延边义乌国际商贸城建设项目经济评价研究

发布时间：2016-08-20 06:14

第 1 章   绪论 

1.1   研究背景和意义 
2013 年，习近平总书记在哈萨克斯坦纳扎尔巴耶夫大学发表演讲时首次提到” 一带一路“战略，“一带一路”战略充分体现了中国愿与世界各国共同开发建设丝绸之路和海上丝绸之路的愿景，有利于推动各国区域间合作，促进亚洲经济发展。[1]“一带一路”战略一度被认为是“中国版马歇尔计划”的战略载体。”一带一路”借助既有的、行之有效的区域合作平台，充分依靠中国与有关国家既有的双多边机制，将中国自身在产能上、技术与资金上、经验与模式上的优势转化为市场优势和合作优势，实行全方位开放的创新发展思路。[2]通过“一带一路”，中国与“一带一路”沿线国家建立更加平等的、平衡的新型全球战略发展伙伴关系，进一步加深沟通与合作，强化世界经济稳定发展的根本。“一带一路”归根结底来讲是为内陆和沿海地区开拓国际市场，培育国际市场空间，激发国际市场潜力，完善国际市场规则，力求将开放腹地变为前沿。[3]“一带一路”的东西两端分别是经济发展活力强的东亚地区和经济发达的欧洲经济圈，中间连接着中亚、西亚、东南亚、南亚等主要以发展中国家为主的新兴经济体。[4]在目前的”一带一路“规划中，该战略是以吉林省的珲春市为东部结点，向东通过俄罗斯扎鲁比诺港和朝鲜罗津港进入日本海，构建东北亚地区的海上丝绸之路，向西则与蒙古和俄罗斯以铁路相连，形成新的亚欧大陆桥，建设东北亚地区的陆路“丝绸之路”。由此，吉林省作为被纳入国家“一带一路”战略的成员，目前面临的既是机遇也是挑战，而延边州作为省内中俄朝三国交界点，更是东北亚开发开放及国际合作的核心区域。鉴于延边州独特的地域特点和发展优势，其在国家“一带一路”建设中具有一定的战略地位，可以承担担负特定责任和任务，在促进实现国家“一带一路”整齐战略过程中可以起到特定的作用。 
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1.2   相关研究综述 
义乌国际商贸城作为小商品国际贸易的典范，国内有很多针对义乌国际商贸城的研究论文，如分析商贸城的成功模式、研究商贸城发展中遇到的问题及以后的发展方向等，而针对以义乌商贸城经营模式为范本的地方商贸城的研究较少。本文中的延边义乌商贸城因其独具特色的地域位置及发展前景，具有一定的研究意义，因此本文从经济评价的角度对延边义乌国际商贸城进行研究，通过市场分析、主要经济参数分析和主要经济指标分析等对被研究项目方案评价既定目标的可行性，分析经济效益的优劣，从而有针对性地提出意见和建议。 
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第 2 章   项目概况及市场分析 

2.1   项目概况 

延边义乌国际商贸城建设地点位于延边州龙井市工业集中区内，东至工业集中区西纬五路；西至龙井熊乐园及光新村；南至海兰江堤坝；北至延龙路。场区占地面积467900m2。本项目建设内容包括批发市场、民俗商业街、高档酒店、高档公寓、高档写字楼及配套公用工程设施等。 总占地面积 467900m2，总建筑面积 1046998m2。建成后可容纳商户 60000 余户，形成以龙井市为核心，辐射东北地区和俄罗斯、日本、朝鲜、韩国等国家的义乌商品贸易城。本项目建设符合国家宏观发展战略，符合吉林省现代服务业发展规划，符合长吉图开发开放先导区的有关政策，能够有效促进图们江区域内商贸行业发展。 项目位于龙井市工业集中区内，交通十分便利，拥有良好的物流发展基础。 工程供水、排水、供电、供暖以及交通运输等条件依托于龙井市工业集中区的基础设施，可为充分保证项目实施及运营。 

