家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同效力研究

发布时间：2017-08-24 16:06

  本文关键词：家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同效力研究

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【摘要】：城市化进程不断深入,却仍未改变我国多年以来城乡二元制的社会经济结构。在乡村生活中“家庭”、“户”仍然发挥着举足轻重的作用。家庭作为社会最小的“细胞”,家庭的财产关系与市场交易安全也一直以来是人们关注的核心问题。农村征地拆迁安置房屋作为具有我国特色的城市化浪潮的产物,受到政府拆迁政策影响,不具有市场准入条件。然而政策之下,依旧有许多人私自与他人签订合同出卖征地拆迁安置房屋。由于这些房屋不能及时办理过户手续,导致在房价高涨的数十年后,买受人与出卖人就房屋过户登记一事引发了大量诉讼。本文第一部分介绍了家庭财产关系对社会经济变迁的重要作用,论述了家庭团体主义在中国农村仍然具有广大的社会背景。与此同时引出农村城市化过程中发生的农村征地拆迁安置房屋转让合同纠纷“同案不同判”的情形,以唤起学界对该问题的关注。本文第二部分,结合政策与司法判决解释了农村征地拆迁安置房屋的建设背景与其特有的特点：保障性、无房产证、家庭共同共有的共有形态、出卖人毁约倾向等。此后从实际司法实践出发,对法院判决结果与理由进行归纳分析,发现法院的判决结果及其判决理由各不相同,对法律条文有着不同的理解与适用,在论证阶段也出现各种前后矛盾的情况。本文第三部分介绍了目前与共有人处分共有物相关的法律规范。并从法条出台的背景与区分原则在公共政策领域的运用两方面出发论证了部分法条属于管理性强制规定,强调了在审判该类案件中区分物权行为与债权行为的重要性。本文第四部分首先提出了四种出卖的情形：代共有人出卖、冒名出卖、以户主名义出卖和以自己名义出卖。然后对这几种情形的法律行为进行具体分析,区分了家庭共有人一方签字的行为与代理、无权处分、代表的关系,对其性质做出了认定。家庭共有人冒名处分共有财产不属于无权处分的类型应当类推适用无权代表的规定。而共有人以户主的名义出卖房屋则应当认定为代表行为。本文第五部分,通过家庭内部共有人之间的利益与诉讼立场分析、家庭共有人与买受人之间的利益衡量与对比,推导出法院的价值选择。笔者对法院审判的事实认定部分提出以下建议：不得仅凭共有人一人签字的形式认定合同效力；适当参照物权变动的其他公示方式；把握熟人社会信用结构与市场交易规则。对法律适用部分提出以下意见：切勿滥用物权区分原则；应当出台统一司法标准,形成权威审判指导意见。本文第六部分乃是结语,简单总结了这篇文章的论点。
【关键词】：家庭共有人 处分共有物 代表 民事法律主体地位
【学位授予单位】：浙江大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 致谢4-5
• 摘要5-7
• Abstract7-11
• 1 引言11-14
• 2 家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同纠纷的特点及司法立场14-22
• 2.1 家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同纠纷的特点14-18
• 2.1.1 征地拆迁安置房屋的建设背景14-16
• 2.1.2 征地拆迁安置房屋具有保障性16
• 2.1.3 征地拆迁安置房屋转让时未取得权属证书16
• 2.1.4 征地拆迁安置房屋的共有形态16-17
• 2.1.5 征地拆迁安置房屋出卖人悔约倾向明显17-18
• 2.2 家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同纠纷的司法立场18-22
• 2.2.1 判决合同无效,出卖人的行为构成无权处分18-19
• 2.2.2 判决合同无效,合同违反法律强制性规定19
• 2.2.3 判决合同有效,出卖人的行为构成代理19-20
• 2.2.4 判决合同有效,无论出卖行为性质20-22
• 3 家庭共有人之一处分征地拆迁安置房屋法律规范的冲突分析22-27
• 3.1 我国与共有人处分共有物相关的规范22-23
• 3.2 《城市房地产管理法》第38条不是效力性强制性规定23-24
• 3.3 区分共有人私卖共有物中债权和物权行为关系的意义24-27
• 4 家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同法律关系分析27-41
• 4.1 家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同纠纷的类型27-28
• 4.1.1 家庭共有人代其他共有人出卖房屋27
• 4.1.2 家庭共有人冒名出卖房屋27-28
• 4.1.3 家庭共有人以户主的名义出卖房屋28
• 4.1.4 家庭共有人以自己的名义出卖房屋28
• 4.2 家庭共有人之一签订的安置房屋买卖合同与夫妻家事代理权28-30
• 4.2.1 家事代理权的含义与范围28-29
• 4.2.2 家庭共有人之一签订的安置房屋买卖合同不宜认定为夫妻家事代理权29-30
• 4.3 家庭共有人之一签订的安置房屋买卖合同与代理的关系30-32
• 4.3.1 无权代理与无权处分的区别30-31
• 4.3.2 无权代理下合同效力与物权变动效果31-32
• 4.4 家庭共有人之一签订的安置房屋买卖合同与无权处分的关系32-35
• 4.4.1 无权处分的概念32-33
• 4.4.2 家庭共有人之一签订的安置房屋买卖合同不构成无权处分33-35
• 4.5 家庭共有人之一签订的安置房屋买卖合同与代表的关系35-41
• 4.5.1 家庭共有主体的特点35-36
• 4.5.2 代表的含义与特点36
• 4.5.3 家的民事法律地位36-37
• 4.5.4 家庭共有人之一签订的安置房屋买卖合同构成代表37-39
• 4.5.5 代表行为的合同效力与物权变动效果39-41
• 5 家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同纠纷处理构想41-50
• 5.1 征地拆迁安置房屋买卖主体间的利益冲突与衡量41-44
• 5.1.1 家庭共有人之间的利益冲突41-42
• 5.1.2 家庭共有人与房屋买受人之间的利益冲突42-43
• 5.1.3 家庭安定性与交易安全的利益衡量43-44
• 5.2 家庭共有人之一签订的征地拆迁安置房屋买卖合同纠纷的司法建议44-50
• 5.2.1 对基础法律关系的证据认定44-47
• 5.2.1.1 单凭一方签字之形式不得认定合同无效44-45
• 5.2.1.2 适当参考物权变动的其他公示方式45-46
• 5.2.1.3 把握熟人社会的社会信用结构与市场交易秩序46-47
• 5.2.2 统一司法标准47-49
• 5.2.2.1 切勿滥用物权区分原则47-48
• 5.2.2.2 出台统一司法标准,形成权威审判指导意见48-49
• 5.2.3 审判立场之建议49-50
• 6 结语50-51
• 参考文献51-54
• 作者简历54

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本文编号：732223