基于综合评分法的房地产信托项目风险评估模型研究
发布时间：2021-08-11 12:34
在信托公司房地产业务的日常经营中,单一项目的投资决策是最核心的环节与工作,信托内部投融资决策流程极其复杂,需经过立项、尽调、投资决策、放款、投后管理等环节,因此,单个项目的决策速度和质量已经成为衡量客户融资体验好坏的重要经验指标,直接影响到信托公司的核心竞争力。建立房地产信托风险评估模型,计算单一房地产信托的各类风险,可以全面为信托业务投资决策提供参考,并直接决定了投资决策的有效性,提高展业效率,减少违约损失。通过建立量化模型,对单笔房地产信托业务进行定量评分,改变原有定性专家投票的模糊决策方式,方便信托公司对单笔房地产信托的批与不批、批多批少、何时批等关键问题作出科学决策,避免不良资产的准入,从而降低违约损失。做好风险评估与管理,极大提升融资客户服务口碑,增加客户合作率,提升展业效率也能间接增加业务收入。近年来,随着房地产业的迅速发展,传统的银行资金无法满足房地产企业的融资需求。从信托贷款的上升比例来看,房地产信托已成为除银行以外的第二大的住房企业融资工具,成为近些年快速发展的又一个重要渠道。随着房地产信托业务的爆炸性增长,相关风险正在慢慢聚集,越来越多的理论界与金融界相关人士开始关...
【文章来源】：厦门大学福建省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：73 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
图１－１：风险管理流程图??
?第二章文献综述???利润再投资??￣＞?土地招投标?？房地产开发?？商品房销售?？获取现金流—??企业自有资金?企业自有资金?买家自有资金??Ｌ股权投资－信托?一股权投资－信托?Ｕ信贷资金－银行??＿?信贷资金－＜?偿还本息???信托＆银行??图３－１：房地产资金运动模式??（二）房地产银行信贷与房地产信托的相似点??房地产银行信贷与房地产信托在房地产资金运动过程中具有如下三个方面??的相似点：??一是资金天然具有创造利润的冲动，因此在房地产资金运动过程中，房地产??银行信贷资金与房地产信托资金均会聚焦具体项目是否可盈利。房地产银行信贷??资金与房地产信托资金参与了房地产土地购买、房地产开发建设、商品房销售三??个环节，不仅需要收回资金本金，还要收取贷款利息或者投资分红，这是金融机??构的收入所在。因此房地产银行信贷资金与房地产信托资金在投放前，均需要对??参与项目进行详细评估，以避免参与不盈利的项目开发。??二是资金天然具有可转化特性并偏向转化为可流动的资产，因此在房地产资??金运动过程中，房地产银行信贷资金与房地产信托资金均会十分关注项目固定资??产的变现能力，以随时实现资金的变现与流动。由于房地产价值高、周期长，必??然造成资金在投资、生产、流通、消费各环节的停留时间也较长，且会转化为土??地、在建工程或商品房等固定资产的形式存在。房地产银行信贷资金与房地产信??托资金虽然都参与了房地产开发的各环节，但是核心仅是为了获取收益，并非打??算长期持有资产，当极端风险出现时候，项目固定资产能越快变现就越能获得金??融机构资金的青睐，因此房地产银行信贷资金与房地产信托资金均会时刻关注所
?第五章房地产风险评估模型的构建???＾?＾?＾?偿债保证倍数??项目自偿??权益合约销售額??Ｉ?行业地位??净资产??／??Ｉ?合约销售額近３年年均增长率??销售能力?毛利芈??Ｉ?净利涧牟??Ｉ?Ｉ?Ｉ??／?／／?Ｊｒ?一二线城市占比??／?／／??土储质量?未售资产住宅业态占比??ｖ?／?单一市场集中度??房风?交易对手?土地办合约销售金箱??经营管理风险??是否上市公司??现金／短期有息債务??＼?＼?／／流动资产／流动负漬??＼?＼＼＼?／ｙ?短期请务／总有息債务??偿债能力?资产负債率??在售項目数?冷Ａ債率??２年有息債务比例?径营性冷现金流??产品类型?签约幼？售／有息債务??市场??区位??抵押物?士文??交通??地价??抵押物变现障碍??信息来源：因子根据ＰＡ公司２０名信托专家问卷调研所得数据，２０１９年５月??图５－１房地产信托风险逻辑树??第三节房地产信托风险评估模型权重设计??以上节的房地产信托风险逻辑树的因子分解为基础，笔者结合ＰＡ公司２０??名信托专家问卷调研，根据实务项目评审经验构建如下表的房地产信托风险评估??模型，表格的设定规则为：１．表中横向为因子层级、纵向为每个层级下具体的因??子。２．每层因子又分为“因子”与“权重”两个内容。３．?“因子”为每个层级对??应分解因子的名称。４．?“权重”为下层因子对应上层因子的分解权重，下层因子??全部权重加重之和为１００％。??４６??
