SSKC 新城 A 安置区项目建设投资模式研究

第一章  绪论

本章对论文的研究背景、研究内容和问题、研究意义进行了阐述，通过国内外城市基础设施建设投资模式研究得到的启示，为论文后面内容的展开进行了理论的铺垫。

1.1 研究的背景

长久以来，我国基础设施建设传统的政府投资模式，给政府带来较为沉重的财政压力，其垄断效应也阻碍了社会其它资本进入基础设施建设领域，社会投资积极性无法得到有效发挥。因此，在未来很长一段时间内，变革和创新城市基础设施建设投融资方式，大力发挥政府投资的引导作用，调动社会投资积极性，具有重大的战略意义。2015 年，是全面完成“十二五”规划  、统筹谋划“十三五”规划、承上启下的重要一年，也是进一步加快新型城镇化建设、不断深化改革的关键一年。今年以来，国务院、省、市、区各级部门都先后出台了有关文件，在城市基础设施建设领域推广 PPP 投融资模式，为改革拉开了序幕。

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1.2 研究的意义

短时间内，传统的政府投资确实有利于筹集丰富的资源、资金投入到项目建设，但同时也将造成极为严重的巨额财政压力和管理效率降低等问题，更可能导致城市基础设施数量不够、质量不高、运行效率较低、服务水平优势减弱，既损害了社会大众的福利，又妨碍了经济的发展。随着此类问题的日益尖锐化，城市基础设施建设越来越需要社会资本的参与，一是引入社会资本可以解决资金不足的问题，缓解地方政府日益加重的债务风险；二是引入社会资本可以有效发挥私营企业的专业技术和能力，调动其参与新城规划建设、运营等各个环节的积极性，促进资源的有效配置，避免政府盲目开发、配套设施不均衡等问题的发生。

SSKC 新城项目建设是落实《珠三角地区改革发展规划纲要》的迫切需要，是构建面向全球、面向未来的区域创新体系的迫切需要，是促进经济转型、结构调整、产业创新，积极应对金融危机的迫切需要，是完善城市功能、优化空间布局、提升城市竞争力的迫切需要，SSKC 新城建设具有重大的战略意义。SSKC 新城项目是继苏州工业园区和天津生态城后，新加坡与中国合作的又一标志性龙头项目，目前广州正在抓紧推进SSKC 新城上升为国家战略。因此，必须采用切实有效、科学合理的投资开发模式，更好地推进 SSKC 新城的规划和建设。

在现阶段，传统的基础设施政府投资模式已逐渐失去时代优势，各种新兴的投融资模式不断问世，如何选取合适的投融资方式来减轻政府财政压力、提高资金使用效率，这是国家当前各级政府在城市建设推进过程中必须关注的重要问题，因此，深入研究基础设施建设的社会资本投资、混合投资等模式，具有重大的现实意义。

本文将立足 SSKC 新城 A 安置区项目的建设模式，从我国城市基础设施建设中传统的政府投资模式，分析研究社会资本和私营建筑企业对新城开发建设的重要意义，研究引入政企合作模式的时代趋势，介绍一些相关的政企合作模式方法。未来很长一段时间，PPP 政企合作模式将在我国城市基础设施建设、公用事业等领域发挥越来越重要的影响和作用。因此，在现阶段有必要对其相关领域进行研究梳理，从而更好地指导 SSKC 新城的建设。

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第二章  A安置区安置需求及建设规模

为解决制约 SSKC 新城建设顺利推进的存在问题，A 安置区项目的建设具有重大的战略意义。本章从新城主城区的安置需求出发，阐述了 A 安置区项目的建设内容和规模，科学测算出项目的建设投资估算。

2.1 项目的背景介绍

2.1.1 SSKC 新城的发展历程和战略意义

SSKC 新城是现任国务院副总理、时任广东省委书记汪洋和新加坡荣誉国务资政吴作栋共同倡导推动的重大合作项目，是中新合作的第三代园区，是广州“123”功能布局中东部山水新城的重要发展核心。

