关规定办理。

　　交易程序

　　经适房

　　产权人向市住房保障部门提出申请，并提供身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证等材料;

　　市住房保障部门审核。符合条件的，由市住房保障部门出具审核意见，并核定应补交的土地价款;

　　产权人到指定银行补交土地价款，将补交价款全额缴至长沙市财政局非税收入汇缴结算户;

　　产权人凭市住房保障部门的审核意见、补交价款的相关证明、经适房产权证、身份证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续;

　　已由开发建设单位办理国有土地使用权分户证的，凭新核发的商品房产权证到市国土资源部门申请办理国有土地出让权证。

　　货补房

　　购房人(产权人)至市住房保障局部门领取退款申请相关资料，并按要求填写;

　　购房人(产权人)将已退回的货币补贴资金转至市财政局指定专户;

　　市住房保障部门审核并出具审核意见;

　　购房人(产权人)凭市住房保障部门的审核意见、银行转账回单、经适房产权证或购房合同、身份证明等相关证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续。

　　补交多少土地价款算一算：

　　应补交土地价款=房屋产权建筑面积(按商品房价格购买的面积除外)×应收纯出让金标准×(该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。

　　经济适用房买卖费用

　　.(一)土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;

　　(二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方;成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所 得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

　　(三)印花税：0.1%，买卖双方各承担一半;

　　(四)契税：1.5%，由买方缴纳;

　　省内连线

　　株洲经适房可上市交易

　　株洲市出台管理办法，决定从2013年1月1日起允许城区已购5年以上的经济适用住房上市交易。

　　株洲市迄今共有15000余套经适房。根据株洲市新颁布的办法，市民持有的经适房上市交易必须是自办理房屋登记、取得房屋所有权证之日起已满5年。此外，购房者需按楼面地价的35%，向政府缴纳土地收益等相关价款等。

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　　5月26日下午，我厅召开新闻发布会，邀请学生处、教师处负责人对山东省教育厅、山东省机构编制委员会办公室、山东省财政厅、山东省人力资源和社会保障厅等四部门印发的《山东省师范生免费教育实施办法》(鲁教师发〔2016〕1号)和《山东省教育厅关于做好2016年免费教育师范生考试招生工作的通知》(鲁教学字〔2016〕12号)两个文件进行政策解读。

　　《山东省师范生免费教育实施办法》政策解读

　　根据省委、省政府部署要求，2016年起，我省实施师范生免费教育。5月10日，经省政府同意，山东省教育厅、山东省机构编制委员会办公室、山东省财政厅、山东省人力资源和社会保障厅等四部门印发了《山东省师范生免费教育实施办法》(以下简称《办法》)，就我省开展师范生免费教育工作进行了系统的制度设计。为帮助大家全面、准确、细致地理解相关内容，现就有关政策解读如下。

　　1.为什么实行师范生免费教育?

　　实行师范生免费教育，是深入贯彻习近平总书记重要讲话精神，推动我省基础教育综合改革和高等教育综合改革，进一步加强中小学教师队伍建设，为实现教育现代化提供优质师资保障的重大举措。习近平总书记指出，国家繁荣、民族振兴、教育发展，需要我们大力培养造就一支师德高尚、业务精湛、结构合理、充满活力的高素质专业化教师队伍，需要涌现一大批好老师。改革开放以来，我省教师教育得到了长足的发展，为教育事业输送了大批优秀教师，教师队伍整体水平不断提高。但是，站在教育发展新的历史起点上看，按照实现教育现代化，办好人民满意教育的要求，我省教师队伍的整体素质还不能完全适应，教师教育人才培养还不能满足基础教育对优质师资的迫切需要。我省是教育大省，目前还存在着教育发展不够均衡的问题，城乡差距还比较大，尤其是表现在，农村教师队伍结构不合理，教师年龄老化，接受新的教育理念和运用现代教育技术改变教学的能力较弱，学科教师配置不足，同时，补充渠道不畅，高素质的师资“下不去、留不住”。这些问题，严重制约着农村教育的发展。实现教育现代化，必须补上农村教育这块短板。

