中国房地产上市企业全要素生产率及影响因素研究
发布时间：2021-12-02 15:15
进入经济新常态以来,在坚持供给侧结构性改革、推动发展质量的政策引导下,中国经济实现了由高速增长到中高速增长的平稳转变。作为一种较为特殊且对国民经济发展有着举足轻重影响的行业,房地产企业大规模扩张的时代已经过去。在房住不炒等政策引导下,房地产企业的发展重点已逐步由“增量”转向“提质”,如何在资源约束下进行高效的资源配置已成为房地产企业稳健发展的关键。但房地产的现有相关研究或是基于行业角度,或是基于投资效率、经营绩效角度,而房地产企业全要素生产率的相关研究较少,因此运用科学合理的测算方法对房地产企业的全要素生产率进行测算,分析影响企业全要素生产率增长的因素,可以为房地产企业保持核心竞争力提供参考依据,进而提出促进企业良性发展的相关建议。本文基于非参数方法—全局Malmquist指数,对2013—2018年64家沪深上市的房地产企业全要素生产率进行测度,可以避免同期Malmquist方法存在线性规划不可行和无解的情况,同时弱化了“技术退步”悖论给测算结果带来的影响,并在此基础上进一步讨论了决策单元的纯效率变化、纯技术变化以及规模变化因子的变化情况;其次探讨了企业股权集中度、政府补助、品牌建设...
【文章来源】：内蒙古大学内蒙古自治区 211工程院校
【文章页数】：72 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
三大地区房地产开发投资额对比图
内蒙古大学硕士研究生学位论文2图1.1城镇化率与城市建设用地增长对比图Figure1.1ComparisonofUrbanizationRateandUrbanConstructionLandGrowth二是区域投资不平衡。国家统计局网站公布数据得到全国房地产开发投资额及三大地区房地产开发投资额（如图1.2所示），十年间全国房地产开发投资额虽增速放缓，但仍呈上升趋势，其中东部地区开发投资额远大于中部地区和西部地区，以2019年房地产开发投资额为例，东部地区房地产业开发投资额为西部地区的2.3倍，西部地区房地产业开发投资额为中部地区的1.1倍，然而在过去的九年里中部地区房地产业开发投资额一直高于西部地区。因此，可以认为中国房地产业存在区域投资不平衡。图1.2三大地区房地产开发投资额对比图Figure1.2ComparisonofInvestmentinRealEstateDevelopmentintheThreeRegions三是人口红利消失。当前中国社会人口年龄分布中，65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%，属于老龄化社会结构（联合国对于老龄化社会结构的新标准是某地区65岁老人占总人口的7%，即视为进入老龄化社会）。15—64周岁的人口是中国主要劳动力，同时也是房屋刚性需求较大的群体，然而由国家统计局网站获得的数据可知，从2014年起，我国15—64周岁年龄结构层的人口就已呈现负增长状态，并已持续至2019年。“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑，这在很大程度上会冲减城镇化率提升带来的新增需求，给中国房地产业发展带来生产和需求层面的双重打击。
内蒙古大学硕士研究生学位论文3图1.32010—2019年人口情况Figure1.3PopulationSituationfrom2010to2019此外，国家统计局网站公布的近十年房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）显示，在2011—2015年该指数均小于100，经过政策宽松期的调控，2016—2018年虽略高于100，但仍呈逐步下降趋势，较为直观地说明房地产行业不景气的现状。房地产业作为一种较为特殊且对国民经济发展有着举足轻重影响的行业，对于国家的调控政策较为敏感。1998年福利分房制度退出房地产市场，中国房地产市场化改革正式开启，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。这场改革使得房价不断攀升，房地产也成为了炙手可热的投资项目，社会资源的不断涌入，也带动了中国经济的高速发展。过快过热的发展也产生了一些弊端，如整体行业资源配置不均，企业粗放式发展，个人炒房等投机行为屡见不鲜。为解决这些问题，政府部门开始推出了包括货币、土地等在内的各项政策措施调控房价，以保证房地产市场的健康发展。下表对1998年至今国家出台的部分政策、调控方向及效果进行了梳理。