NW 房地产公司工程招标管理体系优化研究

第 1 章   绪论

1.1   研究背景

在多年经济发展的推动下，我国房地产及建筑行业随着我国城镇化的不断推进获得了飞速发展的良机，在工程项目中通过各种内部管理手段的优化推动项目顺利开展也是当前工程建设公司的主要发展方向。工程招标作为项目建设对成本进行有效控制的重要方式，对于行业内公司的发展起到了至关重要的作用。特别是近年来，房地产市场由于受到调控政策的影响，市场竞争更为激烈，企业压缩成本，加强内部管理规范的动机更为明确。招标管理作为房地产企业成本控制的重要手段，对于工程项目的开展起到了较好的规范作用。在工程招标活动中，能够通过预先确定的招标条款来锁定成本要求，并设定项目参与门槛，通过招标环节来对工程项目中的各项实施目标进行有效控制。由于招标制度在我国房产行业中实施实践不长，因此经常会出现项目各参与方沟通不畅、项目运作拖沓、成本失控等各种现象，而很多房地产项目运作中发生的问题都或多或少的与房地产招标管理中的把关不严有所关联，只有在全面的进行科学招标管理体系的构建中才能杜绝该类问题，并且将房产企业的管理水平有效提升。

在房地产行业内，招标是建设方通过竞价机制，以公开公平的方式，从多个合作伙伴中遴选承包单位，并通过该方式确定参与工程项目的各个承建成员的形式。近年来根据市场变化的情况，我国对于招投标法则相关条例进行了修改和细化，有更为有效的对房地产的招标项目起到更好的指导和规范作用。不过由于我国房产企业在规模和发展程度上存在较大的差异，很多企业依旧按照较为粗放的管理模式在经营发展，对于招标管理规范化的忽视也导致在工程承建的过程中产生各类问题，这是当前行业发展需要克服的顽疾。

随着房产市场由多年以来的飞速增长转向较为平稳的态势，企业发展更趋理性，在原来高速增长时期忽视的问题得以暴露。而随着市场竞争层面的提升，制度不规范、内控能力低下的企业必将被市场所淘汰。在不断促进内部挖潜、降耗增效的管理制度优化过程中，房产企业管理体系的核心——招标管理体系是其进行企业转型发展的重要方面。本文针对某房产企业的招标管理体系优化进行相关研究，并通过其招标管理中出现的典型问题进行分析，对于该行业在招标管理的规范和进步上具有一定示范作用。

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1.2   研究目的和意义

招标管理一直是我国房产企业非常重视的内部管理体系，如何在我国相关管理法规的要求下制定符合企业发展战略的招标体系，是当前房产企业提升自身发展竞争力的重要手段。同时，招标管理也是当前房产企业在进行项目建设中对于成本、质量、工期要求进行控制和衡量的制度规范，对于企业降低成本、提升工程建设水平都是重要的制度保障，本文研究意义主要在于以下几个方面：

首先，本文试图根据 NW 公司的发展特点，制定符合其战略目标方向的招标管理体系。由于本文研究的主要案例选取的 NW 房产企业属于中小房产企业，其具备该类型企业的主要特点，即其重要资源都集中在对于地块的投标、储备以及后续的建设、开发、销售上，而属于内部管理体系的招标管理成为了企业经常忽视的方面。然而随着市场竞争环境的转变，这种粗放式的内部管理体系必然要进行制度规范，才能适应未来房产市场的竞争节奏，本文通过优化企业招标管理体系，能够使得该企业更好的面对未市场竞争环境。

其次，在当前我国房产管理制度的不断规范下，对于房产企业在经营管理中的各种不规范、不合理现象也要予以纠正和完善。特别是在房地产招标管理中，由于金额巨大，涉及面较广，只有通过完善的招标管理体系建设才能保证我国房产建设项目的质量和水平。本文通过规范招标管理体系的建设，能够为同类房产企业在招标制度建设中提供模板和参照，能够以当前市场规范建设为蓝本，推动我国房产行业项目水平的整体提升，这也是我国在房产建设领域需求自我提升的必然要求。因此，本文进行招标管理体系优化的相关研究，能够有效促进我国房产市场各项招标制度的规范，具备一定的社会价值。