2009 年 3 月，广州与新加坡正式签署了《关于合作建设“SSKC 新城”项目的备忘录》,标志着“SSKC 新城”建设正式启动。同年 4 月，SSKC 新城被列入《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020)》重点项目。2012 年 11 月，广州提出建设“一个都会区、两个新城区（东部山水新城、南沙滨海新城）、三个副中心（花都、增城、从化副中心）”的“123”功能布局，SSKC 新城作为广州两个新城区之一的东部山水新城的重要内核，备受关注。

SSKC 新城项目选址区域位于《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020 年）》所提出的萝岗区北部地区，有约 123 平方公里的规划面积，约 60 平方公里的可开发建设用地，规划总人口约 50 万人。分三期建设,计划于 2030 年全部建成，其中先行开发建设起步区 10 平方公里将于 2016 年初步建成。

SSKC 新城将按照高端产业融合、高端人才聚集、提供高端服务的思路，打造新时代的国际一流生态宜居新城，打造区域经济发展的新引擎，吸引世界精英人才，力争成为中国与新加坡战略合作项目的里程碑。

SSKC 新城主要分为北、中、南三个片区，起步区分别位于 SSKC 新城南北两个片区内，其中北起步区位于 XX 工业园南部，主要包括部分工业和居住用地；南起步区位于 YY 大学以北、JL 镇区以南，是本次起步区的主要部分，主要用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、科研教育用地、居住用地、工业用地等，是 SSKC 新城综合服务区，将重点建设行政服务中心、医疗器械会展中心、图书馆、科研孵化中心、南洋理工大学、星级酒店等项目。

目前 SSKC 新城已具有创新研发等功能，XX 工业园、南北起步区、核心区的建设已经快速起步，但内部的住房及生活配套设施相对不足，形成了居住与产业发展不匹配的现象。交通问题是我国其他新区建设中的一个普遍问题。结合各种居住人口的需要，对工业和社区土地合理规划布局，促进产城协调，是新城住房和居住用地规划的一个重要问题。

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2.2 安置区项目

2.2.1 A 安置区项目

本项目建设场址位于 SSKC 新城主城区，地处广州市域范围中部——萝岗区 JL 镇内，主要规划建设内容包括安置房建设工程以及市政配套设施建设工程。

一、安置房建设工程

A 安置区安置房建设工程总用地面积约 526713 ㎡，总建筑面积约 1862453 平方米。安置房建设工程共涉及6个不同地块，拟分为两期进行建设，其中一期工程总用地面积约 254289 平方米，总建筑面积约 956099 平方米，拟安置户数约 2349 户；二期工程总用地面积 272424 平方米，总建筑面积约 906354 平方米，拟安置户数约 2120 户。

二、市政配套设施建设工程

1、市政道路工程：指 A 安置区规划红线范围内六横七纵市政道路网工程以及给排水、电力、通信、燃气等市政配套管网工程；

2、其他市政配套工程

1）A 安置区蓝轴工程

2）A 安置区生态绿廊工程

2.2.2 A 安置区项目的建设意义

A 安置区项目是对 SSKC 新城主城区 32 平方公里范围内进行统一的集中拆迁安置的区域，通过科学规划，选址居民安置区，将过去分散的村落居住的居民集中安置，如此可以有效节约用地，使土地利用价值得到最大化。

SSKC 新城的顺利推进，需要处理好拆迁与建设两者之间的相互作用，积极维护区域稳定，必须优先考虑民生，优先建设安置住房，通过回迁安置促进征拆工作，降低城市建设成本，减少对人民和社会的压力，在和谐协调中加快新城建设的进程。可以说，项目的建设有利于地区安定发展。

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第三章  A安置区项目建设的政府投资现状分析........................31

