试析结建式人防工程使用权转让模式

发布时间：2016-08-04 08:05

　　论文摘要 结建式人防工程是结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下工程，通过探讨结建式人防工程所有权归属，明确结建式人防工程上权利的性质。对结建式人防工程物权变动的探究以求来明确规范开发商、居民以及国家之间的利益界限。其次归纳现实生活中存在的问题，在法律规范上提供解决方案，规范关于结建式人防工程的合同，从而达到既保护公民的利益，又保护国家财产的目的，提高资源利用效率，以期达到效益与公平的双重效果。

　　论文关键词 结建式人防工程 用益物权 无效合同转换

　　一、结建式人防工程的权利属性

　　随着经济发展社会进步，人口和土地的矛盾在城市中逐渐显现，为了节约土地资源，地下车库大量涌现，而据调查发现，地下车库有很大比重属于结建式人防工程，结建式人防工程是指结合民用建筑修建的人防工程，平时作为房屋建筑附属用房，供经济建设、群众生产生活使用，战时可转换用于防空的地下室。而据调查发现，原本属于国家财产的结建式人防工程存在着权属不清，进而导致出现了国家，开发商，业主之间的矛盾。结建式人防工程是结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下工程，《人民防空国有资产管理规定》第2条规定“人防国有资产是国防资产组成部分”；第12条规定“人防国有资产按实务形态划分：（一）各类已建人防工程、在建人防工程（包括口部管理房和伪装房）；结合城市新建小区和危房改造修建，交由人防主管部门负责管理的防空地下室及其内部设备”，中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》第25条规定“人民防空工程建设项目（包括配套设施及附属工程）属国防工程和社会公益性建设项目，按照国家规定享受优惠政策等”；《物权法》第52条规定“国防资产属于国家所有”。结建式人防工程归根结底属于国防资产，根据法律规定，应当属于归国家所有。这为结建式人防工程归属于国家提供了法律依据。
　　其次，从公平原则上看，从“谁投资，谁受益”的角度上看，国家其实是结建式人防工程的实际投资人，结建式人防工程表面看来是由开发商修建，但实际国家在后提供了土地租金优惠，税费减免等优惠，而且在战时，结建式人防工程要无条件交付于国家使用，开发商实际上是以一种“实物”的方式向国家缴税，因此，从经济公平的角度上看，结建式人防工程属于“投资者”国家所有。最后，从结建式人防工程修建的目的上看，其修建的目的是为了在战时防空，保护国家人民财产安全，结建式人防工程归属于国家，才能充分发挥结建式人防工程的效能。综上所述，结建式人防工程归属于国家所有。
　　既然结建式人防工程的所有权属于国家，那么在非战时业主对结建式人防工程的利用的权利性质是什么呢？笔者认为，业主对结建式人防工程的权利当属于用益物权。具体论证如下。
　　第一，业主对结建式人防工程的占有、使用、收益及部分处分的权利是一种私权，它在非战时情况下是平等主体对其的使用，而不涉及国家公权力的干涉和调整。
　　第二，用益物权的享有和行使以对物的占有关系为前提，以他人的动产或者不用产为客体，以使用，收益为内容的限制物权。结建式人防工程在现如今非战时的和平状态下实际上是由业主作为地下车库或者地下商铺利用的。所以业主是结建式人防工程的实际占有者。结建式人防工程归于国家，并且是不动产，业主对结建式人防工程大多以地下车库，地下商铺进行使用，收益。《人民防空法》第四十九条第三款规定：“违反国家有关规定，改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期改正违法行为，《人民防空法》将业主在非战时对结建式人防工程的利用严格以限定于占有、使用、收益及部分处分。由此可知，业主对于结建式人防工程所享有的权利是一种限制物权。因此结建式人防工程上存在的权利性质符合用益物权的性质特征，笔者将其定义为广义的使用权。

　　二、结建式人防工程使用权变动方式

　　结建式人防工程所有权归属于国家，但绝对所有权已无法满足快速发展的社会需要，在对绝对所有权观念修正的大前提下， 笔者提出应当使物的所有权与使用价值相分离，从而使结建式人防工程能够在市场中交易，实现其使用价值。而对于如何实现其使用价值需要探讨。笔者认为应当在不改变其国家所有的性质基础上又能实现其在市场中的流通，则可以在结建式人防工程上设立用益物权。对于如何让用益物权合法流转，则采取租赁合同的方式最为妥当。理由如下：第一，租赁合同不要求出租人享有对不动产或者动产的所有权，出租人移转的仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，而非租赁物的所有权。 开发商可以在不具有结建式人防工程所有权的前提下通常通过租赁合同转让结建式人防工程使用权和部分收益权。第二，租赁合同具有非永续性，对于国防资产在需要时必须投入国家使用这点可以很好契合，承租人是有期限的享有对结建式人防工程的占有、使用和收益。第三，根据《合同法》第233条第1款，，对于租赁合同来说，承租人有保持租赁物的原状的法定义务。因此对于结建式人防工程这样的战时需投入使用的重要设施，对于其内部构造是不能改变的，否则不能很好的实现其在战时功能的发挥。因此，笔者认为，通过租赁合同这一方式能够很好地实现结建式人防工程使用权的转让。

