中餐餐厅投资项目评价

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投资项目评价 实验报告

一、项目概况 项目概况 1.项目名称：中餐餐厅 2.项目背景： 现有私人投资者， 持有60万左右资金， 想要投资中餐餐饮行业， 经考虑，现有3个方案可供选择。主要考虑因素为加盟与否，地理位置等因素。

二、中餐厅市场趋势 中餐厅市场趋势 市场 1.餐饮形式更加多样，且越来越随意。随着社会生活日益多样化、多元化，

餐饮形式也会更加多种多样，休闲餐饮、浪漫餐饮、沙龙餐饮、旅游餐饮、娱乐 餐饮、会展餐饮、网络餐饮、邮递餐饮等都会更多地进入人们的生活，而传统餐 饮的形式会受到很大的挑战。 2.与餐饮形式更加多样化相匹配，人们对就餐环境的要求会越来越高。一部 分人会追求豪华、 超豪华、 异域环境等， 但是大多数人对餐饮环境的要求是新颖、 别致、典雅、舒适，花园式餐饮、园林式餐饮、野外餐饮、露天餐饮会被一部分 人所接受和向往。 3.艺术与餐饮的结合会越来越紧密，艺术在餐饮中的位置越来越重要。人们 边吃饭边看艺术演出，一举两得。 4.餐饮营养化将成为人们追求的重要目标。 人们吃饭不只是追求口感、 口味， 讲究色香味形，而且会越来越讲究营养。 5.餐饮社会化、专业化程度将会提高。烹饪原料专业配送甚至成品配送有可 能流行，除了在本店供应，还给其他饭店配送，有的甚至专门配送，自己不直接 经营。饭店、宾馆厨师的劳动强度、劳动时间，也将大大缩短。 6.家庭送餐将成趋势，社区餐饮将会有大发展。家庭送餐将会很快兴起，市 场潜力很大，社区餐饮将会有较大发展，而且人们对社区餐饮的要求会更高，如 服务、品种、环境、卫生等，社区餐饮也将上一个新档次。 7.餐饮食品会更加流行。所谓餐饮食品就是把全国各地的名菜、名点变成食 品，做成真空包装或冷冻冷藏，能在商场超市里卖，能在家里长期保存，随吃随 取。人们在家里足不出户就可以吃到全国各地的名菜名点。 8.中式快餐在标准化、规范化、产业化上会有所突破。会有更多中式快餐达 到质量标准，实行连锁经营，并逐步走出国门。 9.在餐饮管理上逐步与世界接轨。国际间的饮食文化交流会越来越多，越来 越频繁。

三、中餐厅优劣势比较 （一）中式快餐优势 1.有着深厚的文化底蕴。 2.有着传统的特色品种。

3.有着合理的营养搭配。 4.中式快餐，还有着价廉味美的产品竞争优势。 （二）中式快餐劣势 1.缺乏高水准的企业形象管理。 2.缺乏高效率。 3.缺乏标准化和规范化管理。 4.缺乏连锁经营战略。 四、市场风险 市场风险 1．有形风险 有形风险指凭借经营者的直观感觉和经验，可以按现值进行评估、判断其所 造成损失程度的风险。有形风险又称为“硬风险” ，如资金不足或挤占、原料价 格上涨、菜品降价损失、菜品不受欢迎、设备陈旧落后等。这种风险显而易见， 其所造成的损失值可以计算。如果企业内部加强市场调研和经营风险管理，采取 相应措施，就可以防止或减少这种有形风险的损失。 2．无形风险 无形风险是指经营者难以凭借直观感觉和经验进行判断， 也不易按现值评估 损失程度的风险。无形风险也称“软风险” ，如由于服务质量低劣造成企业形象 的降低、由于经营菜品质量低而导致消费者的信任危机、由于宣传不实或乏味而 引起顾客的反感和逆反心理、企业内部管理松弛而人心涣散和劳动效率低、企业 对风险熟视无睹而造成的损失等。 3．时间性风险 是指由于时间差异给餐饮企业经营带来的风险。造成时间性风险的原因是多 方面的，如季节变化对餐饮消费的影响、产品的市场寿命周期、消费者消费时间 的变化、经营活动中竞争出现的时间差等。要防止餐饮业的时间性风险，必须树 立时间观念， 经常观察分析时间运动中事物发展变化的趋势可能给企业经营带来 的影响，尽力排除时间性风险对企业实现经营目标的干扰和破坏，准确把握住时 机，以保证企业经营正常运行。 4．空间性风险 是指在餐饮企业实现经营目标的过程中，由于空间因素的影响而引起的风 险。餐饮企业防止空间性风险，实际上开店选址时就已开始，要十分精心谨慎地 根据多种综合因素和市场实际调查确定合适的经营地点。 而在选好恰当地址开店 营业后，空间性风险依然存在，投资者应随时注意与自己相关的城市规划变化、 周边消费市场兴衰、地区人口数量与质量变化等，以提前作好对空间性风险的应 变准备。

