商品房认购合同法律问题探析

发布时间：2021-03-20 21:50

　　认购合同是商品房销售中经常使用的一种重要的书面协议,是确认认购人在将来某个时间与开发商洽谈商品房购房合同的预约,预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购合同不是购房合同,也不是购房合同的从合同,只能认定为购房合同的预约合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。由于人们对其性质和内容认识尚不十分清晰,引发了许多民事纠纷。本文从认购合同的性质、效力和违反认购合同的责任等基本问题入手,分析认为:认购合同从性质上来看,是商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买房屋或签订商品房买卖合同的文书,该认购合同签订后,认购人会交付一定的预订金或定金,约定在一定期限内与开发商签订购房合同,开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋,不得预订、预售或销售给他人。在认购合同中往往还约定有违约条款。通过实践分析和理论探讨,商品房认购合同的法律性质一般应认定为预约合同。认购合同的效力应当区分不同情况在认购合同内容尚不包括买卖合同主要内容时适用“必须磋商说”,在认购合同中已包括买卖合同的主要内容时适用“必须缔约说”。最后,本文认为当事人对生效认购合同中达成一致的内容反悔;未尽诚信义务磋商... 

【文章来源】：湘潭大学湖南省

【文章页数】：29 页

【学位级别】：硕士

【文章目录】：
摘要
Abstract
引言
第一章 商品房认购合同界定
    1.1 商品房认购合同的基本定义
        1.1.1 商品房认购合同的名称
        1.1.2 商品房认购合同的概念
    1.2 商品房认购合同的内容
    1.3 商品房认购合同的合法性
第二章 商品房认购合同的性质
    2.1 法律性质的理论争议
    2.2 实践中对法律性质的认定
        2.2.1 购房实践中的观点
        2.2.2 司法实践中的观点
    2.3 本人对商品房认购合同法律性质的认识
        2.3.1 观点分析
        2.3.2 本人观点
第三章 商品房认购合同的法律效力
    3.1 商品房认购合同是否具有法律效力
        3.1.1 理论争议
        3.1.2 本人观点
    3.2 商品房认购合同法律效力观点分析
        3.2.1 理论观点
        3.2.2 理论观点分析
    3.3 商品房认购合同的法律效力界定
第四章 商品房认购合同的责任认定
    4.1 商品房认购合同责任的性质
    4.2 定金罚则的适用
        4.2.1 商品房认购合同定金的法律性质
        4.2.2 定金罚则的适用情形
    4.3 违反认购合同的实际履行
        4.3.1 法院不能强制直接履行交易条款
        4.3.2 法院不能强制订立买卖合同
    4.4 违约损害的赔偿责任
        4.4.1 损害赔偿与定金的并用
        4.4.2 损害赔偿的范围
结语
参考文献
致谢


【参考文献】：
期刊论文
[1]商品房预售认购书的法律问题研究[J]. 张自发,王佃冰.  广州大学学报(社会科学版). 2003(10)
[2]论预约的效力与形态[J]. 韩强.  华东政法学院学报. 2003(01)
[3]审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用[J]. 韩延斌.  人民司法. 2003 (06)



本文编号：3091729