HR房地产公司建筑项目的税务筹划研究
第一章绪论
房地产业由于其涉及的领域广泛，并且有很强的带动能力，已经成为了国民经济增长的支柱型产业，在经济发展中具有重要的地位。房地产业的地位和特征决定了国家对其管制日益增加，在国家调控力度加大的同时，房地产业也在进行着战略性改革，如何降低成本、增加盈利成为了房地产公司亟待解决的问题，而从哪个方面入手则成为这一问题的切入点，随着税务筹划在公司战略中的地位不断增加，税收的减少则成为企业获取更多利润的方式，纳税额度对房地产企业的经济效益产生了深远的影响。
在采用税务筹划方式时，许多房地产企业没有透彻理解税务筹划的真正意义和内涵。税务筹划的真正内涵在于在符合国家税收法律规定的前提下，通过合理的筹划方式来减少税收成本，地产行业在我国国民经济中有着重要地位，但其涉税较多，税负较重，这一特征使其承担较重的税负，房地产企业进行税务筹划可以降低企业的税收成本，同时，也可以在一定程度上提高企业的利润，因此，企业可以通过合理利用国家的相关税收政策，进行税务筹划，以此来达到减少纳税成本增加企业利润的目的，为企业的生存发展提供更广阔的空间。房地产由于其涉及的环节和税种较多，因此在进行纳税筹划时要有针对性地将各个税种综合考虑制定筹划方案来达到目标。很多企业在进行税务筹划时只考虑减轻企业税负，而在进行税务筹划时忽视了减轻税收负担的同时可能存在的风险问题。
由于大型房地产企业和小型房地产企业在公司内部管理制度和财务管理体系上还有很大的差距，因此其在税务筹划工作的认识和实施上也有很大的差别。有些企业已开展纳税筹划，但是由于人员素质或法律认知的不全面，使其在进行筹划时，不能够将企业的整体利益与税收政策相结合进行筹划，而进行的都是比较单一的筹划。也有一些企业增强了对税务筹划的重视却忽视了税务筹划带来的风险，进行了不符合国家法律规定的筹划行为，受到国家法律部门的制裁，给企业带来了巨大的风险和损失。因此，在国家加强调控时，面对房地产公司的税务筹划，应该将企业的实务与筹划方案密切结合，并尽最大努力发挥其积极作用，本文对房地产业进行税务筹划研究，希望通过研究，能够提出合理的方案和一些合理的意见，能够促进发挥税务筹划在房地产业中的积极作用。
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在分析企业的经营项目，选择税务筹划方案时，房地产企业需要充分考虑企业的纳税项目进行税务筹划的可行性，并结合相关的税收政策，企业在进行筹划时一定要遵守法律规定，而企业进行税务筹划的目的是降低纳税成本，提高企业利润， 在研究房地产企业的税务筹划方案时，首先，要结合行业的特点进行分析，房地产企业具有涉税广泛，税负较重的特点，而房地产的开发又涉及到很多环节和阶段，每个环节和阶段涉及到的税种种类和数量又有很大的差别，因此，房地产企业提出的税务筹划方案也要充分结合各个项目特点进行筹划，针对具体的建设阶段进行筹划分析，提出筹划方案，当然，还要充分考虑税收相关政策规定，这样才能在不违反法律的情况下，达到筹划的目的。税务筹划在企业发展中有着重要地位，而且在节税方面有着积极作用。房地产企业的纳税广泛，税负较重，因此，采取合理有效的税务筹划来降低企业税负，调整产业结构，使企业的经营更优化，这样，企业就可以缓解资金压力，并充分利用资金，进行投资创造价值，企业通过税务筹划可以有效调节资金结构，提高资金利用率，这样不仅能够降低纳税成本，还可以获取资金时间价值，创造价值，实现企业利益最大化。
本文考虑到房地产开发企业的特点，以实现上述目标为前提，以 HR 房地产企业为研究对象，通过对公司建设过程中涉及的各个环节进行的税务筹划分析，采用理论和实际案例相结合的方式，即对企业开发过程中涉及到的各个经营环节进行税务筹划方法进行分析研究，结合开发经营过程中的纳税状况和财务状况进行分析，结合相关的优惠政策提出合理有效的纳税筹划。另外，税务筹划方案可能由于一些主客观因素而存在风险，本文结合具体筹划方案进行分析，总结了在税务筹划过程中公司可能会出现的风险类型，提出应对措施，降低损失。
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第二章HR 房地产公司及纳税基本情况
