商品房按揭中的风险法律控制研究

发布时间：2020-05-22 20:36

【摘要】：随着我国住房制度改革的不断深入和房地产业的迅速发展,商业银行逐渐在实践中开始办理个人住房担保贷款,从而按揭制度得以从香港引入。这种担保方式解决了购房者当前的资金困难,促进了房地产开发商的销售,加速了房地产开发资金的运转,扩大了银行等金融机构的贷款业务,已经成为开发商、购房者和银行普遍接受的一种融资担保方式。但由于我国对“按揭”的法律内涵界定不明确,导致无论从理论上还是实务中都比较混乱,造成个人住房按揭市场的无序。同时,其作为一种融资手段,在整个按揭期间各种情况无法预测,各种人为或意外事件的发生使贷款银行、购房者以及开发商承受着巨大的风险,而我国个人住房按揭理论与法律制度的缺失更进一步加大了这种风险。因此,能否有效转移、分散各方的风险对按揭业务的发展甚至一国房地产金融市场的安全与稳定都至关重要,所以,银行、开发商与购房者三者在按揭中的风险与法律防范成为目前理论界一个非常重要的研究课题。本文共四个部分,主要内容如下：第一部分从按揭的词源出发,分析按揭制度在英美、香港、大陆的发展历程及特色,通过比较分析法界定了按揭的法律性质,它区别于不动产抵押、权利质押、让与担保,是一种新型的融资担保方式。梳理了按揭中的各种法律关系,其中对房屋买卖关系与按揭贷款关系进行重点研究,得出二者是相互独立的关系而非主从关系。第二部分从风险来源出发,分析了银行、开发商与购房者在按揭中所面临的各种风险。如购房者的信用、开发商的虚假按揭及欺诈行为对银行造成的风险；开发商的违约、瑕疵交付行为以及银行的强制保险对于购房者造成的风险；开发商因连带保证责任产生的回购、追偿风险等。第三部分针对各主体所面临的风险,提出了应对各种风险的防范措施。如：完善个人信用制度；充分发挥中介机构的作用；完善商品房预告登记制度及发挥律师的参与作用；完善《按揭合作协议》、《商品房预购合同》等。通过以上措施有效转移、分散三方主体的风险,平衡三方的利益,从而使按揭可以良性发展。第四部分介绍了国外先进的应对按揭风险的制度尝试,如设立新的险种、建立专门的担保机构、引进按揭贷款证券化等,我们可以在结合我国具体国情的前提下加以借鉴继而对我国的商品房按揭进行制度创新,逐步完善我国的按揭制度。本文全面分析了各方主体在按揭过程中所面临的各种风险,并在此基础上提出了应对各种风险的防范措施,并且介绍了发达国家的经验。由于篇幅和时间的限制,论文难免有疏漏之处,在以后的学习中笔者将会进一步的改进和完善。
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3;F832.4;D922.282

【参考文献】