顺丰产业园类REITs运作案例分析
发布时间：2021-11-28 11:11
作为连接房地产业与金融业的桥梁,房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）在美国等发达国家或地区获得了充分的发展。近年来随着我国房地产业由增量时代转入存量时代,存量房地产的经营管理显得日益重要,这样的环境促使REITs在我国的生根发芽、蓬勃发展。此外,在房地产业的持续调控政策背景及去杠杆的监管背景下,房地产企业融资方式单一、资产负债率居高不下的难题久拖不决,这与房地产企业重资产运营、依赖银行贷款的传统密不可分,更与其融资手段匮乏有关,而通过合理运用REITs方式融资,对于房地产企业拓宽融资渠道、轻资产化运营和降低资产负债率具有重要意义。不仅如此,大力推动REITs在我国的发展对于我国房地产业、金融业的良性发展及健全我国多层次资本市场建设都大有裨益。本文主要运用文献研究法和案例分析法等研究方法,简要介绍了REITs的概念、类型、特征及其相关的理论,如现金流理论、信用增级理论等,并对国内REITs的发展现状、发展困境进行了简短回顾。在此基础上,引入顺丰产业园类REITs的案例分析。首先对案例的基本情况进行介绍,包括项目的重要参与方、标的...
【文章来源】：河北金融学院河北省
【文章页数】：51 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
014-2018我国REITs发行情况
第2章REITs概述及相关理论213.2.2交易结构图示本案例采用“私募基金+专项计划”的双SPV结构搭建REITs运作模式，具体模式如下图所示：图3.1顺丰产业园类REITs交易结构示意图3.3资产支持证券的设计与发行情况3.3.1资产支持证券的设计（1）产品结构顺丰产业园类REITs项目根据不同的收益、风险、期限特征，将资产支持证券分为优先级资产支持证券和权益级资产支持证券，目标募集规模分别为11.2亿元和7.26亿元。专项计划的资产支持证券按照条款约定进行分配。本专项计划优先级资产支持证券的期限为3年固定运作期和延展运作期，3年固定运作期终止后如延展运作成功，专项计划预期到期日每次向后顺延3年，最长为专项计划设立日至上海青浦产业园《不动产权证》载明
河北金融学院硕士学位论文26图4.1成熟REITs市场运作模式4.3增信机制分析增信措施可以说是专项计划设计中的核心环节，投资者是否认可该专项计划，关键在于增信机制方面是否完善。本案例在增信机制方面既包括内部增信又包括外部增信。内部增信主要是指资产支持证券的内部结构化设计；外部增信主要包括物业资产运营净收入超额覆盖、物业运营收入差额补足、物业资产抵押以及优先级资产支持证券开放退出的流动性支持。通过以上措施，本案例在增新机制方面还是较为妥善的。4.3.1资产支持证券的结构化本案例中，资产支持证券发行总规模不超过20亿元，其中优先级资产支持证券为11.2亿元，占发行总规模的61%；权益级资产支持证券为7.26亿元，占发行总规模的39%。这种结构化设计起到了内部增信的作用，主要体现在两种证券的分配原则上。无论是期间分配、处分分配抑或专项计划终止时的清算分配，优先级资产支持证券的本金、预期收益相较于权益级资产支持证券均享有优先分配权，只有当优先级资产支持证券的本金和预期收益分配完成后还有剩余时，才能对权益级资产支持证券持有人进行分配。因此，权益级资产支持证券相当于为优先级资产支持证券的本金和预期收益的偿付起到了一种安全垫的作用。4.3.2物业资产运营净收入超额覆盖本专项计划的物业运营净收入对专项计划优先级资产支持证券的利息有一定的现金流超额覆盖。根据希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《现金流预测咨询报告》，上海青浦产业园及无锡电商产业园现金流入包括物业租金收益、物业管理费及其他收入，在这些收入的基础上除去项目公司层面、私募基金层面与专项计划层面的相关费用后所产
【参考文献】：
期刊论文
[1]“中式”构架下的房地产信托投资基金发展研究——基于投资人视角[J]. 王轶昕,菲菲. 商业经济研究. 2019(02)
[2]中国发展REITs的困境及解决对策[J]. 郑莎莎. 法制博览. 2018(20)
[3]溯源REITs之海外镜鉴[J]. 洪浩,郭杰群. 金融市场研究. 2017(03)
[4]“去库存”背景下房地产证券化之发展[J]. 冯罡. 中国房地产. 2016(13)
[5]REITs的国际比较及启示[J]. 唐时达. 中国金融. 2014(13)
[6]香港房地产投资信托基金的运作模式及启示[J]. 匡国建. 南方金融. 2009(07)
博士论文
[1]房地产投资信托（REITs）：理论分析与中国实践[D]. 向永泉.厦门大学 2006
硕士论文
[1]我国房地产信托基金的运用研究[D]. 孙彬彬.上海国家会计学院 2017
[2]中信启航“房地产投资信托基金（REITs）”运作模式案例研究[D]. 王天会.北京理工大学 2016
