RS房地产公司建设项目成本控制研究

第 1 章 绪论

1.1 研究背景

在政府开展宏观调控，规范资金筹措、土地出让等运作方式的情况下，必然会导致房地产企业所面临的挑战与竞争愈加激烈。为了适应新形势的发展，房地产企业除了实现自身的品牌化、集团化及规模化以外，从内部出发更为重要，要对造价控制、合同管理、成本管理等方面管理力度予以加强，争取在投入最少的情况下实现经济效益的最大化，才能保证企业不断发展进步，从而使企业所具有的市场竞争力得以提升。虽说如此，很多房地产企业对项目开发的实际成本控制扔不够重视，，也可以说在成本控制方面其没有找到行之有效的方法。所以，在最近的 20 年里，房地产项目的成本超支、工期延长、超出预算等情况在国内范围内普遍存在。因此可知，我国的房地产市场还没有实现成熟化的发展，还有非常多的地方可以改进，特别是房地产项目的成本控制。房地产企业在开发项目过程中，基本是以预算人员为主要人员、建筑安装成本为重点对象，完工之后的核算为侧重点等比较被动的成本管理模式。虽然总成本中占比最多的是施工阶段的成本，但具体的成本花费是大部分都是在决策、研发及设计等阶段就已决定的。由此看来，房地产开发企业更应该对成本控制的关键点进行调整，也就是做好前期成本的把控。就当前整个房地产开发行业在控制成本方面的水准而言，依然存在以下方面可以进行完善的：所构建的成本控制体系在前期战略性考量上存在漏洞，没有以市场整体观念为基础实行项目成本控制，单项注重施工环节；信息不及时，使得成本管理工作较为被动。故而，对开发企业而言，如何对建设项目所投入的资金进行合理的使用，如何从项目开发前期着手控制其成本，从而使建设项目在实现社会效益与经济效益最大化的情况下，尽可能使投入的资金最小化，这无疑是当前急需解决的重点。

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1.2 研究目的与意义

采用系统的方法对建设项目的成本控制进行研究与分析，不单是为了使投资限额不被突破，更是为了提升建设主体的管理水平，使其管理手段得以提升，通过最大化利用有限的财力、物力、人力等资源，最终使最大化的经济效益得到实现。在我国建设项目数量稳步提升，然而市场行情逐步走低且缺少资金的情况下，怎样使造价咨询单位与业主的监控作用得以发挥并实现对施工单位积极性的调动，是全体造价管理工作者的职责，这样不仅可以使工期与质量得以保证，还能够使项目造价得到有效的控制与管理。而贯穿整个项目的正是成本管理工作，任何项目皆是如此，成本管理工作的重要性可见一斑，而使整个项目的收益情况表现良好更是各项目的最终目的。本论文从专业的视角以 RS 房地产开发有限公司 A 建设项目成本管理控制方法及过程为例，对成本控制管理进行了分析和研究，并对建设项目的各个阶的成本控制问题提出相应对策。本论文的研究成果在一定程度上可以从理论与实用方面指导建筑主体的成本管理工作。

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第 2 章 相关概念及理论阐释

2.1 房地产建设项目成本控制相关概念

2.1.1房地产建设项目成本控制原则

（1）全面性原则

房地产项目成本控制跟所有员工之间具有密切相关性，只有各部门各岗位管理人员一并努力，才会对成本行程多角度，全过程控制。遵循成本控制的全面性原则，有利于成本控制工作的进行。

（2）效益性原则

房地产项目成本控制效益性原则是指当今的成本控制，不应被动消极，而应主动想办法增加收入，更切实的将成本、工作量与利润之间的关系有机的结合起来，争取达到利润最大化。单单事后的成本分析和检查和事中的控制已经不能满足现在对成本控制的需求，遵循效益性原则，可有效的发挥成本控制的前瞻性作用。

（3）责权利结合原则

所谓责权利结合，顾名思义是指企业项目各个部门、各位员工在某种程度上都具有对成本控制的管理权，与此同时也承担着相应的责任，而其本身的业绩考核考评与个人经济利益与其的权利和责任挂钩。良好的应用责权利结合原则，能够实现对全体员工积极性的调动，从而对其加强成本控制起到显著的效果。

