安徽省财政收入与房地产价格分析

发布时间：2016-06-08 22:11

第一章 绪论

从国家宏观调控来看，2007年之前，对我国房地产市场调整处于出现问题进而解决问题的阶段，国务院以土地政策、银根收紧和财政体制改革三个方面对房地产市场进行整体调控，如尝试通过行政手段去扩大保障性住房的供给市场，但政策调控效果并不显著。2009年，由于我国经济转型阶段大量资本开始盲目冲击房地产市场，造成房地产价格不正常增长。2010年，国土资源部等部门共同发布促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控政策，指导各级地方政府增加保障性住房供给，扩大普通商品房市场，对于愿意改善居住环境的居民进行鼓励，对于投机购房者予以严厉打击，尝试用行政手段来稳定房地产价格。建立房地产价格类比体系，从源头解决房地产价格增长率较快这一形势。2010年，我国房地产价格上涨形势严峻，第一季度，我国城市房地产价格同比涨幅9.5%以上，房地产价格已经影响到居民生活以及投资理财的选择。基于现实，国务院再次出台《关于坚决遏制部分城市房地产价格过快上涨的通知》，被媒体称为“最严厉的房价调控政策”，迫于当时的经济形势，各级部门落实问题和房地产市场本身牵扯利益错综复杂的实况，房地产价格上涨的态势依然没有得到明显、有效遏制。2013年2月20日国务院房地产行业进行二次调控，出台更为严格的五项政策措施。

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第二章 地方财政收入与房地产价格关系的理论分析

第一节 地方政府财政收入构成及影响因素分析

这些隐性因素在理论分析时，需要全面考虑，这是因为隐性因素在数据中不能凸显，但是在计量时可以设为或有变量，帮助分析显性变量。例如地方财政收入与房地产价格的直接理论分析结论是，房地产价格的提升必然导致地方政府财政收入的增加，但是地方财政收入增加并不能直接去解释房地产价格上涨现象，这是因为对房价直接相互影响的是土地财政收入，土地财政收入增加，必然是因为房地产行业对土地需求存在缺口，地方政府处于卖方市场。房地产价格的上涨必然导致地方政府的相关税费和土地出让金持续提高，税制性因素的作用凸显。因为土地财政从土地供给和房地产税收和费用方面对房地产行业的影响。本文在分析地方财政收入与房地产价格关系时，必然要把重点放在土地财政上，下面
将对土地财政的概念及划分进行分析。

第二节 土地财政的概念及对房地产价格影响机制

通过现实商业流程发现，开发商对未来房价的乐观预期推高了地价，同时增加了土地出让金收人。开发商的期望利润决定地价的理论适用于中国，这是由国有土地使用权的“招拍挂”机制决定的。中国的国有土地使用权拍卖属于英国式拍卖，提出最高估价的投标者最终获胜，其支付的价款等于估价第二高的投标者所愿意支付的最高价格。开发商参与竞拍土地就是为了获取利润。由于竞拍土地在先、实际销售在后，如果开发商出价高于自己的期望利润则会亏损，如果其出价低于期望利润则可能被其他开发商竞得土地，失去获得正利润的机会，因此开发商愿意支付的最高价款等于其期望利润。综上所述，土地使用权的转让价格是由出价第二高的开发商的期望利润决定，而开发商的期望利润与预期房价正相关。可见，只有开发商预期未来的高房价能够确保其至少获得零利润的前提下，才敢于以高价竞拍土地的使用权。因此，推高地价的并不是地方政府本身，而是开发商对未来房价的乐观预期。相反,当开发商对未来不再乐观时，高地价的情况就不复存在：2011 年“史上最严”限购出台之后，由于对未来房地产市场预期变得谨慎，上海出让的地块大多面积小、数量不多、以底价成交。