　　三、结建式人防工程合同无效的风险

　　笔者在搜集大量实践中存在的有关结建式人防工程的合同进行对比研究后，发现现实中的合同存在诸多问题影响合同的效力。
　　（一）对签订的合同的性质认识不清
　　有将合同直接认定为“地下人防车库买卖协议”，即现在仍然普遍存在的所谓地下人防车位买卖合同。在搜集到的合同中第一条第一款中规定“在租赁期间，产权人仁恒发展（天津）有限公司有权在本合同履行期间将车位转让而无需通知乙方。”从这一条款可以看出仁恒发展（天津）有限公司将自己视为人防式地下车库的产权人。而产权是指财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。因此不难看出开发商认为结建式地下车位的所有权属于自己。这体现了业主与开发商对人防地下车位的所有权认识错误。这一错误认识即导致开发商与业主签订了关于结建式人防工程的买卖合同，违反了《物权法》第41条和第52条的效力性的强制规定，直接结果即是签订的合同无效。
　　（二）合同中存在诸多违法违规的条款
　　试举搜集到的合同中一条，其第一条第一款规定：“租赁期间，产权人仁恒发展（天津）有限公司有权在本合同履行期间将车位转让而无需通知乙方，此不构成甲方违约，亦无须给乙方任何补偿，乙方同意放弃车库的优先购买权。”从这一条可以看出在实际的合同中存在以不合理的方式消灭乙方权利，在不通知乙方的情况下转让车位不构成违约。这样的格式条款是否经过双方合意？若存在双方合意那么此类型条款是否有效有待进一步研究。根据《合同法》第四十条规定：“......若格式条款一方免除责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”由此法律规定可知不管双方是否对合同条款具有合意，若提供格式条款的一方排除对方的主要权利的，该条款应当是无效的。
　　以上问题导致的后果均是是双方签订的合同无效。合同无效在实际生活中有可能导致下列现实问题：1.结建式人防工程所有权属于国家，战时国家可以免费征用。但当业主认为其购买了结建式地下车库拥有其所有权，则在征用时会产生纠纷；2.开发商与业主签订合同后，由于对合同性质认识不清，签订的合同大多是可变更合同或者是无效合同。会造成要将其转化的不必要程序。3.由于对合同性质认识不清，在签订一次“买卖合同”后可能会将自己认为所有权属于自己的结建式地下车库通过买卖方式转手交易给第三人。

　　四、对结建式人防工程无效合同的解决

　　上面一部分已经总结了现实中结建式人防工程合同中存在的问题，大部分合同属于无效合同。基于维护交易，在不损害社会公共利益的基础上，尽量使无效合同“复活”， 因此笔者在这里提出将无效的结建式人防工程合同转化为有效合同。
　　《德国民法典》第140条规定“无效的法律行为若具备另一法律行为的要件，并可认定当事人如知其无效即有意为此另一法律行为者则此另一法律行为有效”而我国法释[2005]5号第25条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”据此，可以看出我国也承认将无效的法律行为转换成有效的法律行为。学理上认为无效行为的转换需要具备几个要件：（1）须有无效的法律行为，其无效原因在所不问；（2）须有替代行为，即该无效法律行为具备其他法律行为的要件；（3）法律行为的转换须符合当事人的意思，即当事人如果知道该行为无效将会从事另一替代行为。分析开发商与业主签订的所谓“买卖合同”可知以下几点：第一，双方签订的合同属于无效合同，这在上面一部分已经论述。第二，双方签订的合同实际上符合租赁合同的构成条件，开发商将结建式人防工程作为地下车库交付业主使用、收益，业主支付租金，双方形成的法律关系实际上是租赁关系。第三，在大多数情况下，业主对结建式人防工程的权利归属认识不清而错定买卖合同，当事人并不知道自己订立的买卖合同属于无效合同，自以为发生法律效力，并且按照合同内容履行权利义务。因此，将无效的买卖合同转换成有效的租赁合同符合当事人的意思。
　　结合上述分析笔者认为最经济有效的方式即是将无效的买卖合同转换成有效的租赁合同方式。合同转化符合当事人订立合同的主观期待，是当事人意思自治的重要体现。再此情况下，作为一种补救措施，当事人之间通过自己的行为，在遵守法律法规的前提下，并且保证不触犯社会公共利益，自动消除合同无效的原因，使无效的合同转换为有效合同，不仅符合当事人制定的合同的主观期待，同时也是当事人意思自治的重要体现。合同转换符合民法上所推崇的“绿色原则”，在一定程度上节约了资源，为当事人之间提供了非常便利的条件，有利于促进合同的订立，对解决当事人之间的纠纷提供很好的基础，当事人不必取消原合同，重新订立新合同，简化了签订合同的手续，当事人只需在原合同的基础上进行修改即可。保护了合同交易的稳定性，便捷性和安全性。无效合同的效力转换有利于保护非过错方得利益，不因无效合同被撤销而对其造成损失，增强民事主体的交易安全感，即使出现无效合同，也可以通过采取积极措施进行补救，使其变为有效合同，使交易主体能更加放心的参加民事活动，促进交易市场的进一步发展。

本文编号：83317