试论房屋承租人优先购买权制度

发布时间：2017-05-12 14:24

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【摘要】：先买权制度是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。房屋承租人的优先购买权属于先买权制度的一种。该项制度早在一九八三年便出现在国务院颁布的行政条例中,到一九九九年经《合同法》的颁布在法律层面被予以正式确认。目前而言,我国房屋承租人的优先购买权制度的主体主要由《合同法》以及《房租赁合同解释》构建而成,但法律对于该项制度的损害救济和保护方式并没有做出明确的规定。这使得该制度的立法目的无法完全得到实现。立法的粗疏导致实践中常常出现房屋承租人行使优先购买权,却最终不能取得租赁房屋的所有权的情形;也常常出现出租人明知承租人拥有优先购买权,却仍然故意侵犯其权利的情形;此外,房屋承租人优先购买权制度在对于保护善意第三人的问题上也存在不少漏洞。尽管从该项制度的出现开始到现在已经快过去半个世纪,但是对于该项权利的法律性质、行使方式、保护方法等方面的内容,学术理论界和司法实务界到现在为止仍然没有统一的定论。理论的滞后导致各地法院在面临承租人优先购买权纠纷案件中如何适用法律的问题时,对房屋承租人优先购买权的法律性质、赔偿标准、赔偿范围存在不同的认识,导致同类案件在不同法院处理结果迥异,形成法律适用上“各自为战”的尴尬局面。本文的写作思路即在于:对该制度存在的问题,先进行学术理论上的梳理和检讨,再提出解决问题的对策和思路。本文的写作目的在于,为未来我国民法典构建统一的先买权制度提出相应的立法建议。整体而言,本文的主体结构符合提出问题、分析问题、解决问题的逻辑结构。篇幅的重点落在系统地梳理房屋承租人优先购买权制度存在的理论难点,文章的意义在于最后根据分析的结论提出了相应的立法建议。具体而言,论文主体部分的结构设计除导言和结语之外分为三章,其主要内容如下:第一章分析了房屋承租人优先购买权的基本概念和法律价值。对于研究对象给出了基本的学术定义和法律分类,并总结了该制度的三大法律价值,既为下文的分析讨论搭建了基本理论框架,又正面回应了应当废除该制度的理论观点。第二章探讨了研究对象的权利性质该如何界定,分别揭示了物权说观点和请求权说观点存在的或不能克服的理论缺陷,并在此基础上论证了将房屋承租人优先购买权的权利性质定位为形成权的合理性;最后,在将房屋承租人优先购买权定位为形成权的前提下,本章分析了该权利的应然效力。第三章分析了房屋承租人优先购买权制度的保护方式,本章首先分析了房屋承租人提出损害赔偿的请求权基础,对于违约责任说、缔约过失责任说以及侵权责任说进行了评析,并指出了房屋承租人优先购买权基于债权性质进行保护的不足之处,进而分析了房屋承租人优先购买权适用预告登记模式,基于物权性质进行保护的优势所在。
【关键词】：房屋承租人 优先购买权 形成权 预告登记
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 摘要2-4
• abstract4-9
• 导言9-16
• 一、选题背景及依据9-10
• 二、研究价值及意义10
• 三、研究现状及综述10-14
• 四、写作思路及方法14-15
• 五、论文创新及不足15-16
• 第一章 承租人优先购买权的基本概念和法律价值16-22
• 第一节 房屋承租人优先购买权的基本概念16-18
• 一、基本定义16-17
• 二、法律分类17-18
• 第二节 房屋承租人优先购买权的法律价值18-22
• 一、秩序价值18-19
• 二、效率价值19-20
• 三、正义价值20-22
• 第二章 承租人优先购买权的权利性质和行使效力22-37
• 第一节 房屋承租人优先购买权的权利性质22-32
• 一、物权说23-25
• 二、请求权说25-28
• 三、形成权说28-32
• 第二节 房屋承租人优先购买权的行使效力32-37
• 一、对先前买卖合同的效力33-34
• 二、对已登记第三人的效力34-37
• 第三章 承租人优先购买权的救济方式和保护方法37-46
• 第一节 房屋承租人优先购买权的救济方式37-43
• 一、违约责任说37-38
• 二、侵权责任说38-40
• 三、其他责任说40-41
• 四、区分责任说41-43
• 第二节 房屋承租人优先购买权的保护方法43-46
• 一、债权性保护方法43-45
• 二、物权性保护方法45-46
• 结语46-47
• 参考文献47-50
• 在读期间发表的学术论文与研究成果50-51
• 后记51-52

【共引文献】

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本文编号：360050