3.1 SSKC新城建设的政府投资背景......................... 31

3.2 政府投资模式下的项目总投资.................... 31

第四章  A安置区项目回购模式分析及优化........................40

4.1 整体回购模式.............................. 40

4.1.1 工程进度计划及资金安排................... 40

4.1.2 还本付息计划.......................... 41

第五章  A安置区建设投资模式对新城开发建设的启示............55

5.1 政企合作（PPP）模式与传统政府融资模式的区别 ......... 55

5.2 实施回购模式的保障措施.......................... 56

第五章  A 安置区建设投资模式对新城开发建设的启示

5.1 政企合作（PPP）模式与传统政府融资模式的区别

理论上来说，政企合作模式和传统政府融资模式的关键区别，在于社会资本是否有机会参与传统由政府投资的项目，分享决策权与收益权。

传统融资平台模式上，大多是政府直接出资建造运营项目，形成政府性债务。现在项目的建造运营的前期出资主要由民营资本进行，这样就缓解分摊了地方政府在当前短期时间内的巨大出资压力。在 PPP 模式中，政府并不需要短期内像前种方式在建造项目上耗费巨资，无须承担相应的巨额债务风险。

时至今日，BT、BOT 等广义 PPP 模式的运用日臻成熟，中央政府也在审时度势后，与时俱进地制定推广新 PPP 模式的一系列政策和规定。

可以说，长期以来政府投融资模式的发展和形式的演变，都是政府根据中国社会经济发展规律进行的正常调整，尽管过程中存在波折，但经过不断摸索和验证完善的模式显然更适合中国新型城市化的发展和城市基础设施建设的需要，政企合作 PPP 模式也将成为未来一段时期内基础设施建设的主流模式。

通过前文传统的政府投资模式、政府整体回购模式、分批逐年回购模式、分批逐年回购+融资租赁的混合回购模式的对比分析（如表 5-1 所示）。

从表 5-1 可以看出，在地方政府具备相对充足的财政实力、优厚的投资政策和完善的担保制度等前提下，在明确还款期限的情况下，采用“分批逐年回购+融资租赁”更有利于政府减少在项目建设上的资金投入，从而更好地减轻财政资金压力，可把相应的资金投入社会其它领域的发展，促进社会全面发展。

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结论

进入 21 世纪以来，，随着我国新城开发建设热潮的到来，城市基础设施建设全面铺开，一批批大项目逐步开始实施。而随着开发建设的深入和政府投资的不断加大，政府财政压力日益加重。本文从 SSKC 新城重点建设项目 A 安置区项目入手，重点分析了以下问题并得到了研究结果：

一是长久以来，我国传统的政府财政投资模式一直在城市基础设施项目建设中占据垄断地位，同时也造成了巨大的财政资金压力。随着我国市场经济体制的不断完善和日趋成熟，为引入社会资本参与基础设施项目建设打下了坚实的基础，近年来，国务院、各部委陆续出台了相关政策文件，积极倡导以政企合作模式推进新城开发建设。

二是在新城建设过程中，征地拆迁和开发建设都是重要的工作内容。如何更好地实现两者的相互促进、共同发展，失地农民的安置问题尤为重要。对此，本文从 A 安置区项目出发，介绍了该项目的安置需求、建设内容和建设规模等情况，并测算出项目的总投资估算。

三是从政府财政投资的角度出发，计算出如果 A 安置区项目完全由政府主导投资建设的总投资额。鉴于该项目的建设规模和总投资都甚为巨大，如果完全由政府主导投资建设，必然会造成较大的财政压力，不利于社会其它领域的发展和投资。因此，引入政企合作模式来参与该项目建设已是必然趋势。在本项目按既定工期完工后，政府按整体回购、分批逐年回购、分批逐年回购+融资租赁的混合回购等模式，在同一时间统一完成相关款项的支付，计算出各种模式的总费用，通过丰富的表格和数据来对比分析出最优最适宜的回购模式，即：分批逐年回购+融资租赁的混合回购模式（对多种投资模式的总投资额进行对比计算和分析研究，从而得出 A 安置区项目最适合的投资方式，这也是本文的主要创新点）。

四是最后通过本文对 A 安置区项目投资模式的研究，对新城开发建设过程中推行政企合作（PPP）模式的重要性、保障措施等进行了分析，提出了自己的一些见解和建议，希望能对广大建设者有所启发。

参考文献（略）