【参考文献】：
期刊论文
[1]基于层次分析法的我国P2P网络借贷平台信用评级研究[J]. 朱建平,杨巍. 当代金融研究. 2019(03)
[2]我国央行内部（企业）评级研究——基于小微企业评级的视角[J]. 中国人民银行杭州中心支行课题组,费宪进. 征信. 2019(04)
[3]完善中小企业信用评级体系的建议[J]. 张永丹,胡海波,李娟. 金融理论与教学. 2019(02)
[4]小微企业央行内部评级方法研究[J]. 中国人民银行南京分行征信管理处课题组,王铮,李敏,薛冠甲,梁松江. 金融纵横. 2019(01)
[5]中国信用评级市场开放对国内企业评级的影响[J]. 王冠楠,项卫星,卢书媛. 国际金融研究. 2018(08)
[6]KMV模型在我国上市房地产企业信用风险度量中的应用[J]. 王慧,张国君. 经济问题. 2018(03)
[7]基于模糊综合评价法的房地产项目风险评估研究[J]. 康雅琼. 重庆科技学院学报(社会科学版). 2018(01)
[8]房地产投资信托基金风险研究述评与思考[J]. 龙天炜,陈飞虎,于遨洋,王坤建. 工程管理学报. 2017(05)
[9]刚性兑付背景下的房地产信托项目选择模型[J]. 管百海. 金融理论与实践. 2017(03)
[10]上市商业银行财务竞争力综合评分分析[J]. 朱红杰. 金融理论与实践. 2016(07)
博士论文
[1]我国商业银行风险评价指标体系研究[D]. 孙继伟.复旦大学 2011
[2]我国房地产金融风险研究[D]. 胡俊.西南财经大学 2010
[3]中国房地产信贷风险的度量与控制研究[D]. 张雯.江西财经大学 2009
[4]房地产投资信托基金理论与实践研究[D]. 王仁涛.同济大学 2006
[5]中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究[D]. 李睿.华东师范大学 2006
硕士论文
[1]CH房地产贷款项目风险管理研究[D]. 魏宜威.吉林大学 2017
[2]房地产信托风险管理研究[D]. 王震.首都经济贸易大学 2014
[3]我国房地产信托融资方信用风险评级体系研究[D]. 甘天银.西南财经大学 2014
[4]LC房地产贷款项目评估研究[D]. 王春燕.山东大学 2012
本文编号：3336168
【文章来源】：厦门大学福建省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：73 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
图１－１：风险管理流程图??
?第二章文献综述???利润再投资??￣＞?土地招投标?？房地产开发?？商品房销售?？获取现金流—??企业自有资金?企业自有资金?买家自有资金??Ｌ股权投资－信托?一股权投资－信托?Ｕ信贷资金－银行??＿?信贷资金－＜?偿还本息???信托＆银行??图３－１：房地产资金运动模式??（二）房地产银行信贷与房地产信托的相似点??房地产银行信贷与房地产信托在房地产资金运动过程中具有如下三个方面??的相似点：??一是资金天然具有创造利润的冲动，因此在房地产资金运动过程中，房地产??银行信贷资金与房地产信托资金均会聚焦具体项目是否可盈利。房地产银行信贷??资金与房地产信托资金参与了房地产土地购买、房地产开发建设、商品房销售三??个环节，不仅需要收回资金本金，还要收取贷款利息或者投资分红，这是金融机??构的收入所在。因此房地产银行信贷资金与房地产信托资金在投放前，均需要对??参与项目进行详细评估，以避免参与不盈利的项目开发。??二是资金天然具有可转化特性并偏向转化为可流动的资产，因此在房地产资??金运动过程中，房地产银行信贷资金与房地产信托资金均会十分关注项目固定资??产的变现能力，以随时实现资金的变现与流动。由于房地产价值高、周期长，必??然造成资金在投资、生产、流通、消费各环节的停留时间也较长，且会转化为土??地、在建工程或商品房等固定资产的形式存在。房地产银行信贷资金与房地产信??托资金虽然都参与了房地产开发的各环节，但是核心仅是为了获取收益，并非打??算长期持有资产，当极端风险出现时候，项目固定资产能越快变现就越能获得金??融机构资金的青睐，因此房地产银行信贷资金与房地产信托资金均会时刻关注所