表1.11998-2019年间房地产行业部分政策Table1.1PoliciesoftheRealEstateIndustryfrom1998to2019政策阶段主要调控政策调控方向政策效果第一阶段（1998—2002年）房改发展期1998年5月国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；1998年5月中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》等；2002年7月国土资源部颁发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》福利分房制度退出，全国商品房市场供给制度建立；逐步实行住房分配货币化；实行积极的财政政策，鼓励个人换购住房我国房地产市场化改革正式开启；
【参考文献】：
期刊论文
[1]进口竞争、企业退出和进入与全要素生产率[J]. 黄漓江. 世界经济研究. 2020(02)
[2]财政科技支出能否提振企业全要素生产率?——基于地方政府行为视角下的实证检验[J]. 邹建军,刘金山. 西南民族大学学报(人文社科版). 2020(03)
[3]赔付率约束下的中国保险公司效率与全要素生产率研究[J]. 关蓉,陈钰,郑海涛,张文睿,魏瑶涵. 管理评论. 2020(01)
[4]高铁开通与企业全要素生产率——基于中国工业企业库数据的研究[J]. 徐强. 现代经济探讨. 2020(01)
[5]社会资本能否促进中国环境全要素生产率的增长?[J]. 万建香,王姗姗. 管理评论. 2019(12)
[6]全要素生产率与经济高质量发展——基于政府干预视角[J]. 张治栋,廖常文. 软科学. 2019(12)
[7]互联网电子商务、企业研发与全要素生产率[J]. 陈维涛,韩峰,张国峰. 南开经济研究. 2019(05)
[8]基于超效率DEA和Malmquist 指数的中国科技研发效率评价研究[J]. 赵聚辉,黄诗华. 宏观经济研究. 2019(09)
[9]政府补助与企业全要素生产率——对U型效应的理论解释及实证分析[J]. 胡春阳,余泳泽. 财政研究. 2019(06)
[10]考虑不良贷款时滞效应的中国商业银行绩效分析[J]. 蓝以信,温槟檐,王旭. 工业技术经济. 2019(04)
硕士论文
[1]房产税改革对房地产市场的影响[D]. 张力嘉.山东大学 2019
[2]银行信贷对我国房地产市场的影响分析[D]. 靳雨楠.天津大学 2018
[3]基于DEA-Malmquist-Tobit和SD模型的新三板股权融资效率评价研究[D]. 姜琳.华南理工大学 2018
[4]基于三阶段DEA方法的中国房地产业效率研究[D]. 孙洁.中南财经政法大学 2017
[5]政府补助、股权结构与全要素生产率[D]. 惠士友.东北大学 2014
[6]房地产公司投资效率评价及影响因素研究[D]. 姚芬.西北农林科技大学 2012
本文编号：3528698
【文章来源】：内蒙古大学内蒙古自治区 211工程院校
【文章页数】：72 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
三大地区房地产开发投资额对比图
内蒙古大学硕士研究生学位论文2图1.1城镇化率与城市建设用地增长对比图Figure1.1ComparisonofUrbanizationRateandUrbanConstructionLandGrowth二是区域投资不平衡。国家统计局网站公布数据得到全国房地产开发投资额及三大地区房地产开发投资额（如图1.2所示），十年间全国房地产开发投资额虽增速放缓，但仍呈上升趋势，其中东部地区开发投资额远大于中部地区和西部地区，以2019年房地产开发投资额为例，东部地区房地产业开发投资额为西部地区的2.3倍，西部地区房地产业开发投资额为中部地区的1.1倍，然而在过去的九年里中部地区房地产业开发投资额一直高于西部地区。因此，可以认为中国房地产业存在区域投资不平衡。图1.2三大地区房地产开发投资额对比图Figure1.2ComparisonofInvestmentinRealEstateDevelopmentintheThreeRegions三是人口红利消失。当前中国社会人口年龄分布中，65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%，属于老龄化社会结构（联合国对于老龄化社会结构的新标准是某地区65岁老人占总人口的7%，即视为进入老龄化社会）。15—64周岁的人口是中国主要劳动力，同时也是房屋刚性需求较大的群体，然而由国家统计局网站获得的数据可知，从2014年起，我国15—64周岁年龄结构层的人口就已呈现负增长状态，并已持续至2019年。“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑，这在很大程度上会冲减城镇化率提升带来的新增需求，给中国房地产业发展带来生产和需求层面的双重打击。
