我国保有环节房地产税税基选择研究

发布时间：2016-08-04 09:53

我国保有环节房地产税改革经历了＂物业税＂到房产税改革再到房地产税立法的转变，表明我国对房地产税改革的认识不断加深、决心不断加大。当前我国的贫富差距进一步增大，我国居民的财产分布差距甚至超过收入分配差距，而房产作为居民重要的财富保有形式，占到了居民财产的一半，可见房产价值差距是贫富差距问题产生的重要因素。而作为我国重要的财产税，房产税和城镇土地使用税，由于征税范围过窄和计税依据不科学，使得我国财产税很难发挥公平社会财富的功能。推进保有环节房地产税改革，我们必须设许一套完善的税制体系，而税制设计的核心内容之一是税基选择。要想做出合理的税基选择，首先必须对我国的保有环节房地产税做出合理且合适的目标定位。本文正是从保有环节房地产税的目标定位入手，同时对上海、重庆两市的房产税改革效果进行分析，做出适合我国保有环节房地产税目标定位，并在此基础上提出税基选择的合理建议。

.......

第2章保有环节房地产税理论分析

2.1保有环节房地产税相关概念

物业税这一概念来源于我国香港，在香港，物业税是对房地产的出租征收的，而我国2003年提出的物业税应该是将房地产的租、税、费进行整合，转化为在房地产保有环节统一征收。＂物业税＂这个名字在我国被逐渐淡化，转而更多地采用＂房地产税＂的说法。十八届三中全会提出加快房地产税立法，在我国，坦然＂物业税＂和＂房地产税＂叫法不同，但实际上在我国的改革中所指的税种一直没有变过，都是指在保有环节开征的地产税。保有环节房地产税是整个房地产税收体系的重要组成部分。与房地产相关的税种主要包括开发环节税收、房地产交易环节税收房地产保有环节税收，而保有环节房地产税是对占有和使用土地和建筑物的人在保有环节征收的一种税收。

2.2我国保有环节房地产税改革与房地产税收体系改革的关系

我国城镇土地属于国家所有，在计划经济体制下，国家的城市建设用地是无偿划拨的。上世纪80年代，我国城市建设用地发生了从无偿划拨到有偿出让的转变。由此我们国家的土地所有权和使用权是互相分离，而且我国的土地使用权是有明确的使用年限规定的，如居住用地的最窩使用年限为70年，但土地使用人依法可享有占用、使用、收益和处分的权利。伴随着我国商品房制度的改革，房屋的私人产权制度逐渐建立起来，我国法律明确规定，我国城市房屋的产权与占用上地的使用权人保持一致，即我国城镇房地产所有权相当于房屋所有权和主地使用权的统一。

第3章我国保有环节房地产税税基分析20

3.1保有环节房地产税税基一般分析..........20
3.2我国保有环节房地产税税基现状分析.........22
3.3上海、重庆房产税试点暂行办法税基分析.......24
第4章我国保有环节房地产税税基选择的国际经验借鉴........29
4.1典型国家和地区保有环节房地产税税基概况............29
4.2典型国家和地区保有环节房地产税税基选择经验借鉴.....31
第5章我国保有环节房地产税税基的选择....33
5.1征税对象的选择......33
5.2计税依据的选择...34
5.3我国保有环节房地产税税基选择的配套措施.......36

第5章我国保有环节房地产税税基的选择

5.1征税对象的选择

再如上文的分析，经济发达地区的农村由于具备了一些城市的功能并且凭借较廉价劳动力和较低的地价，吸引了一些企业将工厂建在这里；伴随着城市经济发展对土地资源和环境保护等方面的要求，有些企业被迫将办公地点迁出城镇，迁入农村。如果不对以上两部分的企业用房征收保有环节房地产税，这样显然不利于企业之间的税负公平，不利于农村土地资源的合理利用，而且不利于税收收入的増长。所以，本文认为我国保有环节房地产税的征税对象的选择应该首先将经济发达地区农村居民住宅和企业用房纲入征税范围。长期来看，应该分地区、分步骤地将征税范围扩大到农村农民居住用房．

5.2计税依据的选择

根据上文的分析，评估价值作为计税依据可准确地反映房地产的真实价值，进而可Ｗ实现税收收入随着房地产的増值而增加，更重要的是可体现税收的公平原则。因为房产的增值源自政府的公共投入，而政府公共投入高的地方一般房产的价值也会高，一般这些房产的所有者也是收入相对较島者，而政府公共投入的资金来主要来源于税收，那么对享受公共投入的人征税符合原则受益，对享受公共服务多的人多征税符合税收的公平原则。而且政府将税收收入用于为低收入群体建造住房，，这更有利于保有环节房地产税发挥公平社会财富的功能。

.......

结语

保有环节房地产税税基的选择是我国保有环节房地产税改革的基础性问题。本文认为保有环节房地产税不是房产税试点改革的扩围，而是总结我国整个房地产税体系存在的问题，对各个环节的相关税种进行整合、归并，在此基础上，重点研究我国保有环节的房地产税。进行税基选择之前应首先明确适应我国的目标定位，对于保有环节房地产税具有的取得财政收入、调节财富分配和调控房地产市场运行两大功能，本文认为应该确定如下优先次序：第一，公平财富分配；第二，调控房地产市场；第三，増加地方财政收入。在此基础上本文对我国保有环节房地产税税基的现状进行了分析，认为我国保有环节房地产税存在征税范围过窄，计税依据不科学等问题。所以，本文认为在我国保有环节房地产税今后的改革过程中应该将农村的不动产分地区、分步骤的纲入到征税范围，城镇居民个人的住房纳入征税范围。同时本文认为应该将居民的首套房设为免税项目，而且对居民个人住房还应区别普通住房和非普通住房，并设置差别化的税率。对于计税依据，本文认为应该选择市场评估价值作为计税依据，在评估方法的选择上，不同区域、不同用途的房产应该选择不同的评估方式。我国保有环节房地产税税基的选择不仅要对征税对象做定性和定量的分析，还应该建立不动产登记制度、科学的评估体系和申诉机制等完善的配套措施。

..........

参考文献（略）

本文编号：84485