C 房地产开发项目后经济评价方法与应用研究

发布时间：2016-05-18 22:18

第一章   引言

1.1  选题的背景和意义
大型综合购物中心在近些年来，已经相继成为了一些城市商业市场上的主力军，但是人们所熟知的现阶段传统的商业模式已经不能满足市场对于其软件和硬件方面的要求，这就给我国的商业房地产留下了一块市场空白，因此融合了传统商业与现代地产业的商业房地产企业便随之应运而生[1]。 商业房地产就是特指作为商业用途的地产。它通常指用于零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式。商业房地产从它的经营模式、功能和用途等方面都有别于住宅房地产。商业房地产的形式有很多，最主要的包括购物中心、大卖场、商业街、专业市场、批发市场、写字楼以及社区的底层商铺。商业房地产是以商业管理和运营为目的，通过招商与运营模式，从而从中获取稳定的租金收益。 据统计，从 2010 年开始，我国的房地产紧缩调控拉开了大幕，新的房地产政策主要针对的是我国的住宅市场，而商业房地产则在这次调控中成为了受益者。2010 年我国商业房地产呈现出爆发式的增长，创历史新高。2010 年全年，商业营业用房的开发投资完成额与办公楼的开发投资完成额分别达到 5,598.84 亿元与 1,806.55 亿元，同时也分别增长了 33.90%和 31.2%。 2011 年，随着我国地产格局的不断更替和新政策的不断调整，，我国住宅地产的发展开始不断趋于缓慢，但是我国的商业房地产市场却在此时机散发出了前所未有的生机，已经逐步迈入到了蓬勃向上的发展期。商业营业用房与办公楼销售额在 2011 年，同比增长率都高达 23.7%和 16.1%[2]。 2012 年，我国商业房地产逐渐步入理性期。2012 年 1-9 月份，商业用房与办公楼的投资额同比分别增长了 25.3%和 36.1%。1-9 月份，商业用房销售额增长了 2.3%，办公楼销售额却下降了 4.2%。
.............

1.2  国内外项目后经济评价的理论和研究现状
项目后经济评价起始于 20 世纪 30 年代，直到 60 年代，美国把大额的国家预算资金投入到建设当中，使后经济评价得到了蓬勃发展。70  年代中期，项目后经济评价才被许多国家以及世界银行等组织广泛使用在其投资活动当中。目前，项目后经济评价已经得到了世界各国甚至是国际金融组织的重视并开始加以采用，甚至作为了政府计划投资决策和宏观管理的一种有效工具[5]。近年来，国外项目后经济评价大规模地应用在了医疗卫生、基础设施、能源建设等项目中。这些项目的投资大、对社会环境的影响程度较高，有着很重要的地位。 Nils O.E Olsson(2005)[6]就选取了几个铁路项目作为研究的对象，研究了评价时点的不同对于项目后经济评价的不同影响，认为应采取多角度来开展对项目后经济评价的工作。 Marta Aymeric（2012）在研究过程中选取西班牙在 2007 年至 2008 年的 173 个公共健康项目进行了有关项目后经济评价的研究，得出两阶段的项目后经济评价方法可以有效的检验出项目的目标是否能够得以实现。 P.A Pilavach（2008）[7]将假设预测的与实际数据进行了相关对比，得出了模型并不能够准确预测的原因，并对欧洲 20 世纪 80 年代开展的“Energy flow optimization”、“Energy 2000”能源建模科研项目进行了项目后经济评价研究。 Ferko Bodnar（2011）对关于马里南部的水土保护的环保项目以及该项目对土壤的影响进行了项目后经济评估，认为环境因素也应当加入到项目后经济评价中去。 Q.G Wang（2000）将水坝项目对环境影响的前经济评价与对环境影响的后经济评价进行对比，提出可以将对环境影响的项目后经济评价作为该水坝项目环境管理的内容进行必要的推广。 
..........