?第五章房地产风险评估模型的构建???＾?＾?＾?偿债保证倍数??项目自偿??权益合约销售額??Ｉ?行业地位??净资产??／??Ｉ?合约销售額近３年年均增长率??销售能力?毛利芈??Ｉ?净利涧牟??Ｉ?Ｉ?Ｉ??／?／／?Ｊｒ?一二线城市占比??／?／／??土储质量?未售资产住宅业态占比??ｖ?／?单一市场集中度??房风?交易对手?土地办合约销售金箱??经营管理风险??是否上市公司??现金／短期有息債务??＼?＼?／／流动资产／流动负漬??＼?＼＼＼?／ｙ?短期请务／总有息債务??偿债能力?资产负債率??在售項目数?冷Ａ債率??２年有息債务比例?径营性冷现金流??产品类型?签约幼？售／有息債务??市场??区位??抵押物?士文??交通??地价??抵押物变现障碍??信息来源：因子根据ＰＡ公司２０名信托专家问卷调研所得数据，２０１９年５月??图５－１房地产信托风险逻辑树??第三节房地产信托风险评估模型权重设计??以上节的房地产信托风险逻辑树的因子分解为基础，笔者结合ＰＡ公司２０??名信托专家问卷调研，根据实务项目评审经验构建如下表的房地产信托风险评估??模型，表格的设定规则为：１．表中横向为因子层级、纵向为每个层级下具体的因??子。２．每层因子又分为“因子”与“权重”两个内容。３．?“因子”为每个层级对??应分解因子的名称。４．?“权重”为下层因子对应上层因子的分解权重，下层因子??全部权重加重之和为１００％。??４６??
【参考文献】：
期刊论文
[1]基于层次分析法的我国P2P网络借贷平台信用评级研究[J]. 朱建平,杨巍. 当代金融研究. 2019(03)
[2]我国央行内部（企业）评级研究——基于小微企业评级的视角[J]. 中国人民银行杭州中心支行课题组,费宪进. 征信. 2019(04)
[3]完善中小企业信用评级体系的建议[J]. 张永丹,胡海波,李娟. 金融理论与教学. 2019(02)
[4]小微企业央行内部评级方法研究[J]. 中国人民银行南京分行征信管理处课题组,王铮,李敏,薛冠甲,梁松江. 金融纵横. 2019(01)
[5]中国信用评级市场开放对国内企业评级的影响[J]. 王冠楠,项卫星,卢书媛. 国际金融研究. 2018(08)
[6]KMV模型在我国上市房地产企业信用风险度量中的应用[J]. 王慧,张国君. 经济问题. 2018(03)
[7]基于模糊综合评价法的房地产项目风险评估研究[J]. 康雅琼. 重庆科技学院学报(社会科学版). 2018(01)
[8]房地产投资信托基金风险研究述评与思考[J]. 龙天炜,陈飞虎,于遨洋,王坤建. 工程管理学报. 2017(05)
[9]刚性兑付背景下的房地产信托项目选择模型[J]. 管百海. 金融理论与实践. 2017(03)
[10]上市商业银行财务竞争力综合评分分析[J]. 朱红杰. 金融理论与实践. 2016(07)
博士论文
[1]我国商业银行风险评价指标体系研究[D]. 孙继伟.复旦大学 2011
[2]我国房地产金融风险研究[D]. 胡俊.西南财经大学 2010
[3]中国房地产信贷风险的度量与控制研究[D]. 张雯.江西财经大学 2009
[4]房地产投资信托基金理论与实践研究[D]. 王仁涛.同济大学 2006
[5]中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究[D]. 李睿.华东师范大学 2006
硕士论文
[1]CH房地产贷款项目风险管理研究[D]. 魏宜威.吉林大学 2017
[2]房地产信托风险管理研究[D]. 王震.首都经济贸易大学 2014
[3]我国房地产信托融资方信用风险评级体系研究[D]. 甘天银.西南财经大学 2014
[4]LC房地产贷款项目评估研究[D]. 王春燕.山东大学 2012
本文编号：3336168
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