内蒙古大学硕士研究生学位论文3图1.32010—2019年人口情况Figure1.3PopulationSituationfrom2010to2019此外，国家统计局网站公布的近十年房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）显示，在2011—2015年该指数均小于100，经过政策宽松期的调控，2016—2018年虽略高于100，但仍呈逐步下降趋势，较为直观地说明房地产行业不景气的现状。房地产业作为一种较为特殊且对国民经济发展有着举足轻重影响的行业，对于国家的调控政策较为敏感。1998年福利分房制度退出房地产市场，中国房地产市场化改革正式开启，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。这场改革使得房价不断攀升，房地产也成为了炙手可热的投资项目，社会资源的不断涌入，也带动了中国经济的高速发展。过快过热的发展也产生了一些弊端，如整体行业资源配置不均，企业粗放式发展，个人炒房等投机行为屡见不鲜。为解决这些问题，政府部门开始推出了包括货币、土地等在内的各项政策措施调控房价，以保证房地产市场的健康发展。下表对1998年至今国家出台的部分政策、调控方向及效果进行了梳理。表1.11998-2019年间房地产行业部分政策Table1.1PoliciesoftheRealEstateIndustryfrom1998to2019政策阶段主要调控政策调控方向政策效果第一阶段（1998—2002年）房改发展期1998年5月国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；1998年5月中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》等；2002年7月国土资源部颁发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》福利分房制度退出，全国商品房市场供给制度建立；逐步实行住房分配货币化；实行积极的财政政策，鼓励个人换购住房我国房地产市场化改革正式开启；
【参考文献】：
期刊论文
[1]进口竞争、企业退出和进入与全要素生产率[J]. 黄漓江. 世界经济研究. 2020(02)
[2]财政科技支出能否提振企业全要素生产率?——基于地方政府行为视角下的实证检验[J]. 邹建军,刘金山. 西南民族大学学报(人文社科版). 2020(03)
[3]赔付率约束下的中国保险公司效率与全要素生产率研究[J]. 关蓉,陈钰,郑海涛,张文睿,魏瑶涵. 管理评论. 2020(01)
[4]高铁开通与企业全要素生产率——基于中国工业企业库数据的研究[J]. 徐强. 现代经济探讨. 2020(01)
[5]社会资本能否促进中国环境全要素生产率的增长?[J]. 万建香,王姗姗. 管理评论. 2019(12)
[6]全要素生产率与经济高质量发展——基于政府干预视角[J]. 张治栋,廖常文. 软科学. 2019(12)
[7]互联网电子商务、企业研发与全要素生产率[J]. 陈维涛,韩峰,张国峰. 南开经济研究. 2019(05)
[8]基于超效率DEA和Malmquist 指数的中国科技研发效率评价研究[J]. 赵聚辉,黄诗华. 宏观经济研究. 2019(09)
[9]政府补助与企业全要素生产率——对U型效应的理论解释及实证分析[J]. 胡春阳,余泳泽. 财政研究. 2019(06)
[10]考虑不良贷款时滞效应的中国商业银行绩效分析[J]. 蓝以信,温槟檐,王旭. 工业技术经济. 2019(04)
硕士论文
[1]房产税改革对房地产市场的影响[D]. 张力嘉.山东大学 2019
[2]银行信贷对我国房地产市场的影响分析[D]. 靳雨楠.天津大学 2018
[3]基于DEA-Malmquist-Tobit和SD模型的新三板股权融资效率评价研究[D]. 姜琳.华南理工大学 2018
[4]基于三阶段DEA方法的中国房地产业效率研究[D]. 孙洁.中南财经政法大学 2017
[5]政府补助、股权结构与全要素生产率[D]. 惠士友.东北大学 2014
[6]房地产公司投资效率评价及影响因素研究[D]. 姚芬.西北农林科技大学 2012
本文编号：3528698
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