承租人单方解除租赁合同法律问题研究

一、  案情简介及法院裁判 

（一）案件基本情况 
2010 年 7 月 1 日，长春双龙实业集团有限公司（下称“双龙公司”）与一审被告中国民生银行股份有限公司长春分行（下称“民生银行”）签订《房屋租赁合同》，合同中双方约定：民生银行租赁双龙公司位于长江路 68 号双龙大厦的房屋 800 平方米作为营业网点使用，租期八年，自 2010 年 7 月 1 日起至 2018年 8 月 30 日止，其中包含两个月免租期供民生银行装修。租赁前三年租金为 192万元／年，第四年起每年递增 10%。合同签订后，双龙公司按规定对租赁房屋进行了登记备案，按约定时间将租赁物交付给民生银行，民生银行自行对租赁物进行了装修，并对租赁物进行了使用，民生银行交付了三年租金 576 万元。2012年 9 月 28 日，民生银行向双龙公司发出解除《房屋租赁合同》的通知，称由于租赁物所在支行的营业面积和使用结构设置上，已不能满足总行的要求，需要在 2013 年 3 月 31 日前换址，后续工作双方协商解决。2013 年 6 月 30 日，民生银行搬出租赁房屋。因双方未能就解除租赁关系造成的赔偿事宜达成一致，2013年 8 月 13 日双龙公司诉至一审法院，请求：民生银行赔偿因违约造成的损失1289.44 万元（八年租金即 1865.44-576 万元），消除因民生银行不当装修给房屋结构造成的安全危险，恢复房屋的原状。
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（二）法院裁判情况 
一审法院认为：首先，民生银行已实际搬出租赁场地，双方之间的租赁合同已事实解除；其次，民生银行以租赁条件不符合总行规定而主张解除合同的事由不符合租赁合同约定的解除条件，所以民生银行没有已成就的解除合同条件，根据最高人民法院研究室对《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第 24 条理解与适用的请示的答复，民生银行解除合同的通知不能发生合同解除的效力，其单方解除合同行为属违约行为，所以应当承担赔偿双龙公司损失的违约责任；再次，关于损失赔偿，民生银行根本违约而单方解除合同，应赔偿双龙公司的实际损失与可得利益损失，但双龙公司作为守约方在民生银行搬离租赁房屋后拒绝接收诉争房屋，没有履行防止损失扩大的义务。双龙公司为将租赁场地给民生银行而减免的案外人的租金损失为直接损失，民生银行应予赔偿 145.20 万元。法院结合双方的过错程度，酌定民生银行向双龙公司给付租金损失至鉴定意见出具后的日期共 176 万元。 二审法院认为：第一，民生银行在不具有法定或约定的解除条件情形下发出的解除合同通知不具有合同解除的效力，其搬离租赁场地，实际终止履行双方的租赁合同，其单方解除合同的行为属于根本违约行为，应当承担违约责任；第二，民生银行作为租赁人，在双方对于添附物没有约定的情况下，应当将租赁房屋恢复原状，所以双龙公司在民生银行未将租赁房屋恢复原状期间有权拒绝接收诉争房屋（此点不同于一审法院认为的双龙公司未履行防止损失扩大的义务），即民生银行应当赔偿双龙公司租赁房屋恢复原状期间的租金损失；第三，，具体赔偿损失数额包括租赁房屋恢复原状期间的租金、房屋待租期的损失（法院酌定为四个月租金额）以及双龙公司为将租赁房屋给民生银行而减免案外人刘军的租金（法院酌定为 100 万元）。 
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二、 民生银行可否单方解除租赁合同 

案件争议问题是由民生银行基于解除合同的意思而单方搬离租赁场地而引起的，所以首先需分析民生银行单方搬离租赁场地解除合同的行为是何性质，其单方发出解除合同通知是否发生解除合同的效力。 

