杭州 TC 综合体项目成本管理问题及对策研究
1 绪论
1.1.1 研究背景
我国房地产市场经过二十多年的发展，尤其是 2002 年以来的高速扩张，吸引大批资金进入房地产行业，房价一路高企，泡沫随之衍生。与此同时，政府宏观调控也是一轮严于一轮，从 2005 年以来相继出台了“新老国八条”、“国六条”、“国十五条”等房地产调控政策，2011 年出台了限购令，2013 年初出台的“国五条”特别强调住宅房地产调控要将限购、限贷一并执行，近几年效果显现，随着经济发展趋缓，房价下行。
政府对住宅市场的连续调控，迫使部分开发商开始寻找新的模式——综合体。商业综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各功能部分间建立一种相互依存、 相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体[7]。随着城镇化的快速发展，大量人口迁居城市，使得城市土地资源日益稀缺、珍贵，生活成本增加。在这个情况下，商业综合体逐渐成为近几年房地产开发的热点，万达集团、万科、中海等都有做“城市综合体”的战略规划，引领行业发展。而在一些二线城市，如杭州、南京、沈阳、成都的建设均以城市综合体为主进行招商和开发，开启了城市综合体的快速发展期。2014 年 4 月在武汉举行的第七届中国商业地产发展高峰论坛上，三益佳柏资产管理有限公司总裁潘韬援引世联地产数据指出，到 2015 年，国内商业综合体非住宅开发量将达到5.64 亿平方米，相当于全球商业地产开发量的半壁江山。2016 年之前，杭州在建和规划中的商业综合体还将新增 90 个，总建筑面积约 780 万平方米，同杭州一样，中国很多主要城市的商业综合体市场即将面临供大于求的压力。
中国住宅、商业房地产市场均已从供不应求发展到供大于需阶段，从卖方市场转变为买方市场。同时，土地市场、建材市场、劳动力市场价格随着经济的发展快速上涨，倒逼房地产行业盈利空间，房地产行业的微利时代已经来临。任兴洲在《中国住房市场发展趋势与政策研究》一书中指出房地产行业毛利润率在 2003 年前后大致在 20%左右，2007 年之后年均达到 30%左右，国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了 50%[23]。然而 2013 年以来在政策调控下上涨趋缓，同时放量供应，竞争加剧。前几年招拍挂拿到的高价土地，开发利润空间受到挤压，某些地王甚至面临亏损。未来若干年房地产开发企业的日子必定不会太好过，部分中小型企业资金链断裂面临淘汰，核心竞争力的提升是当务之急。在市场需求旺盛，高利润会掩盖一切，很少有人会去关注成本控制的问题，但随着房地产暴利时代的终结，为了生存，房地产企业必须加强成本管理，将成本管理作为核心竞争力。
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1.2.1 研究内容
本文以杭州 TC 综合体项目为研究对象，运用基于全寿命成本管理的价值工程理论以及全面成本管理理论，分别从项目背景、成本管理理念、成本管理组织架构及具体开发建设各阶段成本管理存在的问题等方面进行阐述和分析，归纳总结问题所在，并针对存在的问题提出综合体项目成本管理的对策。
第一章 绪论。分析了选题的背景、研究的意义，研究内容与流程以及研究方法与创新点。
第二章 国内外研究现状及相关理论综述。本章系统梳理了国内外关于房地产业成本管理相关理论发展历程，结合现状，提出基于全寿命成本管理的价值工程理论以及全面成本管理理论作为指导，为后续实践分析打好理论基础。
第三章 国内标杆企业类似项目成本管理经验与借鉴。本章通过对万达的进度计划执行力、万科的标准化成本管理、中海地产的全过程精细化成本管理思路分析，吸收借鉴其优势经验。
第四章 杭州 TC 综合体项目成本管理存在问题及原因分析。本章主要分析该综合体项目现行成本管理模式存在的几大问题：进度计划把控不力、工期严重滞后；缺乏全面全过程成本控制意识；设计管控与设计审查严重缺失；成本管理制度流程不完善；没有目标成本计划与动态成本控制；绩效考核奖惩体系不健全且执行不力等。
第五章 综合体项目成本管理的对策。在第二章相关成本管理理论的基础上，借鉴国内标杆企业类似项目成本管理经验，针对综合体项目成本管理存在的问题提出相应的对策。
第六章 结论与展望。总结本文主要结论，提出不足和进一步研究的问题。
1.2.2 研究方法
本文拟采取的研究方法、技术路线：一是文献研究法。充分利用网络资源和图书馆等手段，查阅了国内外相关文献资料，收集到了相关观点和数据，把国内外成本控制方法进行分析比较，总结出国内外成本控制的理论成果，为本文提供理论依据；二是实地调查法，结合参与 TC 综合体项目的实践经验，并与房地产业内人士广泛交流学习，充分利用现场调查、问卷调查等方法，对杭州 TC 综合体建设过程中成本管控情况进行资料的调查搜集，结合实证分析法对项目建设过程中成本管理存在问题进行分析；三是理论分析与实证研究相结合，分析成本管理理论和标杆房地产企业类似项目成本管理模式，纵向与横向比较法，对综合体项目成本管理体系进行优化论证。
