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论商品房预售合同中买受人权益的法律保护

发布时间:2017-07-03 10:11

  本文关键词:论商品房预售合同中买受人权益的法律保护


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【摘要】:随着社会不断的发展进步,商品房买卖出现了不同的销售形式,即预售。预售中的商品房即仍未建设完成的房屋,其产权仍未登记设立。可见,预售商品房的本质是期房买卖,进行房屋买卖预约。对房地产开发商而言,如果预售商品房,则可以有较为充足的资金来源用于商品房建设;对于商品房买受人而言,购买期房,既可以使自己住有所居,又可以缓解经济压力。因此,房地产业得以发展,有一部分的原因是商品房预售的良性发展。但是商品房预售亦有弊端,即商品房买受人承担了较大的风险。预售方和买受人签订商品房预售合同后,预售方获得购房款,买受人取得对预售方的债权请求权和对商品房所有权的期待权。由于商品房尚未竣工,还处于在建阶段,且法律上对有关买受人权益保护的规定尚存不足,使得买受人承担了一定的法律风险。例如,因为房地产开发商资金出现问题导致房屋无法竣工或拖延交房的时间;建房过程中,房地产开发商故意偷工减料或者以次充好,使得建设的房屋质量低劣或者达不到买受人的要求,甚至发生预售款挪作他用的情形。对此,本文建议应完善商品房预售广告法律制度、商品房预售预告登记制度、商品房预售合同登记备案制度、商品房权属登记制度、未获预售许可证的商品房预售合同无效制度、商品房预售资金监管制度。
【关键词】:商品房预售 买受人权益 法律风险 法律保护
【学位授予单位】:海南大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2015
【分类号】:D922.29;D923.6
【目录】:
  • 摘要4-5
  • abstract5-8
  • 引言8-9
  • 一、我国商品房预售合同的特征及其买受人权益的界定9-11
  • (一) 我国商品房预售合同的特征9-10
  • 1. 预售人特定且资格要求严格9
  • 2. 商品房预售合同的标的物具有不可预见性9-10
  • 3. 预售方履行商品房预售合同义务时间较长10
  • (二) 我国商品房预售合同中买受人权益的界定10-11
  • 二、我国商品房预售合同中买受人的法律风险11-15
  • (一) 商品房预售人作虚假广告宣传11-12
  • (二) 商品房买受人承担定金责任的风险12
  • (三) 商品房预售人对买受人实施欺诈行为12-13
  • 1. 一房多卖12
  • 2. 商品房预售人无证出售或缺证出售12-13
  • (四) 商品房预售人不全面履行合同13-14
  • 1. 商品房预售方逾期交付商品房13-14
  • 2. 商品房质量存在问题14
  • 3. 商品房面积存在误差14
  • (五) 缺少对预售款使用的监督管理14
  • (六) 买受人在商品房预售按揭中承担的风险14-15
  • 三、我国现行商品房预售合同中买受人权益法律保护制度的欠缺15-22
  • (一) 商品房预售广告法律制度的不足15-17
  • 1. 预售广告性质认定较为严格15-16
  • 2. 商品房预售广告存在法律监督管理上的空白16-17
  • (二) 商品房预售预告登记制度的不足17-20
  • 1. 预告登记效力的不足17-18
  • 2. 物权法对于预购人期待权的保护缺失18-20
  • (三) 商品房预售合同登记备案法律规定的不足20-21
  • (四) 商品房权属登记制度存在的法律问题21-22
  • (五) 未获预售许可证的商品房预售合同无效制度的不足22
  • (六) 对商品房预售款法律规定的缺失22
  • 四、我国商品房预售合同中买受人权益保护法律制度的完善建议22-36
  • (一) 完善商品房预售广告法律制度22-26
  • 1. 美国、法国的商品房预售广告法律制度22-23
  • 2. 完善我国商品房预售广告制度的建议23-26
  • (二) 完善商品房预售预告登记制度26-28
  • 1. 国外立法关于商品房预售预告登记的规定及启示26-27
  • 2. 完善我国商品房预售预告登记制度的建议27-28
  • (三) 完善商品房预售合同登记备案制度28-29
  • (四) 完善商品房权属登记制度29-30
  • 1. 缩短90天的办证期限29-30
  • 2. 规范预售方协助办证的义务30
  • (五) 完善未获预售许可证的商品房预售合同无效制度30-31
  • 1. 限制有过错的预售人即房地产开发商对预售合同无效的请求权30-31
  • 2. 不当然认定预售合同无效31
  • (六) 完善商品房预售资金监管制度31-36
  • 1. 域外关于商品房预售资金的监管制度31-33
  • 2. 域外预售资金监督管理的启示33-34
  • 3. 域内对于预售资金的监督管理主要模式及启示34-36
  • 4. 完善我国商品房预售款监督管理的建议36
  • 结语36-38
  • 参考文献38-40
  • 作者在读研期间科研成果简介40-41
  • 致谢41

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前3条

1 杜晨妍;;论违反强制性规定合同效力问题[J];东北师大学报(哲学社会科学版);2008年06期

2 万灵娟;谢颖;;商品房预售合同的法律问题研究[J];法制与社会;2010年02期

3 吴彬;;预告登记制度的立法价值和制度完善——评《物权法》第20条[J];法治论丛(上海政法学院学报);2007年03期


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本文编号:513248

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