中国住房反向抵押贷款保险研究

发布时间：2016-03-25 10:41

第一章  绪 论 

1.1 研究背景与意义
改革开放 30 多年来，随着我国不断下降的人口出生率以及由医疗、生活水平提高所带来的死亡率下降，老龄化形势日趋严重。根据此前全国老龄办于 2006年发布的《中国人口老龄化发展趋势研究报告》①，可以看到，我们正处于人口老龄化加速的特殊时代，中国早在 21 世纪初就已步入了老龄化阶段，是世界上为数不多发展中国家进入该进程的国家。并且由于我国是唯一的老年人数量破亿的发展中国家，其老龄化问题必然制约着我国的可持续发展，未富先老态势明显。中国人口老龄化已不再是国内问题，更与全球人口老龄化这一严峻事件息息相关，因此世界各国都对我国的老龄化问题很关注。当前我国绝大部分退休老年人的主要收入来源是退休养老保险金，而这一资金主要由政府财政预算与企业年金以及个人在年轻时候缴纳的社会养老保险费构成,但面对我国日趋严峻的老龄化趋势，如此狭隘的养老保险资金筹资渠道，政府财政已经不堪重负，困扰社会养老保险金资金缺口难题至今未能圆满解决。最近几十年我国的社会养老保险制度一直处于不断变革之中，2015 年初政府颁布的《关于机关事业单位工作人员养老保险制度改革的决定》，决定从 2014 年 10 月 1 日起对机关事业单位工作人员养老保险制度进行改革，与企业职工一样，双轨制变为单轨制，机关事业单位实行社会统筹与个人账户相结合的基本养老保险制度，由单位和个人共同缴费②。但是这一新方案的出台对于改变当前养老金巨大缺口的尴尬局面只能是杯水车薪。 
另外，受我国传统观念影响，“养儿防老，积谷防饥”，寄希望于下一代替他们养老也是在当前老年人中占有很大比例的，我国自上个世纪 70 年代以来实行计划生育政策，我国的新生儿出生率不断下降，到目前为止我国第一代独生子女已经开始需要赡养他们的父母了，而这第一批独生子女他们所处的特殊时代造就他们会面对更多的竞争与挑战尴尬境地，因而在面对更多的家庭负担与事业压力时候，对于赡养老人这一问题他们往往会显得力不从心。独生子女对老人的赡养问题已经成为当前社会亟需解决的难题了，这不仅是对一个家庭的考验，更多的是对当前社会养老制度的考验，为此,发展新的养老保障模式迫在眉睫。 
关于积极开展保险公司主导型住房反向抵押贷款保险不仅仅是纯商业化的金融行为，更是具有一定社会效应的政府行为，对于实现政府多年来对于拓宽养老保险途径的夙愿，有着更加有力的支持。因而具有重大的研究意义： 
第一，住房反向抵押贷款保险归根究源是个金融工具，更是一种金融创新。本文将会在基于幸福人寿关于住房反向抵押贷款保险的试点研究基础上，通过对比分析，丰富与深化所涉及到的相关理论思想方法。 
第二，住房反向抵押贷款保险的研究，有利于改变当前我国传统的养老观念，对于国家、老年人、相关金融机构可以通过这一金融创新实现多方的共赢局面。 
第三，一旦住房反向抵押贷款保险成功问世，将会为巨额的保险资金寻找出一条低风险、稳点收入的投资渠道。实现保险资金“取之于养老中，用之于养老中”良性循环体系。 

第四,住房反向抵押贷款保险将会在减轻社会保障体系压力的基础上，为推动我国金融行业混业发展，实现银行、保险一体化混业经营作出贡献。促进我国金融机构的交叉业务发展。 

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1.2 研究内容与方法
本文主要结合保监会发布的关于幸福人寿试点我国首个保险版住房反向抵押贷款保险的案例分析，首先对幸福人寿在这么多年当中对于保险公司试水住房反向抵押贷款保险的研究进程做一个系统性介绍，并分析其产品在问世后的优势和将会面临的问题，然后将目前银行业、保险业已经推出的类似产品与此对比，总结优势与不足。再而通过介绍欧美、日本等发达资本主义国家开展比较成功的经典模式，并总结出国外比较先进的经验。最后结合当前我国住房反向抵押贷款发展情况，借鉴国外先进之处，对我国保险业开展住房反向抵押贷款保险分别从保险公司、消费者、政府三个方面提供一些粗浅的发展对策。
行业产品差异分析法：研究拟将中信银行开展的住房反向抵押贷款，南京市老年人社会福利服务机构综合保险服务方案以及泰康人寿推出的乐享新生活养老保险与目前幸福人寿正在积极推出的幸福房来宝产品作对比。分析保险业在开展此项业务方面有哪些优势与不足，以及可以借鉴银行业、保险业开展此项业务的成功之处。,