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2 建设项目成本管理相关理论综述
2.1.1 建设项目成本的含义
工程项目成本管理（Project Cost Management），其定义：为保证工程项目实际成本不超过预算成本而进行项目资源计划编制、项目成本估算、项目成本预算、项目成本控制和核算等方面的管理活动。[12]工程项目成本管理是整个工程项目总成本的控制管理中不可或缺的一部分，主要的有成本计划、成本估算、成本控制、成本核算等环节，，各个环节相互间联系相互作用从而使得整个项目成本管理达到最优的效果。建设项目成本管理的发展经历了成本核算阶段、成本控制阶段、成本策划阶段。
工程项目管理贯穿于项目整个生命周期，以不断降低项目成本为宗旨，以项目实际发生的成本不超过项目预算成本为目的，从而使项目实施能够达到：在预定时间、预定质量的前提下，通过改善项目管理工作，采用组织、合同、技术、经济等措施，挖掘降低成本的潜力，以尽可能少的费用，实现预定的目标成本，最终使得项目达到质量高、消耗低、工期短、安全好等目标。成本管理的效率高低直接制约项目的经营成果，是项目管理过程中的重要方面。[11]
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2.2.1 全生命周期成本管理理论
这种理论主要是由英国人提出的，现在能找到的最早文献是英国的戈登（A.Gordon）于 1974 年 6 月在英国特许测量师协会《建筑与工料测量》季刊上发表的“3L 概念的经济学”一文，文中最早使用了“全生命周期工程成本管理”这一名词[8]。其后，奥桑（O.Orshan）在《全生命周期造价：比较建筑方案的工具》一文中首次从方案比较的角度讨论了在建筑设计中全面考虑建设项目建造和运营维护成本的概念和思想[4]；然后弗莱内根（R.Flanagan）在《全生命周期造价管理问题》一文中从建筑经济学角度讨论了这一模式的主要内涵[1]。Raymond 等把全生命周期成本理论看做一种比较建筑设计方案的有效方法，并对其在实践应用上存在的问题进行了分析[5]。Kati Herzog 等认为全寿命周期成本控制是实现工程项目全寿命周期成本最小化的有效途径，决策和设计阶段对全寿命周期成本控制的影响尤为重要，从而提出了加强全寿命周期成本控制在决策设计阶段的应用以实现建筑的可持续性[3]。
国内对于全生命周期成本的研究开始时间较晚，直到 20 世纪 80 年代才开始正式对这一理论进行研究。1987 年，中国设备管理会引进了全生命周期成本技术，成立了设备全生命周期成本委员会，并将总部设在武汉海军工程大学三系。而在此以后，关于全生命周期成本理论的研究开始慢慢出现并不断增多。2000 年，戚安邦博士所编著的《工程项目全面造价管理》一书成为了国内最早介绍全生命周期工程成本管理的作品。这本书中简要的介绍了全生命周期成本控制理论及其方法。此后在 2006 年，戚安邦从概念、应用方法、应用现状和未来发展等方面对全生命周期成本控制理论做了更加详尽的阐述，这全部体现在他的另外一本著作《项目成本管理》中，他认为中国建筑业现状己具备应用工程项目全生命周期成本控制的行业状况和社会条件。
任国强、尹贻林(2003)认为我国的全过程工程造价管理模式在考虑建设成本的同时忽略了未来的运营和维护成本，而这也是全生命周期成本管理重要的考虑因素之一。其在《基于范式转换角度的全生命周期工程造价管理研究》一文中，从范式转换的角度探讨了在我国实施全生命周期工程造价管理的可行性，阐明了全生命周期工程造价管理范式形成的三个条件，其研究结果表明目前全生命周期工程造价管理模式正处在它的形成时期，在我国实施全生命周期工程造价管理是完全可行的。最后提出了在我国实施全生命周期工程造价管理模式的方式和重要意义。这种理论的根本点是要在项目决策和设计阶段就从建设项目全生命周期出发去考虑项目的成本和价值问题，努力做到项目全生命周期总成本的最小化和总价值的最大化，最有实际可操作性的是基于全生命周期成本的价值工程理论。
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3.1 万达进度计划执行力 .........................................10
3.1.1 权责清晰..............................................10
3.1.2 进度计划编制合理......................................11
4 杭州 TC 综合体项目成本管理问题及原因分析 ...............20
4.1 项目概况 ...................................................20
4.2 影响 TC 综合体项目成本的因素分析 ............................20
4.3 TC 综合体项目成本管理问题分析...............................21
5 综合体项目成本管理对策 ................................29