　　实行师范生免费教育，有利于吸引和选拔热爱教育事业、具有奉献精神、志愿到农村从教的优秀学生，进行重点培养后充实到教师队伍，畅通大学生到农村任教的通道;有利于促进和支持教师教育改革，建立高校、地方政府与中小学“三位一体”协同培养机制，培养造就“有理想信念、有道德情操、有扎实学识、有仁爱之心”的优秀教师，从根本上提高教师队伍整体素质;有利于弘扬尊师重教的社会风尚，进一步使教师成为最受尊重的职业，使教育成为最受尊重的事业。

　　师范生免费教育将根据全省农村中小学教师队伍建设需要，重点培养学有专长、胜任多学科教学的小学全科教师和一专多能的初中短缺学科教师。

　　2.免费师范生免除哪些费用?

　　免费师范生在校期间免除学费、住宿费,并给予一定的生活补助。所需经费由省财政按每生每年10000元的标准拨付高校。其中生活补助经费标准为每生每年4000元，学校按每人每月(共10个月，寒暑假除外)400元标准足额发放给免费师范生。

　　3.2016年我省免费师范生招生计划安排多少?哪些高校承担?

　　2016年，我省免费师范生招生规模为3000人。由山东师范大学、曲阜师范大学、聊城大学、鲁东大学、临沂大学、青岛大学、齐鲁师范学院、潍坊学院、泰山学院等9所高校承担培养任务。

　　4.免费师范生报考条件有哪些?

　　符合以下条件的山东学籍高中阶段毕业生均可报名参加免费教育师范生定向就业招生：

　　(1)热爱教师职业，品行良好，遵纪守法。

　　(2)通过山东省2016年普通高等学校招生报名且夏季高考成绩不低于我省首次划定的本科二批录取控制线。

　　(3)自愿承诺签订并履行免费教育师范生协议，保证毕业后在省内农村学校从事教育教学工作不少于6年。

　　(4)具备认定教师资格的身体条件等。

　　5.免费师范生如何招生录取?

　　(1)志愿填报。

　　符合招录条件的高中阶段毕业生可在本科提前批次志愿中填报“免费教育师范生”志愿，根据本人意愿填报院校和专业志愿。考生填报1个院校志愿和若干个专业志愿，专业志愿由“专业+定向就业市”构成。专业志愿设是否服从调剂志愿，选择服从专业调剂的考生视为认同任何调剂专业和任何就业市方向。

　　如有招生计划未完成，则设一次征集志愿，征集志愿设置与第一次填报志愿相同，同时设院校是否服从调剂志愿，选择服从院校调剂的考生视为认同调剂院校的任何专业和就业市方向。

　　填报志愿的时间及要求按有关规定执行。

　　(2)录取办法。

　　免费教育师范生在本科提前批次录取。省教育招生考试院根据考生填报的院校志愿，将高考成绩不低于我省首次划定的本科二批录取控制线的考生全部投档。招生院校应制定科学的录取办法，按照分数优先的原则根据考生填报的专业志愿和各专业分市计划择优录取。

　　凡被录取的考生不再参加其他任何形式、任何批次的投档录取。

　　6.《师范生免费教育协议书》主要包含哪些内容?如何签署?

　　《师范生免费教育协议书》由免费师范生招生学校、免费师范生本人及其监护人、免费师范生定向就业设区市教育行政部门共同签订，协议就三方权利和义务、终止协议、解除协议及违约情形及处理等具体情况进行详细约定。《师范生免费教育协议书》由省教育厅拟定，并于考生填报志愿前公布。

　　考生在报考免费师范生前，要全面了解《师范生免费教育协议书》相关内容，报名时要承诺被录取后签署《师范生免费教育协议书》。

　　录取工作完成后，由培养学校将经本校、各定向就业市教育局签章的《师范生免费教育协议书》随《录取通知书》一并寄送给录取为免费师范生的考生，考生持《录取通知书》和经考生本人及其监护人签字的《师范生免费教育协议书》，按培养学校规定时间及要求报到入学。未签订《师范生免费教育协议书》的考生视为放弃普通高校入学资格。

　　培养学校在考生报到入学并完成学籍注册后，将考生及监护人签字的《师范生免费教育协议书》，邮寄或送达免费师范生定向就业市教育局。

　　7.如何保障免费师范生培养质量?