第二章  项目后经济评价的理论与特征分析

2.1  项目后经济评价的概念
项目后经济评价就是对已经完成项目的目的、项目效益、项目执行过程、以及项目作用和项目的影响所做出的系统的、客现的一系列分析。然后通过实际运营中的一系列检查和总结，进一步确定该项目的预期目标是否能够达标，项目的规划是否行之有效，该项目能否实现既定的效益指标，最后通过分析找出成功或者失败的原因，总结该项目的经验教训，并能够通过及时且有效的信息反馈，给后期项目的决策以及完善投资者的决策管理水平提出合理的建议。另外也能够为被评价项目在实施运营过程中出现的问题给予改进的建议，以此达到提高项目投资效益的目的。 具体到项目本身而言，项目后经济评价包含了三方面的含义[14]: 首先，项目后经济评价最主要是为项目的投资决策者服务的。虽然项目后经济评价是对已建成项目的总结和具体评价，对项目的进一步改进、完善起着指导的作用。但更加重要的还是为项目投资者在往后再投资同类型的项目，积累可取的经验教训，提高项目的决策水平，从而达到改善项目投资效益的目的。 其次，是一个总结与学习的过程。项目后经济评价是在一个项目建成完工后再在该项目经过了一段时间的投产运营基础上所进行的，是总结项目经验教训的一个学习过程。使项目的决策者和管理者都能从这一项目的成功或失败的实践中学习掌握到科学的决策方法，进而提高对未来项目的决策和管理水平。 另外，它又起到了一个监督和调控的手段。一个项目的项目后经济评价一般是由一个独立的机构根据投资者的相关要求进而完成的，项目后经济评价所需要的资料都会被作为工作的依据，因而它也起到了监督和检查的作用。同时，由于评价的结果会暴露出项目在决策、建设以及在项目运营管理中出现的问题。因此，项目后经济评价还可以提高相关建设和管理人员这方面的责任心，实现达到对该项目良好控制的作用。 项目前经济评价己经广为人知，而且项目前经济评价的理论体系和操作实务也已经相当的成熟，已经广泛地被应用在了各种各样的项目评估中。但项目后经济评价的体系却才刚刚起步，并处在一个快速发展的阶段。
........

2.2  项目后经济评价的方法
项目后经济评价的方法是进行项目后经济评价的手段和工具，如果没有良好的项目后经济评价方法就没有办法开展项目后经济评价工作。项目前经济评价主要采用财务评价方法和国民经济评价的方法，由于项目后经济评价与项目前经济评价二者之间的区别，决定了项目后经济评价的方法具有有别于项目前经济评价的特殊性。 项目后经济评价的分析方法主要有：对比法常用于项目后经济评价中的各个环节，可分为有无对比、前后对比以及实际情况与预估判断之间的相互比较。比较后找出该项目在实际运营中的各项指标差异，并找出具体原因。 有无对比法是比较假设不存在该项目时预计发生的情况与该项目实际发生的情况之间做出相互比较。由于一个项目影响的不仅是项目本身，更重要的是对项目外部环境的影响。在项目前经济评价中常用这种对比方法用于技术的改造，而在后评价中，采用的数据都是某一个项目在投产运营后的实际数据。 前后对比法是项目后经济评价的基础，该方法把项目的实际运营结果与项目前期预估的可行性研究报告之间进行相互比较，并分析二者之间差异产生的具体原因。这种对比方法尤其是在对项目进行财务评价分析时，是不可或缺的，起到很重要的作用。
.........   