[3]房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究[D]. 李昕.暨南大学 2015
[4]我国产业地产融资渠道探析[D]. 李清雅.首都经济贸易大学 2014
[5]构建我国房地产投资信托基金（REITs）制度的思考[D]. 蒋君.中南民族大学 2012
[6]Z公司私募股权基金融资问题研究[D]. 李晓萍.大连海事大学 2012
[7]我国房地产信托投资基金（REIT）设立问题的研究[D]. 邱明慧.吉林大学 2011
本文编号：3524318
【文章来源】：河北金融学院河北省
【文章页数】：51 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
014-2018我国REITs发行情况
第2章REITs概述及相关理论213.2.2交易结构图示本案例采用“私募基金+专项计划”的双SPV结构搭建REITs运作模式，具体模式如下图所示：图3.1顺丰产业园类REITs交易结构示意图3.3资产支持证券的设计与发行情况3.3.1资产支持证券的设计（1）产品结构顺丰产业园类REITs项目根据不同的收益、风险、期限特征，将资产支持证券分为优先级资产支持证券和权益级资产支持证券，目标募集规模分别为11.2亿元和7.26亿元。专项计划的资产支持证券按照条款约定进行分配。本专项计划优先级资产支持证券的期限为3年固定运作期和延展运作期，3年固定运作期终止后如延展运作成功，专项计划预期到期日每次向后顺延3年，最长为专项计划设立日至上海青浦产业园《不动产权证》载明
河北金融学院硕士学位论文26图4.1成熟REITs市场运作模式4.3增信机制分析增信措施可以说是专项计划设计中的核心环节，投资者是否认可该专项计划，关键在于增信机制方面是否完善。本案例在增信机制方面既包括内部增信又包括外部增信。内部增信主要是指资产支持证券的内部结构化设计；外部增信主要包括物业资产运营净收入超额覆盖、物业运营收入差额补足、物业资产抵押以及优先级资产支持证券开放退出的流动性支持。通过以上措施，本案例在增新机制方面还是较为妥善的。4.3.1资产支持证券的结构化本案例中，资产支持证券发行总规模不超过20亿元，其中优先级资产支持证券为11.2亿元，占发行总规模的61%；权益级资产支持证券为7.26亿元，占发行总规模的39%。这种结构化设计起到了内部增信的作用，主要体现在两种证券的分配原则上。无论是期间分配、处分分配抑或专项计划终止时的清算分配，优先级资产支持证券的本金、预期收益相较于权益级资产支持证券均享有优先分配权，只有当优先级资产支持证券的本金和预期收益分配完成后还有剩余时，才能对权益级资产支持证券持有人进行分配。因此，权益级资产支持证券相当于为优先级资产支持证券的本金和预期收益的偿付起到了一种安全垫的作用。4.3.2物业资产运营净收入超额覆盖本专项计划的物业运营净收入对专项计划优先级资产支持证券的利息有一定的现金流超额覆盖。根据希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《现金流预测咨询报告》，上海青浦产业园及无锡电商产业园现金流入包括物业租金收益、物业管理费及其他收入，在这些收入的基础上除去项目公司层面、私募基金层面与专项计划层面的相关费用后所产
【参考文献】：
期刊论文
[1]“中式”构架下的房地产信托投资基金发展研究——基于投资人视角[J]. 王轶昕,菲菲. 商业经济研究. 2019(02)
[2]中国发展REITs的困境及解决对策[J]. 郑莎莎. 法制博览. 2018(20)
[3]溯源REITs之海外镜鉴[J]. 洪浩,郭杰群. 金融市场研究. 2017(03)
[4]“去库存”背景下房地产证券化之发展[J]. 冯罡. 中国房地产. 2016(13)
[5]REITs的国际比较及启示[J]. 唐时达. 中国金融. 2014(13)
[6]香港房地产投资信托基金的运作模式及启示[J]. 匡国建. 南方金融. 2009(07)
博士论文
[1]房地产投资信托（REITs）：理论分析与中国实践[D]. 向永泉.厦门大学 2006
硕士论文
[1]我国房地产信托基金的运用研究[D]. 孙彬彬.上海国家会计学院 2017
[2]中信启航“房地产投资信托基金（REITs）”运作模式案例研究[D]. 王天会.北京理工大学 2016
[3]房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究[D]. 李昕.暨南大学 2015
[4]我国产业地产融资渠道探析[D]. 李清雅.首都经济贸易大学 2014
[5]构建我国房地产投资信托基金（REITs）制度的思考[D]. 蒋君.中南民族大学 2012
[6]Z公司私募股权基金融资问题研究[D]. 李晓萍.大连海事大学 2012
[7]我国房地产信托投资基金（REIT）设立问题的研究[D]. 邱明慧.吉林大学 2011
本文编号：3524318
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