5.1 综合体项目与一般住宅项目产品定位上的区别 ...................29
5.2 综合体项目成本管理的特殊性 .................................29
5.2.1 综合体项目成本控制必须考虑项目运营成本................29
5 综合体项目成本管理对策
通过分析 TC 综合体项目成本管理存在的问题及原因分析，提出综合体项目成本管理的对策，为今后开发类似综合体项目提供经验借鉴。
在产品定位上，一般住宅项目是以销售为导向的产品，综合体项目侧重于以租户价值为导向，持续为租户创造价值，从而保证资产价值得以体现，核心指标差异见下表
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正是因为综合体项目与一般住宅项目相比的特殊性，使得综合体项目在建设过程中成本管理呈现出以下特点。
5.2.1 综合体项目成本控制必须考虑项目运营成本
综合体项目前期业态决策定位为项目的规划设计、招商营销、开发策略提供依据，确定业态组合及不同业态合理规模并充分考虑其未来发展，将直接影响到项目的整体规划布局及综合价值最大化的实现。综合体的建设与一般住宅项目不同，并不仅仅只是建造一个产品，销售完了资金回笼就完事了，后续费用都是小业主的事情。综合体开发中不光要考虑一般房地产项目中的建造成本控制，还要同时考虑项目的运营成本控制[28]。在规划设计时需综合考虑项目建设开发成本、运营维护成本和拆除成本，同时兼顾建筑节能与二氧化碳排放最低，这种理念是以综合体的建造费用加上后期运营费用以及拆除费用等合计最小化为目的，减少使用中的能源消耗、减少维护费用和避免后期大幅度改造来降低运营成本和环境成本，对综合体建筑设计及其优化有更高的要求。而 TC 综合体项目的开发者并没有足够的全生命周期成本管理理念，从而导致了一些环节上的成本的忽视，无谓的加大了整个项目的造价。
5.2.2 综合体项目必须对质量成本工期进行全要素集成管理。
与一般住宅项目不同的，综合体并不是以为住户提供住所为目标的，它需要为众多商户提供一个做生意的场所平台。然而综合体中的商业部分通常对开业时间有着严格的要求，如果不能按照规定时间开业，开发商不仅需要对众多小业主及商家进行赔偿，开发商在信誉上也将受到重大损失，从而影响更加长远的利益。另外工期的延长也会带来成本的变动，因此，保证工期是综合体项目成本管理一大重点。综合体项目应合理的处理工期与成本的关系，权衡两者将各种资源进行合理的配置，寻找最佳工期成本点，把工期成本控制在最低点。在特殊施工条件下，应比较为保证工期所支付的赶工费与工期延误而造成的损失大小，确定工期与成本的控制方式，保证取得最佳经济效益[14]。除此之外，为了保障项目的质量需要投入检验成本以及出现问题后的补救成本，因此保障项目的质量与节约成本之间也相互联系着。由此可见，一个综合体项目的成本与其质量和工期有着密不可分的关系。而在 TC 综合体项目中管理者明显就是忽视了项目制造质量与工期对于整体成本的影响，从而导致了 TC 综合体项目的成本管理失效。
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6 结论与展望
2010 年国家出台新一轮调控政策以来，近几年效果渐现，随着经济发展趋缓，房价下行，2014 年以来政府取消限购限贷等调控政策，逐步退出行政干预，房地产行业的高增长时代已经终结，依赖土地增值带来暴富成为历史，要想在激烈的竞争中生存，必须加强成本管理。本人结合10多年房地产项目成本管理经验和在浙江工业大学就读MBA所学相关理论知识，针对 TC 综合体项目在投资决策阶段、规划设计阶段、招标合约阶段、项目实施阶段、竣工结算阶段等全过程各阶段的成本控制存在的问题进行了梳理：
（1）成本管理理念的缺失，在土地市场走冷之际高位冲进，放任设计方设计等行为体现了其成本管理意识的薄弱。
（2）相关人才的缺失，低薪金与过度平均主义使得企业引进人才，培养人才，留住人才均存在困难，从而进一步影响对于项目成本的管理。
（3）无权选择承包商，国有投资的项目业主在施工承包单位的选择上没有任何的权力，招标实行资格后审。
（4）全过程管理框架的缺失，成本管理模式处于被动的事后核算型，没有制定目标成本，更没有实施过程的成本监督和分析。
（5）管理流程执行不到位，绩效考核不力，制订了一系列制度流程却缺少了落实与问责体系，
当前我国正处在全面推进城镇化进程中，具有前导性和拉动性的商业综合体的开发已成为推动城镇化进程和发展的新动力。全生命周期、价值工程理论和全面成本管理理论在房地产行业的运用还远远不够，应用于综合体项目的成功案例更少，没有形成成熟的实施办法，全面成本管理思想更多的是一种理论指导，基于全生命周期的价值工程理论等定性研究转化为定量分析尚未成熟，缺少定量分析的数据资料，需要政府、行业、企业三方的积极配合和共同努力。
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参考文献（略）
本文编号：41281
本文链接：https://www.wllwen.com/wenshubaike/lwfw/41281.html