　　承担免费师范生培养任务的高校要按照德育为先、一专多能、面向农村、强化实践的原则，创新免费师范生培养模式，系统设计培养方案，建立高校、地方政府与中小学“三位一体”协同培养机制。建立免费师范生实习、见习基地，强化教学实践，落实实习支教制度，确保培养质量。

　　8.免费师范生如何就业?

　　按照《师范生免费教育协议书》的约定，免费师范生到定向就业市的农村学校任教。免费师范生就业工作，在市级政府领导下，由市教育行政部门会同人力资源社会保障部门按照事业单位公开招聘制度的要求，组织用人学校与毕业生在需求岗位范围内进行双向选择，为每一位毕业生落实任教学校，确保免费师范生有编有岗。免费师范毕业生一般安排到学科教师紧缺的农村学校。

　　9.如何规范免费师范生履约管理?

　　因个人原因(因病休学等除外)中断学业，或未在培养期满取得毕业证书、学位证书、教师资格证书者，市教育行政部门、高校有权与其解除协议，免费师范生应按规定退还已享受的师范生免费教育经费。

　　免费师范生毕业后，未按协议到农村中小学任教的，要按规定退还师范生免费教育经费，并交纳该费用50%的违约金。免费师范毕业生在农村学校任教未满6年的，根据服务期未满年限，按比例退还师范生免费教育经费和交纳违约金。免费师范毕业生在协议规定服务期内，可在农村学校间从事教育管理工作或进行交流。市教育行政部门负责本行政区域内免费师范毕业生的履约管理，建立诚信档案，公布违约记录，并记入人事档案，负责管理违约退还和违约金。

　　10.如何建立推进免费师范生工作协同机制?

　　教育行政部门牵头负责免费师范生招生、培养、教师资格认定、就业指导、落实工作岗位、办理派遣等工作;人力资源和社会保障部门负责免费师范毕业生人事接转工作;机构编制部门负责落实免费师范毕业生到农村中小学校任教的编制;财政部门负责落实相关经费保障。市、县(市、区)政府应为免费师范毕业生到农村学校任教服务提供必要的工作生活条件和周转宿舍。有关高校需加强免费师范生职业理想和师德教育，引导师范生立志于长期从教、终身从教，确保培养质量。

　　大学生如何申请创业贷款?都有哪些手续?自主创业能享受哪些优惠政策?下面是中国人才网整理提供的相关优惠政策，欢迎阅读参考!

　　关注一：创业优惠政策

　　自主创业可享受哪些税收优惠政策?

　　高校毕业生从事个体经营的，在3年内按每户每年9600元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。

　　高校毕业生创办的年应纳税所得额低于10万元(含10万元)的小型微利企业，其所得扣减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。高校毕业生从事个体工商经营的，营业税按期纳税的起征点上调到月营业额20000元，按次纳税的起征点上调到每次(日)营业额500元。

　　可享受哪些行政事业性收费减免政策?

　　毕业2年以内的高校毕业生从事个体经营的，除国家限制的行业外，自工商行政管理部门登记注册之日起3年内免交登记类、管理类和证照类行政事业性收费;高校毕业生注册资本在50万元以下的公司制企业，允许注册资本零首付，6个月内注册资本到位20%，其余部分2年内到位;高校毕业生创业实体(除国家限制的行业外)自进入省级主管部门认定的创业园(孵化基地)之日起3年内，免收登记类、证照类和管理类等各项行政事业性收费;高校毕业生创业实体进入创业孵化园(基地)进行孵化的，在场所等有关费用方面给予适当资金补助。对创业实体场租费补贴50%;水电费按实际缴纳金额补贴50%。具体程序可登录吉林省公共人才就业创业服务平台http：//www.jlhr.com.cn

　　可享受哪些社会保险优惠政策?