最后，在房产开发的下游合作企业中，也需要以房产企业的招标管理体系为建设标准，进行有效的质量管控，以提升承建项目的建设水平。所以，进行房产企业招标管理体系优化的相关研究，可以为房产行业整体供应链的提升提供推动力，能够有效促进房产商和承建商的有效合作，加强整个房产企业开发链条在制度和标准上的提升与完善，为房产相关企业在制度建设上提供理论和实践依据，这也是本研究所具备的现实意义。

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第 2 章   招标管理相关理论概述

2.1   相关研究文献综述

2.1.1   招标管理制度的起源

当前在各行业中盛行的招投标制度最早也发源于建筑业，以该行业的招投标流程为基本模版，在其后不断加以优化和改进，成为了企业重要管理活动之一。在建筑业发展过程中，为了更好的对特定商品采购进行标准和范围限定，在市场交易的活动中逐步形成了招标制度的雏形。招标管理不仅与特定商品的属性有着紧密联系，同时也和建筑行业主要进行大宗商品采购和大型承建商合作的行业特色有着内在联系。相对于其它行业，建筑行业的内部分工和建筑产品的特性促进了招标制度的发展：

(1)建筑业的分工细化促进了招标制度形成

在早期商品经济发展的推动下，社会分工促进了产业分工的发展，也使得建筑业内部产生了更多的部门和职能分工，建筑业本身在运行中就具备以下特性：

首先是产品的规模性和特制性，由于建筑行业在进行每件产品的生产建造时，都要根据不同的地点和时间要求进行具体产品的设计，这与大规模批量制造的商品是有所差异的，特别很多情况下，建筑业是按照项目方式开展的，每一个建筑项目都有固定的工期、成本、质量的要求，这在其诞生开始就有着特有的特性，因此在与之相关的配套产品的采购上也要符合建筑业的运营规律。

其次，由于建筑是属于不动产商品，在其建造过程中及完成之后需要固定在特定的地点，其功能性和持续的社会影响对其相关配件提出了较为严格的标准，也对制造商设立了相应的门槛

最后，建筑产品属于价值巨大的商品，在建造过程中需要耗费大量的人力与资金，并且还需要较长的周期才得以完成，则与之配套的产品也属于价值较大的产品，因此在进行相关采购的时候需要设定严格的准入制度，以确保其能够符合建筑业的需求。建筑业的多种限定使得其商品采购和合作伙伴的选定具有严格的标准限定，这为招标制度的形成提供了行业基础。

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2.2   工程招标管理的概念、类型和特点

2.2.1   工程招标的相关概念

工程招标是在建筑领域中最为常见的进行合作方遴选的经营活动，能够在可供选择的市场范围内，通过工程招标选择最大程度上提供最优质量或者最低价格的相关建筑产品或者服务。将建筑工程视为一个完整的项目，那么工程招标就是通过公开发布信息，让合乎标准的参选者通过公开竞争的程序，在法律规范和制度内进行合作单位的最优选择，在工程招标的支持下，招标方可以有效实现成本最小化和项目利润最大化。

2.2.2   工程招标的主要特点

对建设工程实行招标管理的核心要求是在一定范围内遴选最佳的合作承建商，以确保工程项目能够以最低的成本、最短的时间和最优的质量完成，在当前工程招标的不断完善中，一般要遵守下面的原则：(1)以公开、透明的形式进行招标；(2)通过公平竞争的方式来遴选承建商；(3)通过经济效益最大化来进行优化；(4)交易过程要遵守法律和市场规则；(5)对于招标过程中的不法行为要坚决杜绝。

我国《招标投标法》规定国内工程招标分为公开招标和邀请招标两种方式。公开招标又称为无限竞争性招标，是指通过发布招标公告，招标人邀请不特定的法人或其他组织参加投标。公开招标是我国工程建设中最常使用的招标形式，由于公开招标符合招标管理公开透明的特点，对于遏制招标过程中的内幕交易和腐败行为有较好的效果，因此当期我国多数工程都开始应用公开招标的形式，通过公开在投标人中间选择合适的承建商，对于工程建设方在成本耗费和时间管理上都有着较好的效果。不过，公开招标在准备阶段要耗费较长的时间要搜集各种资料和候选人信息，对于紧急的工程项目不太适用，因此有时候会应用时间较短、范围较小的邀请招标来替代。