第二章 地方财政收入与房地产价格关系的理论分析..........12

第一节 地方政府财政收入构成及影响因素分析.......12
第二节 土地财政的概念及对房地产价格影响机制....................14
第三节 房地产税收对房地产价格影响机制.....................23
第四章 模型设计与结果检验.......................28
第一节 模型设计...................28
第二节 数据来源与变量改造............28
第三节 实证检验及结果分析..........29
第五章 结论及政策建议......33
第一节 本文结论...................... 33
第二节 政策建议............33

第四章 模型设计与结果检验

第一节 模型设计

为进一步验证第三章分析结论，本章拟通过安徽省相关地级市的财政收入和房地产价格构建面板数据模型。本文模型变量通过选取安徽省年度房地产价格、安徽省 GDP，安徽省财政收入、安徽省城市家庭人均收入、安徽省房屋投资额、安徽省年末人口数这 6 个变量构建模型，因为 6 个变量都是年度数据，要考虑模型的滞后性，另外房人均收入与城市末年度人口数具有一定的线性关系，在数据处理的时候要尽量避免。

第二节 数据来源与变量改造

本文研究问题的关键是地方房地产价格与财政收入相互关系，，相关协助变量还包括安徽省年度房地产价格、安徽省 GDP，安徽省财政收入、安徽省城市家庭人居收入、安徽省房屋投资额、安徽省年末人口数。通过查询安徽省 2000 年-2014 年统计年鉴，获得这 6 个变量的 15 年的数据，由于部分城市的年度数据缺失，本文选择了主要的 13 个安徽省地级市城市作为横截面样本进行观察分析。本文数据选取的 13 个地级市分别是，淮北市、亳州市、蚌埠市、淮南市、阜阳市、黄山市、宣城市、铜陵市、安庆市、合肥市、马鞍山市、滁州市、芜湖市。我国的住房市场化改革是从1998年开始的,安徽省在具体实行中还要落后于发达省份,从 1998 年到 2014 年的年度数据样本是 1350 个。考虑房地产行业年度数据的时滞性，本文在选取数据的时候从 1998 年房改 5 年后才开始选取，所以计量数据从 2004 年开始到 2014 年结束，有效样本共 780 个，这个有效样本数是可以通过面板模型进行分析测算。

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第五章 结论及政策建议

第一节 本文结论

第一，房地产价格上涨直接推动了财政收入水平的提升。通过借助安徽省年度房地产价格、安徽省 GDP，安徽省财政收入、安徽省城市家庭人居收入、安徽省房屋投资额、安徽省年末人口数的年度数据，发现房地产价格上涨推动房地产市场繁荣，进一步带动城镇化水平提升，城镇化水平的提升有将带动地区经济水平的提升，最终增加财政收入规模内。第二，造成房地产价格波动机制对各地地方财政收入影响存在差异。差异产生的原因，从安徽省省内城市分析,首先是各地房地产市场发展规模和发展成熟度不同，造成不同地区房地产价格弹性区域存在波动；还有一种现象是实体经济发达或者产业结构合理的经济发达地区房价虽然处于高位，但是波动较小受外部资金影响较轻微，使房地产价格波动机制对这些地区财政收入影响较小。

第二节 政策建议

通过数据处理分析发现，安徽省地方政府官员任职时间与当地土地出让价值是显著倒 U 型曲线，在倒 U 曲线的拐点土地财政的问题逐步减弱，这表示地方政府官员任职时间延长和官员任职体系稳定将会有效地降低安徽省地方政府的土地出让行为。建议地方政府按照《党政领导干部职务任期暂行规定》中的相关规定，提高安徽省地方政府官员任职稳定性，减少官员行为短期化倾向。任期时间的增加，提高地方官员的归属感，官员任期增长，更能从地方经济的长期性和群众的生活幸福度出发制定经济发展方向。可见官员考核机制的改革，能有效降低地方财力对土地出让金的依赖，改善房地产行业土壤。

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参考文献（略）

本文编号：54921