HR 房地产有限公司时隶属 HR 集团的开展房地产开发业务的综合型地产开发商，HR 地产公司以其在房地产开发领域的实力及质量保障在业界占领着重要地位， HR 公司自 2010 年 3 月 8 日起，成为香港 43 只蓝筹股之一。通过 HR 企业的不断开拓和努力，企业的规模在不断壮大，业务领域在不断拓宽，资产也在不断增加， 到 2009 年底，HR 公司的总资产超过了 960 亿港元，企业净资产超过 390 亿港元，HR 房地产公司土地储蓄面积超过 2210 万平方米，HR 房地产公司不断用新的数据证明其在中国地产界的实力，HR 公司 2014 年年报显示，综合营业额为 883.81 亿港元(合人民币 706 亿元)，同比增长 23.8%。通过业绩显示，HR 企业在物业开发，建筑投资都有大幅度的提高，新签约的项目计划也有所增加，据 2014 年数据显示，HR 企业 2014 年新增土地储备面积达到 842.38 万平方米，并且计划将住宅业务继续扩展，当前 HR 集团住宅开发业务已经进入 51 个城市，在未来的几年里，公司计划扩大投资建设规模，并扩大项目覆盖面积，HR 企业当前还有许多项目尚在建设当中，根据开发进度和状况判断，企业的营业额及项目数量还会有新的突破，这也证明了企业的发展实力，证明了企业在房地产行业的重要地位，随着公司经营项目的不断增加 HR 企业也在不断提高其工程质量和服务品质。
HR 企业在项目开发过程中注重工程质量，不断更新开发技术，注重细节，严格的把关，先进的设备以及精益求精的精神使得 HR 公司在行业中树立标杆。在注重质量的同时，还注重产品的创新开发，能够用独特的眼光开发新的产品，走在时代的前列，，在提供创新的产品同时，提供了优质的服务、管理体系，让买者放心，享受舒适的生活，这就是 HR 公司之所以不断壮大发展的关键。截至目前，HR 企业已进入内地 41 个城市，正发展项目超 70 个。HR 企业由此被评为“最注重品质的城市运营商”
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房地产业由于其在国家经济发展中的重要地位，具有涉税广泛，税务结构复杂的特征，进行税务筹划时需要对其税务状况进行分析，下面通过公司的财务报表了解主要税种，包括营业税、企业所得税，这是公司业务涉及最多，数额也较大的税种；城建税、教育费附加，这是随着主要税种一同必须缴纳的；当然还有土地增值税以及其他相关费用，这些税种在后面也会列表说明，下面通过对这些税种在公司税务总量中所占的比重，来分析对公司纳税状况的影响。
表 1-1 反映了在 HR 公司 2011-2013 年因为业绩突出，营业收入的逐年上升而使得企业的税额也在不断增加，而各个税种比例也有所上升，由数据表显示应纳税额中营业税金及附加整体在逐渐增长；而同时反映了所得税税额也在随利润总额的增长而逐年增加，表 1-2 显示的是 HR 房地产开发公司在开发建设过程中涉及的税种，以及这些税种在应纳税总额中的比重，通过表中数据可以看出，该企业中涉及到的主要税种包括营业税、企业所得税、土地增值税，在纳税总额中占 24%到 35%的比例，其中营业税和企业所得税税额在应纳税总额中的比例呈逐年下降的趋势，而通过分析比较还可以发现土地增值税税额在应纳税总额的比例呈逐年上升的趋势。表 1-3 是 HR 房地产开发公司各个建设经营环节涉及的各个税种在当期收入所占的比例，从图表可以看出 HR 房地产开发企业税负在这几年的发展过程中有上升的趋势，可见 HR 房地产公司面临着营业收入增加带来的企业税负水平的上升，为了减轻税收成本的增加，企业有进行税务筹划的必要，而进行筹划的过程要结合企业的税务特点，特别是近几年的纳税情况和经营项目特点。
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3.1 项目准备阶段的税务筹划 ············7
3.1.1 融资方式的选择 ··················· 7
3.1.2 利息费用扣除方式的税务筹划·············· 9
3.2 项目开发建设阶段的税务筹划 ···············10
3.2.1 建立合同订立的筹划 ············10
3.2.2 开发间接费用的筹划 ···········12
3.2.3 企业建房代建自建的筹划 ············13
3.3 项目销售阶段的税务筹划 ··········14
3.3.1 销售方式的筹划 ···············14
3.3.2 销售不动产与精装修分离的筹划 ·······16
3.3.3 销售价格的税务筹划 ··········17
3.3.4 房地产公司促销方式的筹划 ··········19
3.3.5 房产销售价外费用的纳税筹划 ··········21
3.4 项目持有阶段的税务筹划 ············· 22
3.4.1 闲置房产的投资筹划 ·············22