（一）我国现行法中合同解除权的规定 
判断民生银行是否有合同解除权、是否发生合同解除的效果，需清楚我国现行法律中对于合同解除权的规定。合同解除，崔建远老师的定义为：“是指在合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。”我国法律中对合同解除权最主要的原则性规定体现在《合同法》第九十三条至第九十六条，规定了协商解除、约定解除及法定解除三种解除情形、解除权消灭及解除权行使方式。其中，第九十三条规定了合同的协商解除、约定解除，第九十四条规定了当事人可以解除合同的五种法定情形，2此五种情形是实践中判断是否具有法定解除权的常用依据。第九十六条中规定了当事人一方依照约定解除及法定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方，且合同自通知到达对方时解除。除上述《合同法》总则中对合同解除权的规定之外，《合同法》分则中亦有对合同解除的特殊规定，包括特定方有任意解除权的规定以及一方违约时另一方有特别解除权的规定。 任意解除权，是指在法律的特殊规定下，合同特定一方随时可以解除合同的权利，即不需要对方有违约行为也可行使解除权。有关任意解除权的情形具体如下：1.赠与人的任意解除权（《合同法》第一百九十五条）.
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（二）案例中民生银行单方解除合同行为的评析 
民生银行单方搬离租赁场地并非没有任何理由，而是其认为已经出现了双方约定的解除条件，根据该约定解除条件其认为自身具有单方解除权，但事实上两审法院均未认定约定解除条件已成就，具体分析如下。案例中，双龙公司与民生银行签订的《房屋租赁合同》第 11.2 条约定：合同期内，如果民生银行根据人民银行或总行机构管理规定需撤销时，经双龙公司查验属实后应允许民生银行提前终止合同，民生银行应给予双龙公司相应的补偿。22012 年 9 月 24 日，民生银行总行下发《民生银行营业网点建设房产标准》，规定：长春属三类地区，租金标准为 170 元／m2／月。而本案中双龙公司租赁民生银行的租金标准为 200 元／m2／月，超出了总行规定。且民生银行提出总行对其进行检查，因为营业面积和使用结构设置上均已不能满足总行的要求而要求解除租赁合同。双方签订的租赁合同是赋予了民生银行在根据人民银行或总行机构管理规定需撤销时的合同解除权，但民生银行主张的情形是否已经符合合同约定的合同解除条件呢？一审和二审法院均不认为合同约定的解除条件已经成就。案例中民生银行主张解除合同的证据依据为双龙公司租赁民生银行的租金标准（200 元/㎡/月）高于民生银行总行对长春地区租金标准（170元/㎡/月）的规定，民生银行判断此情况已经符合其与双龙公司约定的合同解除情形，所以通过送达解除合同的通知以解除租赁合同，但仅仅租金标准高于总行规定并不一定导致民生银行被撤销，事实上民生银行作为总行的支行也并未被撤销，仅仅是换址经营。所以，一、二审法院均认为民生银行与双龙公司约定的解除条件并未成就，民生银行单方搬离租赁场地的行为属于严重的违约行为。 
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三、  可否要求民生银行继续履行租赁合同 ..... 9 
（一）继续履行的概念及现行法规定 ..... 9 
（二）案例中要求民生银行继续履行的可行性 ........ 13
四、  民生银行既未解除合同又不适宜强制履行的解决方式 .......... 16 
（一）此类案件的审判实践 ..... 16 
（二）赋予民生银行作为租赁合同违约方的合同解除权 ...... 17 
五、  如何确定民生银行的违约损害赔偿范围 ...... 20 
（一）违约损害赔偿的基本概念和规定 ...... 20 
（二）民生银行违约损害赔偿范围的具体分析 ........ 26 

五、 如何确定民生银行的违约损害赔偿范围 

通过上文论述，民生银行作为违约方没有合同解除权，其解除合同的通知也不发生合同解除的效力。其实际搬离租赁场地的行为不论是被称为“事实解除”，还是“合同终止”，还是如作者所述赋予特定情况下的解除权，事实上，这意味着其已不再履行租赁合同。民生银行不再履行租赁合同，则需对双龙公司的损失进行赔偿，但双方正因为损失赔偿问题未能达成一致意见而诉诸法院且成为庭审过程中的争议焦点，为此，此部分将分析民生银行应承担的损害赔偿范围问题。 

（一）违约损害赔偿的基本概念和规定 
损害，即损失，是财产或法益所受的不利益，亦即受害人对该特定损害事故的利害关系，亦为受害人因特定损害事故所丧失的利益，该利益乃受害人的财产状况于损害事故发生前后之差。1这是损害差额说对损害的定义，以被害人总财产的变化来衡量损害是否存在以及损害大小，为此差额说也被学者所批判，因为其对于非财产损害难以计算。现实的损害说，即组织说，认为损害，乃交易上以金钱取得或出售的财物所受的侵害，组织说以实际上的差额为前提，将直接损害作为损害赔偿的最低额。2此外还有规范之损害概念，该说认为损害应当从法律规范意旨理解损害的意义，3如损害事实发生后，即使没有财产总额上的差额，但依据法律的意旨，受害人仍有损害，应与赔偿。总之，损害即受害人因发生损害事故而遭受的利益上的损失。 由上述定义可知，损害的前提是发生损害事故，而损害事故的类型可能是侵权行为也可能是违约行为，由此所产生的损害即侵权损害和违约损害。所以违约损害的概念是指在合同法中因违约行为所导致的损害，而非侵权行为。我国合同法中常见的违约行为包括：不履行合同义务或不完全履行合同义务、迟延履行等。 
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结    论 

租赁合同违约方无解除权但又不适合强制履行的僵局，迫使法院绕开现行法的规定判决“事实解除”或“终止履行”，对此作者以为合同法的效率原则、公平、正义理念足以支撑我们赋予违约方合同解除权，通过设定特殊语境下的违约方合同解除权，解决类似案例中的交易僵局，实现效率原则，提高资源的有效利用率。同时赋予违约方合同解除权使不效率合同得以解除后，应重视对于非违约方的损害赔偿，厘清实际损失与可得利益。结合租赁合同的实际情况，减损规则的起算时间要因装饰装修物对于房屋主体安全的影响程度而不同，作者认为在未拆除对房屋主体安全有影响的装饰装修物期间，不适用减损规则对非违约方的损害赔偿范围做限定。虽然案件中两审法院均认为双龙公司为订立后一合同而减免案外人的 330 万元属于直接损失，但作者并不赞同，因为此 330万已经内化为后一合同的价款之内，只要通过期望损害赔偿即可使双龙公司得到赔偿，无需另行计算。所以实践中的案例为我们提出了法律适用的难题，对此我们不应简单坚守法律表面文义，而应积极寻求解决纠纷的方式，笔者为解决案例中的交易僵局而赋予租赁合同违约方特定语境下的解除权，且对具体案件的赔偿范围提出自己理解，从而更适当的解决案例纠纷，但仍需进一步研究。 
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参考文献(略)