　　高校毕业生自谋职业或自主创业的，可比照灵活就业困难人员享受不超过3年的社会保险补贴;对高校毕业生创办的小微企业，3年内可比照个体工商户缴纳养老、失业保险费;自主创业并参加社会保险的困难高校毕业生，按照其当年实际缴纳社会保险费数额的50%给予社会保险补贴，，所需资金从当地就业资金中支出。

　　对持《就业失业登记证》的离校未就业高校毕业生实现灵活就业，并按规定缴纳社会保险费的，给予最长不超过2年的社会保险补贴。社会保险补贴标准按个人实际缴纳基本社会保险费的50%计算，所需资金从就业专项资金中列支。符合条件的高校毕业生可向当地人力资源社会保障部门所属就业服务机构申请社会保险补贴。

　　关注二：申请创业贷款

　　自主创业申请贷款需要哪些手续?

　　高校毕业生自主创业申请贷款需要提供身份证、《毕业证》、《就业失业登记证》、《营业执照》(不需要营业执照的提供其他资格认证)、经营场所、反担保措施等。

　　对符合条件的高校毕业生贷款可享受财政全额贴息补助。在电子商务网络平台开办“网店”的高校毕业生，也可享受小额担保贷款和贴息政策。

　　创业申请贷款的额度是多少?

　　对毕业2年以内的高校毕业生，其创业担保贷款额度最高不超过15万元，超过2年的贷款额度一般最高不超过10万元;创业担保贷款期限一般不超过2年。

　　反担保可采取实物抵(质)押和第三人保证担保等方式。

　　高校毕业生如何申请办理创业贷款?

　　由贷款申请人向担保机构提出贷款申请，填写《创业担保贷款申请表》，并提交有关材料;担保机构对贷款申请人提交的材料进行审查。

　　担保机构与经办银行联合对贷款申请人、反担保人或抵(质)押物进行调查和现场审核，并出具调查审核意见书;对经担保机构和经办银行联合审核合格的贷款申请人，按有关规定依法签订《反担保合同》、《担保合同》、《借款合同》后，由经办银行发放贷款。

　　关注三：档案、人事政策

　　申请自主创业的高校毕业生，其档案应该如何保管?

　　按照国家的有关规定，申请自主创业的高校毕业生，可以将自己的档案免费放在自己入学前户口所在地的政府所属人才交流机构或省内任何一家政府所属的人才交流机构托管。

　　高校毕业生档案存放在人才服务机构可享受以下服务：负责人事档案关系接转相关手续;为毕业生办理转正定级;档案工资的晋升;专业技术职务任职资格的申报;办理落户手续;接转党组织关系，办理预备党员转正，培养发展新党员;出具落户证明、购房工龄证明、计划生育证明、出国政审等;代收代缴五险一金;为暂未就业毕业生推荐就业。

　　自主创业可享受哪些优惠人事政策?

　　自主创业的高校毕业生，参加基本养老保险的，考录或招聘到国家机关、事业单位或国有企业工作，其缴费年限可合并计算为工龄。自主创业的高校毕业生，在专业技术职称评定、科研项目经费申请、科研成果或荣誉称号申报等方面，享受与国有企事业单位同类人员同等待遇。

　　经国务院同意，财政部已会同有关部门印发了《关于建立玉米生产者补贴制度的实施意见》。今年国务院决定在辽宁、吉林、黑龙江和内蒙古建立玉米生产者补贴制度，这是在推动农产品(000061,股吧)价格形成机制和收储制度改革背景下，国家保障农民种粮基本收益、推动实施农业供给侧结构性改革、促进提升农业发展质量和效益的一项重要政策措施。

　　多年以来，我国在东北三省和内蒙古自治区实行玉米临时收储政策，对保护农民利益和种粮积极性、保持市场稳定、保障国家粮食安全发挥了重用作用。

　　目前，我国粮食供求总量保持基本平衡，但随着国内外经济形势和粮食供需格局变化，近年来粮食供求结构性矛盾逐步凸显，特别是玉米已呈现阶段性供大于求局面，库存高企、财政负担加重、国内外价差较大、收储和进口压力不断增大、用粮企业经营困难等问题突出。面对粮食市场供求的新形势，原有玉米临时收储政策面临的矛盾日益显现，玉米收储制度改革势在必行。