对比分析法：通过分析对比当前世界上先进的运行模式，找出可供我国参考的方面。 

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第二章  案例分析 

2.1 住房反向抵押贷款保险的定义与特点 
定义：
住房反向抵押贷款保险(Reverse Housing Loan Insurance)从保险公司层面理解，可以看成是保险公司按期付款给老年投保客户，同时在签订合同之际，就获得老年投保客户的房屋产权，发放给老年投保户的养老保障金可以视为保险公司对房产权购买的转移支付。此种金融产品实质上就是普通的房产抵押与新型的终生生存年金保险相结合的创新养老产品。  
特点： 
（1）投保人就是每月领取养老保险金的人，一般都是缺乏养老基金的老年客户但拥有一套自主产权的房屋。 
（2）究其根源是为了退休后养老生活的，所以该养老保障金的给付模式类似于终生年金保险的保险金给付模式。 
（3）由于投保人未缴纳现金保费，不同于普通的寿险产品，我们可以将远期的房屋价值看做该产品的趸交保险费，保险费的形式是非现金形式。 
（4）老年客户虽然丧失了对房产的所有权，但是保留了房屋的居住权和使用权，老年客户可以居住在自己的房屋内直到身故，保险公司无权提前回收房屋进行价值处理。 
当前我国保险业开展此项住房反向抵押贷款保险业务主要会遭遇长期利率波动风险、老年人长寿风险、资金流动性不匹配风险、房产价值下跌等一些风险，另外由于该产品还涉及到房产问题，当前房产政策、税收条款等都对我国的保险业进军该养老市场设置了一定的障碍。 

为此保监会对于放宽保险公司参与住房反向抵押贷款保险一直持有谨慎态度，首次设立了 2 年期的试点，希望能够通过由试点的成功向全国进行普及，由点及面慢慢向深层次进行发展，切实推动我国住房反向抵押贷款保险的良性循环。首次试点的突破口选择北上广一线发达城市，有着相对成熟的保险市场与广阔的养老需求与房产供应，这对于发展住房反向抵押贷款保险是一个相对较好的平台，便于我们对于该新兴产业进行摸索尝试。 

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2.2 行业对比分析  
关于保险版住房反向抵押贷款最早是由中国人寿保险公司江苏分公司尝试的“以房养老”模式。早于 2007 年 5 月南京市社会福利服务协会与中国人寿保险公司江苏分公司联合推出了《南京市老年人社会福利服务机构综合保险服务方案》。这可以看成是我国“以房养老”的雏形。在该方案中明确指明：已经在南京各大养老院养老的不低于 60 岁的老年人，将自己名下的拥有的独立产权房屋交由福利机构代为出租后，所得租金用于抵消中国人寿的“终生生存年金保险”保费，然后在达到合同中规定退休年龄后便可按月领取养老金。而这些购买“终生生存年金保险”的老年客户都可以住进位于南京汤山的“温泉留园”老年公寓⑥。 

此款产品最匹配的老年客户主要是孤寡老人，老年人在房产公证部门的见证下将自己所属的房产抵押给老年公寓后，双方签订合同后，便可以入住。该公寓相关负责人承诺：入住老年公寓的客户，在其生前不会将其房产进行拍卖，主要是通过租赁其名下房屋获得租金，弥补其在老年公寓的生活费用。另外根据条款规定，如果当月的租金高于老年人在老年公寓的生活费用，超出部分，可以交由老年人自己使用。老年人入住养老公寓后，其生病还给与一定的报销，迫不得已的大病超过报销额度，公寓可以将房产拍卖，所得资金用于弥补老年人的重大医疗报销费。无特殊情况，老年公寓在老人身故后，为其办完丧事，方才能处理房产，，所得房款用于抵消生前老人所用的生活费用成本。

关于此产品的实际效果，我们通过咨询相关负责人得知，从问世以来仅有 4位老人入住过，公寓一直很难开展此项业务，根据一则最新新闻得知，目前这一南京首例以房养老服务产业项目已停办，当年的老年公寓现如今已经被改装成一个节日度假酒店。 

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第三章  我国住房反向抵押贷款保险发展动因与障碍................... 13 
3.1 住房反向抵押贷款保险发展的动因 ............................. 13 
3.1.1 巨额保险费没有合适的投资渠道 ......................... 13 
3.1.2 政府养老压力、老年人养老需求 ......................... 14 
3.2 我国保险业开展住房反向抵押贷款保险面临的障碍 ............... 15 
3.2.1 保险公司无发放贷款的资格 ............................. 15 
3.2.2 现行政策阻碍 ......................................... 15 
3.2.3 传统养老观念阻碍业务发展 ............................. 16 
3.2.4 准入门槛偏高 ......................................... 16 
3.2.5 相关中介机构管理混乱 ................................. 17 
3.2.6 资金流动性风险 ....................................... 17 
3.2.7 产品市场容量有限 ..................................... 17 
第四章  国外成功的住房反向抵押贷款保险对我国的启示.............. 17 
4.1 美国........................................................ 17 
4.1.1 房产价值转换抵押贷款 .................................. 18 
4.1.2 住房拥有者贷款 ........................................ 18 
4.1.3 财务自由计划 .......................................... 18 
4.2 加拿大...................................................... 19 
4.3 新加坡...................................................... 19 
4.4 日本........................................................ 20 
4.5 国外反向抵押贷款对我国的借鉴................................ 20 
4.5.1 发展多样化的贷款提供机构 .............................. 21 
4.5.2 借款对象的特定性要求 .................................. 21 
4.5.3 多样化还款模式 ........................................ 21 
4.5.4 发达的二手房交易市场 .................................. 22 
第五章  我国住房反向抵押贷款保险的发展建议.................... 23 
5.1 政府层面.................................................... 23 
5.1.1 完善投资融资渠道 ...................................... 23 
5.1.2 重视农村养老服务 ...................................... 23 
5.1.3 发挥税收和财政的杠杆作用 .............................. 24 
5.1.4 培养养老服务人才 ...................................... 24 
5.1.5 正确引导社会力量进入养老服务领域 ...................... 25 
5.1.6 加强各有关监管部门之间的合作 .......................... 25 
5.2 保险公司层面............................................. 26 
5.2.1 产品创新 .............................................. 26 
5.2.2 创新保险运营模式 ...................................... 28 
5.2.3 加强风险管理 .......................................... 28 
5.2.4 开展市场交流活动 ...................................... 29 
5.3 消费者层面................................................ 29 
5.3.1 改变传统的养老观念 .................................... 30 