3.4.2 以减值房产进行投资重组 ········23
第四章 房地产企业纳税筹划风险分析及应对措施 ········· 24
4.1 纳税筹划的风险分析················24
4.1.1 把握税收政策、优化税务筹划方案 ········ 24
4.1.2 建立有效可行的的风险预警机制 ········ 25
4.1.3 积极寻求当地税务机关的支持与帮助 ··········· 26
4.1.4 加强培训和提高税收筹划相关人员的业务素养 ··27
4.2 应对纳税筹划风险的措施 ···· 27
4.2.1 把握税收政策、优化税务筹划方案 ····27
4.2.2 建立可行有效的风险预警机制 ···········28
4.2.3 积极寻求当地税务机关的支持与帮助 ···········28
4.2.4 注重提高税务筹划人员专业素养 ·············29
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第四章 房地产企业纳税筹划风险分析及应对措施
企业的税务风险是指企业在进行税务筹划方案分析和制定过程中，由于没有合理合法应用税收政策，而导致企业的筹划行为违反法律规定带来的筹划风险。而房地产企业，由于其涉税广泛，经营环节较多，也受到了税务部门的严格监管，房地产企业涉及的税种较多，税负较高，在进行筹划时控制好纳税筹划风险很重要。
纳税筹划存在利弊两个方面，企业在进行税务筹划的时都会在方案之间的利弊进行权衡，但有时会忽视税务筹划中存在的风险，因为企业的税务筹划方案都是在实际业务发生之前利用税收优惠政策进行的,使其在实际施行过程中会受到税法时效性的制约,而国家对房地产的调控政策在不断变化，相关法律法规也在随之变化，特别是在营改增之后，可以看到税法相关政策的变化之快之大，面对这样错综复杂的经济、政策环境的影响下，企业做出的税务筹划方案就面临着很大的不确定性及风险，所以，房地产公司应进行风险分析并做出应对措施。
纳税筹划作为一项有效的事前管理活动，具有计划性和预测性,企业在进行经济活动时往往会临时改变方案，这种不确定性就会对纳税筹划方案能否实施产生影响，企业在生产经营过程中，事先对一些纳税项目进行筹划分析和方案的制定，而在运营过程中，可能会出现经营活动改变的情况，这样企业预先制定的方案就无法实施，这样就会对企业的税收管理造成很大的影响，甚至影响且的收益，企业后期的生产经营活动需要按照之前进行的基于税法相关政策的筹划方案进行，但是税务筹划方案涉及到的税收政策既定的要求既有可行性又有限制性，这样企业的经营活动会受限制而不能随意改变。这样在实际经营过程中如果经营业务发生改变，可能会不符合税收优惠政策的要求，那么企业预期的经济效益就无法实现，就不能降低企业的纳税成本，还会给企业带来经营风险。
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结论
本文根据税务筹划的基本理论，结合我国税法的实际情况，通过对房地产开发企业项目的开发建设阶段结合实例对房地产企业的项目筹资准备阶段、项目开发建设阶段、销售阶段和房产持有阶段涉及到的一些税务筹划方案进行了实例分析，结合了房地产企业 HR 公司的项目开发过程的税务特点，分析我国房地产开发企业进行各种税务筹划的具体流程，并结合了各个阶段的经营项目提出了一些筹划方案，并进行效果分析，同时也对在税务筹划过程中可能存在的税务筹划风险结合前文的案例分析进行了分析总结，并针对这些风险类型提出了应对措施。
在房地产实际经营环节的税务筹划，需要考虑到企业自身的经营状况，具体的经营项目特点，而能否真正做好税务筹划工作，还有许多问题需要注意，首先，企业在进行税务筹划时要结合到企业的发展战略和经营状况，其次，税务筹划要关注政策变化，要提前做出应对的筹划方案，当然，还要注重税务筹划风险的防范。本文通过研究分析房地产开发企业各个开发建设阶段的项目特点，结合各个发展阶段的税务和经营特点，进行实例分析，但是，由于水平有限，还有很多方面没有研究到位。本文在结合企业进行税务筹划分析的过程中还有两点需要改进和完善：第一，研究的方案还没有的到实践的检验。对于本文所提出的税务筹划方法主要是分析了理论上的可行性，虽然结合了公司实例，但实际效果还有待验证。第二，在税务筹划风险的研究中，主要分析了风险的分类、形成原因与应对措施，没有提出控制风险的具体方案，在实际应用中作用不够显著，有待进一步深入。
参考文献（略）
本文编号：36925
本文链接：https://www.wllwen.com/wenshubaike/lwfw/36925.html
