试析住宅小区停车位的权属争议及解决机制

发布时间：2016-08-04 08:05

　　论文摘要 随着私家车的猛增，因住宅小区内的停车问题发生的纠纷和矛盾日益增多，并逐渐成为建筑物区分所有权纠纷中的常见类型之一。司法实践中，常见易发的住宅小区停车位的争议归结起来就是权属不明，由于类型不同，住宅小区内的停车位权属划分也截然不同，因此该类纠纷解决的前提，在于分清该车位、车库的类型。

　　论文关键词 停车位 权属 类型 解决机制

　　随着私家车数量的迅速扩张，因住宅小区内的停车问题发生的纠纷和矛盾日益增多，并逐渐成为建筑物区分所有权纠纷中的常见类型之一。特别是在深圳、上海等城市，一个车位动辄数十万，高价的背后潜藏着关于车位权属的争议问题。2014年12月17日，国家发展改革委员会下发《关于放开部分服务价格意见的通知》（以下简称《通知》），该《通知》明确表示将放开住宅小区停车服务收费。此《通知》一出，“一石激起千层浪”，住宅小区停车位的权属问题再次引起社会的广泛关注。

　　一、住宅小区停车位权属争议的原因

　　司法实践中，，常见易发的住宅小区停车位的争议归结起来就是权属不明，导致这一现象的原因是多元的。
　　其一，有些开发商在销售房屋的过程中，将小区车位的宣传作为一种吸引购房者的手段，购房者入住之后开发商又索要各项停车费及车位费，由此引发开发商和购房者之间的冲突。
　　其二，有些开发商或者业主私自将停车位出租、出售给他人，该收益如何分配又成为业主之间以及业主与开发商之间的矛盾所在。
　　其三，住宅小区的车位、车库（以下统称停车位）并非单一类型，其所对应的权属也不同，加之当事人约定不明或者存在误解，导致双方对其权利归属的主张不同。

　　二、住宅小区停车位权属的类型化分析

　　由于类型不同，住宅小区内的停车位权属划分也截然不同，因此该类纠纷解决的前提，在于分清该车位、车库的类型。以空间位置为划分标准，我国目前住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：
　　（一）地面停车位的权利归属
　　地面停车位，顾名思义，即是建造于住宅小区地面之上、为了满足停放车辆而设置的车位，主要有两种类型：
　　1. 建筑区划内规划的停车位。开发商在小区建筑物区划过程中，依法取得相关许可证而规划建设的停车位，根据《物权法》第七十四条第二款的规定，该停车位的权属问题可由当事人以出售、附赠以及出租等方式予以约定。按照本条规定，该建筑区划内规划的停车位，原则上所有权人是开发商，但相对人可与开发商进行权属约定。
　　2. 建筑区划内规划之外的停车位。依法取得相关规划建设许可证，占用业主共有的道路或者其他场地，根据《物权法》第七十四条第三款规定，此类车位属于业主共有。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在第六条对此进一步明确规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地而增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的“车位”。由于该种类型的停车位实际使用的是全体业主的土地使用权，因此现实生活中该类停车位所收取的停车费包括两部分：一部分是土地使用权收入，该收入无疑应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归开发商或者物业公司所有。
　　（二）地下停车位的权利归属
　　1. 经规划、建设行政主管部门批准建设地下停车位。开发商依法取得相关手续后，合法建造的地下 （非人防设施）车位、车库，可以依法通过出售、附赠或出租等方式约定所有权的归属。因为根据《物权法》关于所有权取得方式的规定，合法建造属于原始取得的一种方式。
　　2. 利用人防工程进行改造而成的车位、车库。根据《人民防空法》第五条规定，地下人民防空工程平时由投资者管理和使用，收益也归投资者所有。至于人防工程的所有权归属，《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定，人防工程及设备设施是国家的财产。《物权法》第五十二条也涉及到这一问题，并明确规定国防资产属国家所有。从上述规定来看，地下人防车库应当属于国家所有；作为投资者，住宅小区的开发商可以享有使用权、管理权及收益权，当然，同时也应承担维修、保养等法定的管理义务；而国家则享有地下人防工程的所有权。
　　开发商将人防工程进行改造，依此而得的停车位权属问题需根据实际情况进行区分。开发商如果没有将兼具人防功能的车位、车库计入公用建筑面积，也没有将工程费用计入商品房的销售价格，此种情况下开发商对取得合法手续的地下车位、车库享有所有权，也可以将其作为独立使用空间进行出租、出售等。另一情形下，如果开发商在进行房屋销售时，将兼有人防功能的地下车位、车库已经计入了公用建筑面积，或者将工程费用计入商品房销售价格，则开发商无权再对地下车位、车库进行销售，其应当归属于小区的全体业主所共有。但无论其所有权属于开发商还是业主，国家都可以在必要时依法征用这些人防工程。

