セキスイハイムの分譲地

土地の決まりを知っておきましょう

土地は自分のもの（所有権）であっても、好き勝手に家を建てることはできません。その土地に建てられる建築面積（1階の床面積）とのべ床面積（各階の床面積の合計）に関しては、用途地域に応じて細かく決められています。
それ以外にも、土地と道路との関係（接道）、建物の高さ、隣地との関係などの決まりがあります。

建てられる家の大きさは、土地の広さや地域によって異なります。用途地域ごとの都市計画によって、建築面積（1階の床面積）と延べ床面積が定められています。

建ぺい率は、その敷地に建てられる1階の床面積の割合のこと。

となります。

例：建ぺい率が50％と定められた地域の場合、土地が100m2であれば、1階の床面積は50m2までとなります。

容積率は、その敷地に建てられる延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合のこと。

となります。

敷地が幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと、建物を建てることはできません。そのため、分譲地のように、正方形や長方形に整形され、接道幅が確保された土地の方が、家の設計の自由度が高くなります。

家を建てるには、「土地が4m以上の幅員のある道路に対して2m以上接していること」が大原則です。この場合の道路は、公道でも私道でも構いませんが、私道の場合は「道路の位置指定」（位置指定道路）を受ける必要があるので、私道の場合はその点を必ず確認しましょう。

敷地に接している道路の幅員が4ｍ未満の場合は、その道路の中心線から敷地に向かって2ｍ後退した位置が道路と敷地の境界線とみなされます。したがって2ｍ後退したその境界線までの部分は敷地面積には算入されないため、建てられる家の大きさも変わってきます。

建物の高さにはいろいろな制限がありますが、その中で一番厳しい制限にしたがわなければなりません。
街中で斜めになった屋根の家を見かけることがありますが、あれはこの決まりをクリアするための工夫なのです。

第1種第2種低層住居専用地域では、住環境をよくするために、10ｍあるいは12ｍを越える高さの建物を建てられないという、文字通り「絶対高さ制限」が設けられています。この「10ｍ以下」あるいは「12ｍ以下」のどちらかが、都市計画で定められています。

自分の家の北側の日照をさえぎらないようにするための規制です。北側の隣地との境界線から5ｍの高さのポイントで1.25の勾配の斜線を引き、その線を越えて建物を建てることはできません。これは第1種第2種低層住居専用地域に適用されます。中高層住居専用地域の場合は、上記の5ｍの高さが10ｍとなります。

敷地が接している道路の幅によっても高さが制限されています。道路の反対側から1.25の勾配の斜線を引き、その線の外側には建物が建てられないというものです。道路の幅員が狭く、敷地内の道路側に寄せて建物を建てる場合は、充分な注意が必要です。

隣地との関係には、建築基準法と民法の両方が関係してきます。ただ、あいまいな部分が残っているのも事実で、杓子定規に建築基準法を当てはめるわけにもいかないのが現状です。

建築基準法では、低層住居専用地域では隣地の境界線から建物までの距離を1ｍまたは1.5ｍ離して建てるように定められています。購入しようとする土地が1ｍまたは1.5ｍのどちらに該当するのかは、役所の建築指導課などで確認してください。

建築基準法による規定がない土地は、民法にしたがって、隣地の境界線から50cm以上距離をとって建てることになっています。民法では、隣の家がこの規定に違反して建てる場合は、その廃止や変更を求めることができますが、現実的にはお隣同士であるため、難しい問題です。
また、古くからの商店街などでは、土地の広さの問題や習慣で、敷地ギリギリに建てるケースが多いので、専門家に相談するのがベストだと思います。

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