邀请招标又称为有限竞争性投标，是指招标人向特定的法人或其他组织发送投标邀请书，邀请其参加投标。其特点是：

(1)在这个招标活动中，由于参与投标组织都是由招标方定向邀请，但是在程序上还是要保证公平性，所以在数量上按照大于三家单位的进行邀请。

(2)邀请招标属于封闭式的招标体系，只是在小范围内对于特定组织进行邀请，所以在招标流程中可以省略招标公告的步骤，并且其它组织或者法人即使得知了该项招标活动，也无权参与投标，这是邀请招标的特征所决定的。

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第 3 章   NW 房地产公司工程招标管理现状分析 ..................... 13

3.1   NW 房地产公司基本情况 ............... 13

3.1.1   组织架构 ................... 13

第 4 章   NW 房地产公司工程招标管理体系的优化设计 ............... 21

4.1   工程招标管理体系优化目标及原则 .............. 21

4.2   组织体系优化设计................... 21

第 5 章   NW 房地产公司工程招标管理体系优化实施效果分析................ 27

5.1   实施步骤 ............... 27

5.2   主要优势 ............... 27

第 5 章   NW 房地产公司工程招标管理体系优化实施效果分析

5.1   实施步骤

NW 公司进行全新招标管理体系的优化，首先需要得到公司领导层的认可和支持，让公司领导层认识到招标管理优化的重要性，才能在全新流程和制度的确立中得到支持；在公司部门体系的变动上，由于招投标采购中心以及招投标管理委员会的设立，对于企业原有的组织结构和职能部门都有所调整，就需要在公司内部会议上将该部门职权范围进行公布，让公司全员了解招标流程调整的意图，并让全体成员遵守相关的制度和规范；同时，在招投标中心的建立上，从内部选用或者外聘专门的招投标管理人员，确保能够以专业管理团队来进行招投标管理优化工作的开展。

在招标管理体系的优化实施中，首先按照招标管理涉及的部门和流程，依次进行组织体系和管理流程的调整，再依次对相关程序和规范加以完善，并建立科学合理的供方资源管理体系，在各项机构确立的基础上，与原来负责招标管理工作的成本管理部进行工作对接，将原有招标相的制度和文件进行全面的整理和归纳，然后按照新流程进行招标工作的开展。然后，在专门的招投标部门成立之后，，要积极通过招投标管理委员会的统一协调，进行相关示范性招标工作的开展，让公司内部在最短时间内能够适应新的流程，并且通过不同部门之间的有效合作将整个流程理顺，加强原有招标流程中个别环节的控制，并进行新老招标管理方式的对比，从成本和效益上让公司能够感受到招标体系优化的成果。最后，通过体系优化，招标中心应该对于该流程发出现的各类问题进行及时沟通和解决，部门之间的矛盾应该及时向公司领导层反馈，如果制度中存在缺陷，经领导权衡之后进行调整，如果部门个别人员存在异议，由公司规章进行处罚，确保新型招标管理体系具备权威性和制度性。

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结论

本文结合招标管理的相关理论，针对 NW 房地产公司工程招标管理体系的现状及效果进行了描述。本文在研究中主要对 NW 公司一直以来采用的招标管理体系中存在的缺陷进行了研究，并归纳了相应的问题，按照招标管理的原则进行了剖析，并提出了全新的优化体系，以加强公司内部流程的优化和成本控制。在本文的研究中，主要针对公司的组织结构、招标流程和供方资源管理提出了改进建议。在确保 NW 房地产公司整体业务不受影响的情况下，将招标管理体系进行了整体的优化，保证了工程招标的顺畅运行，提高了流程效率与效果。另外，通过对于原有招标模式，优化后的招标管理体系在各方面都有较为明显的优势，相比原有体系在效率效益上更为显著。综合来看，本论文的研究成果对于 NW 公司在招标管理上的提升效果明显，并且其研究建议具有一定的典型意义，对于同类公司在招标管理的提升上具有参考作用。

但在研究深度上，本文还存在一定的缺陷，特别是在当前招标管理逐渐向量化考核、绩效研究的方向深入的情形下，本文还缺乏针对这个方面的针对性研究，这部分内容有待进一步完善与提高。

参考文献（略）