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2.2 房地产建设项目成本控制理论

2.2.1 全生命周期成本管理理论

戈登最先提出了有关项目全生命周期成本的理论。项目实施的全过程需要经历很多个不同的阶段，在任何的阶段，成本的支出都会产生于部分固定的项目，可以对这方面的支出进行估算，但是有很大部分成本支出是无法固定的，因此无法科学的估算这部分的成本支出。该管理理论是以项目决策与设计阶段为基础，综合考虑项目从来到这个世界上到消亡期间，即站在项目全生命周期的视角去对项目的价值与成本问题进行思考。

2.2.2 价值工程理论

麦尔斯——美国工程师，其提出了价值工程这一分析体系。价值工程的重点关注于分析产品的功能，研究如何使产品所必需的功能在成本最小化的情况下得以实现，从而达到整体效益最佳的一种管理方法。长期以来，不管是企业的做法还是学校的教育，都被以为是成本控制与综合质量控制两个方面的工作。因为这两方面工作所具有的独立性，必然会导致部分内容会发生冲突，譬如产品质量的提升，也会使得技术研发的成本增加；反之产品成本的减少，又可能使得产品质量难以保障。然而实际情况是，不管是成本控制还是质量控制，其服务目标都是最大化的实现价值，因此成本与质量间的矛盾在价值这一终极目标下都可以得到妥善的解决。价值工程其表达公式为：V=F/C，其中，V 指价值系数；F 指功能系数；C 指成本系数。通过这个公式可知，成本是功能与价值的相对值。

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第 3 章 RS 房地产公司项目成本控制存在的问题................................11

3.1 RS 公司概况................................11

3.1.1 RS 公司简介 ...............................11

3.1.2 RS 公司成本管理现状..........................11

第 4 章 RS 房地产公司 A 项目成本控制思路、方法及对策 ...............23

4.1 A 项目成本控制思路 ........................23

4.1.1 确定成本控制目标 ..........................23

4.1.2 遵循动态成本控制原则.........................23

第 5 章 结论与研究展望...............37

5.1 结论 .............37

5.2 研究展望..........................38

第 4 章 RS 房地产公司 A 项目成本控制思路、方法及对策

4.1 A 项目成本控制思路

4.1.1 确定成本控制目标

确定成本控制目标是刚展开项目时必须要进行的环节。目标成本则是成本控制目标的另一个称呼。目标成本是指企业建设项目在一段时间内在成本层面预计达到，或者说努力达到的一个目标。不仅可以提前预测成本，在实施过程中还可以及时调整。确定 A 项目目标成本时可以选用各部门及员工不断协商、综合平衡的确定模式。

逆向推倒计算法是 A 项目目标成本预测最普遍适用的方式。也就是说，如果已经提前预估好了目标利润，可以进一步估算销售成本和销售收入，目标成本则是用总收入减去总利润和相关税金获得结果。具体可见图 4.1 所示。

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第 5 章 结论与研究展望

5.1 结论

房地产的整个开发和销售过程具有明显的关联性与一致性，两者之间是相互作用的关系。只有良好的房地产开发项目才能取得预期销售业绩。房地产行业的竞争日益激烈，为了保证公司的可持续发展，进行严格的成本控制是非常必要的，而是企业生存和发展的基本保障。本文根据多年房地产行业管理工作的经验，结合在沈阳大学学习的理论知识，基于前人的研究成果完成了研究论述。

本文立足于房地产项目成本控制理论进行了举例分析论证。本文主要采用了全面成本管理理论，从有效控制成本角度出发，通过分析研究方法，研究案例方法，结合RS 公司 A 项目当前成本控制情况，分析了房地产开发过程中不同阶段存在的问题，同时给出了相应的解决方案。

本文得到的主要结论具体包括：第一，成本控制是房地产开发过程中的重要阶段，对于成本控制的研究对于房地产开发企业具有重要意义。良好的项目成本控制可以有效提高房地产企业的竞争力，可以提高企业员工的责任感，有效提高企业的经济效益；第二，房地产项目成本控制具有深厚的理论基础，本文介绍了有关成本管理、价值工程理论和造价管理等有关房地产开发的理论，为 A 项目的实际成本控制提供了良好的理论支持；第三，理论和实际相结合是指导企业发展的重要手段，本文通过对 A项目的成本控制，找出在项目开发过程中的成本控制问题，运用相关的理论知识结合实践工作，提出相应的应对策略，解决实际问题。通过实践完善理论的缺陷，理论和实践的是相辅相成的。综上，在房地产建设项目成本控制方面，理论和实际有效结合，可更好的解决相应问题，无形中为社会经济提供了服务。

参考文献(略)