5.3.2 签订“赡养”协议 ..................................... 30

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第五章  我国住房反向抵押贷款保险的发展建议

5.1 政府层面
对政府部门来说，在试行住房反向抵押贷款前期，对于经过政府有关部门授权的可以开展此类业务的金融机构，给予其在税收方面的优惠政策。还需要重视农村养老服务，以及培养养老服务型人才，加强相关领域部门合作，努力维护当前良好的市场秩序。
首先政府需要积极出台相关引导政策，扶持和发展此项养老服务产业，同时各层各级政府在资金上投入力度上需要加强，尽可能多地安排财政资金，帮助与引导保险公司资金合理有效地流向养老服务产业。在政府引导与市场调剂的双向运行机制下，让更多的保险公司积极探索与开展老年人住房反向抵押贷款保险试点，将保险公司与老年人的注意力和热情转移到养老保险这项产业中去。具体细则，如保监会可以通过对参加试点工程的保险公司实践情况进行细致调研，及时了解试点工作难题，并根据实际现状，会同有关专家积极探讨对于当前问题如何解决以及需要出台什么相关监管策略，如何在保障消费者的合法利益的前提下，不挫伤保险公司的积极性。最后还可以借鉴欧美发达国家在销售此类金融产品所采用的考试机制，发挥保险行业协会的作用，首创我国的住房反向抵押贷款保险销售从业资格考试制度，对于优质的保险公司产品要进行大力推广。 

根据国家有关部门的权威统计数据，当前我国农村老龄化水平普遍高于城镇居民，其中主要涉及到 3 个指标的对比，包括老年人口比重、老年人口基数、老年人赡养人数比。其中，农村老年人口基数是 1.21 亿，大约为城市的 1.73 倍；老龄化水平即老年人口比重为 18.3%，是城市的 2.3 倍；农村老年赡养人数比高达 34%，是城市的 2.8 倍⑨，这些醒目的数据都警示着我们当前农村养老问题更加严峻。而广大的老年农民朋友们一生最大的财富估计就是自己的房屋与土地，而农村宅基地目前在市场上流通还有很大困难，现行《物权法》规定农村宅基地只能在村集体内部进行流转，目前还不允许在市场上自由流通，拥有宅基地的农民朋友仅保留对自己房屋下的土地的使用权。

……

结论

与我们的老人传统思想观念相一致的是养儿防老，如果我们的保险公司能够充当“子女”这一角色，岂不是相得益彰。因此，开展住房反向抵押贷款保险的同时，我们可以倡导保险公司与我们的老年消费者签订抚养协议，在与保险公司签订了“赡养”协议，将本来属于子女们的义务转嫁给保险公司，保险公司在为他们完成养老义务后将获得房子的产权，这样一来既可以实现一些特殊的家庭情况的养老问题，比如子女工作的地方离老人太远，平时不方便去照顾老人的棘手问题，同时又会使得老年朋友在家乡实现安度晚年的愿望，还会使得子女失去依赖父母的惰性，变得更加自强，因为，老人在参加了住房反向抵押贷款保险之后，老人不会再有遗产给他们，他们都必须靠自己努力拼搏，才能有美好的明天。但是关于具体的“赡养”协议内容我们还需要保险公司在进行大量问卷调查的基础上，拟定出符合双方利益的协议。 

总之，保险版住房反向抵押贷款保险并不会替代政府的社会养老责任，只是作为一种小众金融产品进行补充养老保险市场。住房反向抵押贷款保险作为一种新生养老模式，在中国这片土壤上能否发芽，茁壮成长，与寿险公司对于该产品未来预期收益息息相关。而当前市场环境中各种隐性风险普遍，政府还未健全该产业涉及到的各项政策、法规，以房养老普及实行困难重重，所以上述不足地方如果都能得到有效的解决，充分发挥保险公司的保障、收益功能，那么这一产业的茁壮发展将会为国家统筹社会养老减轻很大的一笔经济负担。 

参考文献（略）

本文编号：37433