　　今年4月初，市场不断出现有关今年玉米临时收储政策将调整为“市场化收购+补贴”的消息，但均没有详细的、实质性的政策和措施出台，市场预期有关机构不会对玉米收购放任不管，新政策里面肯定会有保底收购等条款。

　　从财政部发布的消息来看，补贴政策的基本安排是：一是市场定价、价补分离。即玉米价格由市场形成，同时中央财政将对东北三省和内蒙古自治区给予一定补贴，并鼓励地方将补贴资金向优势产区集中，保障优势产区玉米种植收益基本稳定。二是定额补贴、调整结构。在玉米价格由市场形成的基础上，国家对各省(区)亩均补贴水平保持一致，补贴基期也在一定年限内保持不变，充分发挥价格对生产的调节引导作用，体现优质优价，促进种植结构调整，提高农业发展的质量和效益。三是中央支持、省级负责。根据国务院有关决定，中央财政将一定数额的补贴资金拨付至省级财政，并赋予地方自主权，由各省区制定具体的补贴实施方案，确定本省区的补贴范围、补贴对象、补贴依据、补贴标准等。四是公开透明、加强监督。补贴操作应当坚持公开透明，地方政府拨付补贴资金等应当充分利用此前粮食直接补贴的工作基础，自觉接受社会有关方面的监督，切实加强组织实施，确保将国家财政补贴资金兑付给玉米生产者。

　　另据了解，今年财政部还将及时拨付产粮大县等奖励资金。今年中央财政预算安排产粮大县奖励资金394亿元，比去年增加22亿元，奖励资金进一步向商品粮大省、粮油调出大县倾斜，并对黄淮海的玉米产区增加资金安排，鼓励地方加大对新型经营主体的支持，保护好种粮积极性，并促进玉米等种植结构调整，更好地推动实现农产品收储制度改革目标。

　　浙江省金华市发布《金华市区购房财政补贴申领办法》，对此前提出的1%购房财政补贴“新政”作出具体解释，明确在金华市区直接购买新建商品房方可享受该补贴，购买二手房、商铺等非住宅商品房则不列入补贴范围。此举旨在进一步提升去库存的力度。

　　据报道，杭州是此轮全国房地产投资和楼市旺销的热点二线城市，而同是一省又毗邻的三四线城市金华，却仍在为去库存“着急”。根据金华市房地产交易办证中心提供的数据，今年1至4月金华新建商品房累计成交套数4464宗，同比下降4.67%，累计成交面积49.91万平方米，同比下降6.84%。其中，新建商品住宅累计销售面积为40.9万平方米，同比下降6.63%。

　　截至4月底，按照2016年月均销售量计算，金华新建商品住宅的消化周期为16.96个月，与浙江省提出的消化周期控制在12个月以内的目标仍有不小的差距。

　　此前，金华出台了《关于进一步促进金华市区房地产业平稳健康发展的通知》，内容涉及打通保障房与商品房的通道、深化户籍制度改革鼓励引导购房在内的9条房产“新政”。其中“政策出台后1年内购买商品房并办理合同备案的，政府对购房人按合同成交金额的1%给予补贴”引人关注。

　　最新出台的办法，明确了享受补贴需同时符合三个条件，即房地产企业在市区范围内开发的商品住房，不包括单位统一建造的集资房、经济适用房及其他保障性住房;购房人直接向房地产企业购买的商品住房;2016年4月27日至2017年4月26日期间签订购买合同并办理备案的。

　　浙江省社科院区域经济所副研究员李明艳认为，给予补贴是提升购买力的一种途径，金华出台的房地产政策“组合拳”，在一定程度上将起到提振市场信心、释放潜在需求的作用。

  本文关键词：经济适用房买卖政策，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：94692