　　3.对未经规划和建设行政主管部门批准建设的地下停车位。因其不属于合法建造，也未参与建设用地面积的分摊，因此就其法律性质而言，属于非完整权能的财产权利。虽然无法取得所有权，但该地下停车位存续期间，建筑物区分所有人，即全体业主，基于对小区土地使用权的共有，可以享有对地下停车位的使用权。但该使用权不能作为对行政机关要求对该地下停车位进行拆除、重建等行政行为的抗辩事由。

　　三、住宅小区停车位权属争议的解决机制

　　《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条文是现行法中关于住宅小区停车位权利归属问题最明确的规定。因此依照当前的法律规定，对于停车位权属争议的解决机制在于“事前防控——事中约定——事后救济”。
　　（一）事前防控——首先满足业主的需要
　　曾任全国人大常委会法工委副主任的王胜明表示，该款规定主要为了解决现实生活中有些开发商将车位、车库高价或者未经业主同意私自出售给小区业主之外的人由此引发的纠纷问题；一些小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，以致发生占用共有道路或者其他场地私自作为车位使用等问题。
　　司法实践中应当如何认定“首先满足业主的需要”？根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条中的“应当首先满足业主的需要”。该配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。该规定显然没有直面回答问题，而是抛出“配置比例”这一考量因素。笔者认为可从以下几方面综合考量：
　　首先，“业主需要”应当是现实的或者合理的。参照小区房屋数，对车位有现实需求和潜在合理需求的，应当在建筑区划内规划相应数量的停车位；其次，根据“配置比例”，以停车场地总面积、房屋数、小区居民车辆持有情况及潜在的车辆增长率等为参考因素，确定出合理的配置比例，并在当事人购买房屋时进行明确告知；再次，“首先满足业主需要”并非等同于“优先承租权”或者“优先购买权”。“优先权”的基础是“同等条件下”，而“首先”则不考虑当事人提出的条件是否具有优越性。 一定程度而言，与“优先权”相比，“首先满足业主需要”这一规定更有利于实现小区业主享有停车位的权利。物权法及解释对小区业主享有规划停车位上的停车权进行了某种程度的法律防控，也对开发商滥用小区停车位进行经营、收益的做法进行了限制。
　　（二）事中约定——当事人约定
　　《物权法》第七十四条第二款赋予当事人对规划停车位权属的多种约定方式，包括出售、附赠或者出租等方式，，因此购房者在签订购房合同或者单独的车位买卖、租赁合同时，务必与对方明确该车位的权属及费用交纳与归属情况，以防发生误解等情形，导致权属争议。
　　（三）事后救济——求助法院或者仲裁机构寻求救济
　　意思自治是民法的核心原则之一，但当发生纠纷后，当事人之间通过调解或者和解无法达成一致时，当事人可诉至法院或者请求仲裁机构依照《物权法》及相关司法解释进行确权裁决，以保护自己的合法权益。
　　综上所述，对于小区停车位的权属划分及解决机制有了全面了解之后，开发商在对小区停车位进行规划、管理时可以依法进行，当事人在面对该类问题时也能依法主张和保护自己的合法权益。

本文编号：83302