第三章 C 房地产项目的投资特点与运营模式分析 ......... 15 
3.1 C 房地产项目建设的背景和设计理念 ..... 15 
3.2 C 房地产项目的特点 ..... 16 
3.3 C 房地产项目运行情况分析 ...... 17 
第四章 C 房地产项目后经济评价指标体系的设计 ......... 20 
4.1 C 房地产项目主要指标设计的原则和指导思想 .... 20 
4.2 C 房地产项目定性评价指标体系的构建 .......... 22 
4.3 C 房地产项目定量评价指标体系的构建 .......... 23 
第五章 C 房地产项目后经济评价指标体系的运用与结果分析 ...... 25 
5.1 C 房地产项目实施前后定性指标对比分析 ........ 25 
5.2 C 房地产项目实施前后定量指标对比分析 ........ 28 
5.3 C 房地产项目后经济评价的结果分析 ..... 36 

第五章  C 房地产项目后经济评价指标体系的运用与结果分析

5.1 C 房地产项目实施前后定性指标对比分析

项目实施前经济评价认为：现代步行街是城市的意象，它以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体，它不仅具有城市商业中心的功能，又是城市文化的容器，现代商业步行街是城市竞争力的重要表现，现代城市零售市场的竞争已由单体竞争，上升到区域间的竞争。C 商业步行街就充分体现了这一点，C 步行街被定位为一种多功能、多业种、多业态的商业复合体，具有城市商业中心和现代购物中心的多重功能。特点是：第一，功能全。具有：购物、餐饮、休闲、娱乐、  体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、  代理、修理和交通等 15 项功能。第二，品种多。C 步行街既是中国品牌的聚集地，又是国际品牌的流通窗口。第三，分工细。专业化程度高，是该步行商业街的重要特色。第四，环境美。购物是享受，该商业步行街突出体现购物、休闲和旅游等环境空间。第五，服务优。服务竞争是 21 世纪市场竞争的主要形式，它直接关系到零售业的生存和发展。 C 房地产项目预计投资逾 15 亿，建成总建筑面积约 32 万平方米的复合型体验式生活中心。它立足最繁华的二七商圈的人民路、东太康路、二七路金三角核心区，每日预计吸引超过 50 万的客流，30 多条公交线路环绕左右，消费效应能够辐射八方，立志打造成目前全国省会级城市核心商圈内规模最大的 SHOPPING MALL，成为 A 市最有影响力的商业项目之一。 

.......

总结

在我国的住宅房地产市场逐步陷入紧缩的调控政策后，  应运而生的融合了传统商业与现代地产业的商业房地产企业，逐渐成为市场上的新宠。我国房地产商更加大了对市场上商业房地产项目的投资，大量投资资金已经相继从我国各线的住宅市场撤离到商业房地产领域，使我国的商业房地产行业在此政策调整的背景下得到了蓬勃的发展。 就在我国商业房地产顺应政策调整，高速发展的同时，由于其市场本身的弊端以及人为等因素，使新兴的商业房地产产业出现了市场消化量低、商铺的空置率较高以及项目雷同率高等问题，致使各投资商之间的竞争压力大，出现盲目竞争的现象，甚至是项目的投资收益率低，资金难以回笼的问题，这样大面积的投资建设也导致了环境污染等状况。 项目后经济评价就是在项目实施后，对项目各阶段的进展情况进行全面的调查研究，并与项目前经济评价中定的各项指标进行相互比较，找出偏差，总结原因，得到行之有效的解决办法，并为未来的建设项目总结经验教训。 因此，论文把项目后经济评价引入到我国的商业房地产开发项目中，由于步行街极具有现代商业房地产的代表，能够满足市场对其软件和硬件方面的要求，因此论文以 C商业步行街为例，对 C 项目的第一期开展了项目后经济评价。 我国商业房地产项目大多采用对比法进行项目后经济评价，但像 C 商业房地产这样的大型项目，是在国家以及社会经济发展这样的大环境中所进行的，项目外部的因素往往起到了很大的作用，而这种简单的对比法又难以把项目外部的影响和其自身的作用区别开。通过对比法我们得到的结论通常也只是各指标之间的偏差程度，无法找出具体原因。因此本文在对 C 房地产项目进行后经济评价时，创新将定性分析和定量分析与对比法结合在一起，加入了环境保护、公共空间价值等要素，并从定性和定量两个方面构建了项目后经济评价的指标体系，并把企业绩效评价标准值加入到对该项目的分析中。 
.........
参考文献(略)

本文编号：46870