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2.2   市场分析
世界经济一体化的步伐愈来愈近，对外经济贸易在国民经济发展中的地位越来越突出，已经成为国民经济的不可缺少的组成部分。为加快发展外经贸，扩大整体经济运行的外向度，早在 2009 年国务院批复了《长吉图规划纲要》，规划的战略目标是大力发展吉林省长春—吉林—图们江地区(即延吉、图们、珲春)，使延边朝鲜族自治州成为发展长吉图地区的先锋，从而有效地促进中国东北地区与朝鲜、俄罗斯、韩国等东北亚邻国的贸易往来，带动与其他国家的经贸关系发展，促进东北亚和环日本海经济圈经济繁荣发展、维护稳定的双边或多边关系。[12] 截至目前，延边州内贸货物跨境运输开通运行，各类工业集中区功能更加完善，延边成为第三批加工贸易梯度转移重点承接地。2015 年，延边州生产总值完成 887 亿元，同比增长 7%，是 2010 年的 1.6 倍，五年年均增长 9.8%；延边州举办并参与了多项招商活动，全州共签约 205 个项目，合同投资总额 1441 亿元；全州外贸进出口总额预计实现 21 亿美元，较 2010 年增长 40%，较 2005 年增长 2 倍。 综合看来，延边州对外贸易发展形势喜人，这与延边州政府大力提倡发展“外向型经济”的战略方针是分不开的。一直以来，延边州采取多项措施支持“外向型经济”的发展：一是助推辖区特色产业新发展。落实促外贸稳增长的各项措施，建立健全品牌建设机制，帮扶州内特色产品获批生态原产地产品保护品种，帮助辖区特色产品提高国际竞争力；二是提升贸易便利化水平，推进货物通关单无纸化的开展，助力口岸”大通关“建设，，有效地提升了对外贸易便利化水平，，同时通过新闻媒体等做好外贸宣传，使企业及时了解政策，保证进出口企业通关便捷、成本降低，切实感受到了政策实惠；三是提出服务和保障民生新举措，增加延吉机场航班数量，创新推出旅检专用通道，缩短旅客通关时间，提高进出境旅客的舒适感，促进跨境旅游发展。 可以说政府的引导扶持作用在逐渐增强，主要贸易国的沟通也在不断强化，这为国内外企业营造了和谐有序、诚信守法的经济环境。延边州的对外贸易，尤其是旅游购物商品的发展潜力很大，具有较大的发展空间。延边州也正在利用其地缘优势和工业产品在国际上的价格优势，逐步打造面对俄远东地区和朝鲜的最大商品集散地。
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第 3 章   项目建设投资估算和融资方案 ........ 25 
3.1   建设规模及投资估算 .... 25 
3.1.1   建设规模 .......... 25 
3.1.2   投资估算 .......... 27 
3.2   项目融资方案 ........ 35
第 4 章   项目主要经济指标分析 ........... 37 
4.1   项目财务评价指标计算与分析 ........... 37 
4.1.1   编制依据及相关说明 ..... 37 
4.1.2   建设周期及生产经营年限 ..... 37 
4.1.3   财务评价 .......... 37 
4.2   不确定性分析 ........ 41 
4.2.1   敏感性分析 ...... 41 
4.2.2   盈亏平衡分析 .......... 41 
4.3   项目社会效益分析........ 42 
4.3.1   项目社会效益分析 ......... 42 
4.3.2   项目环境影响分析 ......... 43 
4.3.3   社会风险分析 .......... 43 
第 5 章   结论与展望 ........ 44 

第 4 章   项目主要经济指标分析 

4.1   项目财务评价指标计算与分析 
本项目计算期 20 年，通过对比总投资额和年度投资额，确定建设周期 5 年，从总体规模考虑，建成一部分投入使用一部分，项目从第 2 年开始有收益，至第 8 年(全部建成后的第 3 年)开始以后各年收入按设计收入规模的 100％计算。 根据项目的整体定位，参考东北三省范围内在区域环境、项目功能、档次定位等方面相似度较高、具有可比性且已运营的市场价格以及延吉市内具有相似功能的大型商城或批发市场的价格为参考： 商铺摊位出租：目前延吉西市场的商铺摊位出租价格普遍为 120 元/(m2·月)，根据规模差异，估算本项目商铺摊位出租价格为 150 元/(m2·月)，出租面积 718000m2，得出正常年可收入约 129240 万元； 仓库出租：根据延吉信息港出租出售信息，了解延吉市内仓库出租价格在 0.39-0.6元/(m2·d)，综合比较本项目的条件，仓库出租费估算为 0.5 元/(m2·d)，出租面积90000m2，年收入约 1642.50 万元； 办公房间 816 套，平均出租率按 70％估算。据了解，与商贸城性质相似的延吉时尚广场内 80 平方米的写字间每月租金为 1800 元，按照面积差异，本项目写字间每套按 2000 元/月估算，年收入约 1370.88 万元； 公寓及酒店客房 1400 套，平均入住率按 60％计算。据统计，目前延吉市四星级宾馆平均价为 350-450 元/套/日，考虑到该项目酒店位置位于龙井地区而不是延吉市中心，按日收入按 300 元/套计算，得出年收入约 9224.28 万元； 停车位 8180 个，日均停车率按 50％计算，日停车系数按 5 考虑，收入按 5 元/(次·d)计算，年收入约 3732.13 万元。 
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结论

延边义乌国家商贸城的规划建设符合吉林省延边地区区域发展战略布局，进一步强化了长吉图一体化发展势头，同时也顺应了龙井市政府重点发展的现代服务业的政策走势，对龙井市乃至延、龙、图的服务业发展起到带动与表率作用。该项目在经济上实行部分贷款和自有资金建设的融资计划是完全可行的。从工程投资估算和财务评价结果看，本工程的各项经济指标较好，在一定年限内可以收回投资并获得较好的经济效益，具有较好的还款能力以及抗风险能力。针对项目建设特点，提出建议如下： 
1．项目投资额巨大，需在下阶段根据市场需求情况进一步确定项目采用全租、租售结合还是全售的运营方式，从而确保空间资源的合理利用性，保证商贸城的收益性； 
2．因建设资金大部分为贷款，建设单位在落实建设资金的筹措准备工作中应稳步推进，签好贷款方意向书，保证项目具有最基本的建设条件； 
3．由于工程量巨大，应按照工程建设要求，合理施工，节省投资，同时制定可行有效的回款计划，尽可能的提高项目的经济实用性。 
4．项目定位为义乌的商品对外集散和国外的商品对内集散，两个集散均需通过口岸。因此，建议地方政府能够制定相应的边贸政策，对该项目的运营给予必要的政策支持和帮助。 
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参考文献(略)

本文编号：98605