五、中餐厅项目建设规模与产品方案 中餐厅项目建设规模与产品方案

（一） 、建设规模 面积：300平米 人员：8~10人 （二） 、产品方案 方案1：在地域一般的地点租房子开中餐厅，房租20000元/月，招工9人，初 始投资（装潢、设备、桌椅等）230000元。建设期为1月，经营期11月。营业额 110000元/月，固定成本（包括工资，房租等）60000元/月。经营成本15000元/ 月 方案2：在地域繁忙处开加盟中餐厅，房租40000元/月，招工9人，加盟费 100000元，初始投资（装潢、设备、桌椅等）455000元。建设期为1月，经营期 11月。营业额213500元/月，固定成本（包括工资，房租等）65000元/月。经营 成本141250元/月。 方案3：在地域繁忙处租房子开中餐厅，房租40000元/月，招工10人，初始 投资 （装潢、 设备、 桌椅等） 300000元。 建设期为1月， 经营期11月。 营业额140000 元/月，固定成本（包括工资，房租等）70000元/月。经营成本50000元/月。

六、中餐厅项目的财务评价 （一）方案一 基准收益率：8% 项目期限：12月

单位：元

营业额 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 NPV IRR = = 0 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000

方案一 成本 现金流量 230000 -230000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 ?18,392.36 9.75%

（二）方案二

基准收益率：8% 项目期限：12月 方案二 成本 0 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 NPV IRR = =

单位：元

营业额 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月

现金流量 455000 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 ?56,287.19 10.68% 单位：元 -455000 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250

（三）方案三 基准收益率：8% 项目期限：12月 方案三 成本 0 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 NPV IRR = =

营业额 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月

现金流量 300000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 ?-145,574.74 -4.84% -300000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000

经比较，方案三的 NPV 为负，方案不可行。方案二的 NPV 和 IRR 均大于方案一， 故应选择方案二，在区域繁忙地段开加盟中餐厅。 七、中餐厅项目的不确定性分析

（一）盈亏平衡分析 方案二中餐餐厅预计可服务客流量 N 为 6100 人，每人消费约 Csv 为 35 元， 为每位顾客付出的成本约 Cv 为 12.5 元，其中固定成本 Ct 为 65000 元，则： 每月收入=每月客流量*平均消费额=每月客流量*35 每月成本=每月客流量*单位变动成本+固定成本=每月客流量*12.5+65000 运用 EXCEL 规划求解得： 平均消费 Cs 单位变动成本 c 固定成本 客流量 n 目标利润

35 12.5 75000 3333.33 0

当客流量约为 3334 人，餐厅的利润收入为 0.即餐厅的盈亏平衡客流量为 3334 人/月。 BEP(n)=3334(人) BEP(E)=n*/N=3334/6100=0.55 BEP(Cvs)=C/N=25(元/人) BEP(Cv)=Cvs-Cf/n=35-75000/6100=23(元/人) 据此可判断，项目不发生亏损的条件分别为： （1） 如果未来的 Cvs、Cf、和 Cv 与预期值相同，则客流量应满足：n>3334 人，， 可服务能力应满足 E>55%；由此可看出项目抗风险的能力比较强。 （2） 如果客流量达到预计的 6100 人， 成本为预期值， 则人均消费需满足 Cvs>25 元/人，与预测的 35 元/人相比，由此可看出项目抗风险的能力比较强。 （3） 如果客流量和人均消费为预期值，单位变动成本 c 应<23（元/人） ，与预 测的 12.5（元/人）相比，可看出项目抗风险的能力比较强。 （二）敏感性分析

IRR2=10.68% （1）客流量 n 在正负 10%范围内变动时对 IRR 的影响： 设客流量变动的百分比为 x 当 x=10%时，IRR=14.73%； 当 x=-10%时，IRR=6.28% 客流量 n 的敏感度系数为 Safn Safn1=[(14.73-10.68)/ 10.68]/0.1=3.79 Safn2=[(6.28-10.68)/ 10.68]/(-0.1)=4.12 （2）初始投资 I 在正负 10%范围内变动时对 IRR 的影响： 设初始投资 I 变动的百分比为 y 当 y=10%时，IRR=8.63%； 当 y=-10%时，IRR=13.08% 初始投资 I 的敏感度系数为 SafI SafI1=[(8.63-10.68)/10.68]/0.1=-1.92 SafI2=[(13.08-10.68)/10.68]/(-0.1)=-0.22 （3）平均消费 Cs 在正负 10%范围内变动时对 IRR 的影响： 设平均消费 Cs 变动的百分比为 z 当 z=10%时，IRR=19.69%； 当 z=-10%时，IRR=5.61% 平均消费 Cs 的敏感度系数为 SafCs SafCs1=[(19.69-10.68)/10.68]/0.1=8.4 SafCs2=[(5.61-10.68)/10.68]/(-0.1)=4.75

序 号 1

不确定因 素 客流量 n

变化率 (%) 10 -10

内部收益率 (%) 14.73 6.28 8.63 13.08 19.69 5.61

敏感度系 数 3.79 4.12 -1.92 -0.22 8.4 4.75

临界点 -5.9

临界值（元） 2501

2 初始投资 I

10 -10

10.7

503685

3

平均消费 Cs

10 -10

敏感性分析图
25 内 部 收 益 率 （ % ） 20 初始投资I 15 10 5 0 -15 -10 -5 0 5 10 15 不确定因素变动率（%） 平均消费Cs 客流量n
IRR目标值10.68

基准收益率8%

目 客流量 变动 初始投资 变动 分析 图 不

（IRR 8%） 不确定因素不变 -5. % 不确定因素不变 10. % 目 敏感性因素 n I 变动 初始投资 客流量 确

目

目 基 资 资 平 资 量

目 分析

性 2 初始投资 60 内 收益 性



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