对我国开征物业税的相关问题思考

　　一、物业税的概念及特点

　　物业税具有以下特点:第一、征税范围确定。除少数国家对大宗折旧资产征税外，大多数国家只对土地和房屋征税，具有较强的确定性。第二、税种地位明确。财产税是实行分税制国家的主体税种。据OEeD组织1990年的资料，在地方税中，美国财产税占80%，加拿大占84.5%，澳大利亚占99.8%，而在财产税中大部分是以土地、房屋为主体的不动产税。第三、配套制度完善。房屋评估价值符合"量能纳税"原则，而且具有"交易证据多、便于诚信纳税、收入富有弹性"的特点，世界各国尤其是市场经济比较发达，税制比较完善的国家普遍建立了严密的房地产评估制度，形成了一套较完善的财产评估体系，以配合物业税的征收管理。

　　二、物业税的税制设计

　　1.物业税的纳税义务人、课税对象

　　(1)物业税的纳税义务人根据我国土地公有制经济制度，土地属于国家所有。法人、自然人及其他组织对土地只拥有土地使用权而不拥有土地所有权。所以物业税中房地产权利应包含土地使用权。

　　(2)物业税的征税对象

　　关于农村是否应该被包括在物业税的征税范围之中，学术界还未形成统一观点。本文认为应将农村划入到征税范围之中。如果农村不被包括在课税范围内，就会给偷逃物业税的行为留有一定的空间(如富人在农村利用耕地修建别墅等)，这样物业税的税源不仅得不到保证，物业税的调节社会公平的目标无法充分实现，还会使物业税的征管成本增加。在将农村划入征税范围的同时应根据农村房地产存在的用途决定征免。

　　2.物业税的计税依据、税率

　　(1)计税依据的设计

　　①从价计征和从量计征的选择

　　在税收理论中，房地产税类按税种的计量标准划分，可以被分为从量计税和从价计税。从量计税是以课税对象的数量、重量、容积、体积、面积等为标准按预先确定的单位税额确定的税。从价计税是根据课税对象价值的大小按一定比例征收的税，我国现行的房地产税类中既有从价征收的税种(如我国现行的房产税)，也有从量征收的税种(如我国现行的城镇土地使用税)。

　　从量计税和从价计税各有优劣。本文认为，由于从量计征的方式在物业税实际征收过程中会存在不公，不符合物业税开征的公平原则。因此我国物业税的征收方式应采用从价计税，而对于计税依据的确定，笔耕论文新浪博客，可借鉴国外房地产税的做法，以房地产的课税评估价值为计税依据。

　　②计税依据的定价

　　物业税的计税依据要通过房地产的价值评估确定。获得房地产评估价值的方式有两种，分别是一般性房地产评估和房地产课税评估。两种评估方式在对相同的房地产评估时既存在共性也有区别。共性在于都是通过科学方法对评估对象进行评估，并且房地产课税评估需借用一般性房地产评估的方法，如成本法，收益法、市场比较法等。

　　由于物业税计税依据评估具有量大面广、周期性评估的特点，所以本文认为在具体征收物业税时应采用房地产课税评估的方式。

　　从房地产价值评估的实践看，房地产升值因素的部分主要是土地，房地产减值因素的部分主要是建筑物。从长期看，土地作为稀缺资源，市场价格将会不断上涨。而土地上的建筑物会因为使用而产生累计折旧，同时还会因为建筑物本身的质量、户型、年代、周遍交通情况等因素的变化发生减值，所以房屋的净值呈不断下降的趋势。

　　(2)税丰的设计①税率设计思想

　　物业税作为房地产税制改革中被推出的一个新税种，在其被开征后，能获取到的财政收入应以不低于现行税制条件下能够获取到的财政收入。同时，物业税的税负也不能超过现有纳税人的税负水平。在现实情况中，现有纳税人可以被分为两部分:普通居民和营利性单位或个人。前者拥有的房地产作为个人财产在现行税制条件下几乎不承担税负(对个人居住生活用房的土地使用税由省、自治区、直辖市地方税务局决定减免)。后者是现行税负的主要承担者。而由物业税纳税义务人的设计可知，在其开征以后，普通居民也会成为税负承担者。因此，开征物业税不仅在政策上要广泛宣传，让正确的纳税观深入人心，同时在税率设计上更应兼顾普通居民的利益，充分考虑普通居民的承受能力，税负水平应以不影响普通居民正常生活为原则。

　　②税率形式的选择

　　开征物业税是政府的一项长效工程。

　　因此，在税率形式的确定问题上，应既实现效率又实现公平。但是单一的税率形式选择并不能让公平和效率很好的统一。如从实现效率的角度出发，税率形式应选择定额税率和比例税率。由于物业税是以房地产评估价值作为计税依据，所以定额税率因不符合税率形式选择要求可以排除在外，剩下的就是比例税率形式。从实现公平的角度出发，税率形式应选择累进税率。累进税率虽然具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距若过高过猛，容易打击纳税人的生产经营积极性。那么物业税的税率究竟应该选取哪种形式，按照"简税制，宽税基、低税率"的原则和物业税的税源特点，国务院发展研究中心不动产税制改革课题组在《不动产税的税种、税率设计和税收归属的探讨与建议》一文中指出税率形式应采用比例税率。

　　3.开征物业班的前期准备工作

　　在物业税开征前，政府相关部门应该做好广泛的纳税宣传和政策解释工作，要让纳税人转变传统观念中对个人财产无须纳税的思维，最大限度的消除纳税人缴纳物业税的抵触情绪。要让纳税人深刻理解到，税收是"取之于民，用之于民"。这项工作对物业税改革的有效实施具有至关重要的作用。在完成这项工作的同时，还需要健全相关的社会保障体系，在保证物业税改革目标得以有效实现的同时，让普通居民的生活不受到较大的影响。

　　在物业税开征前还需要完善相关制度和体系。如:财产登记制度、房地产产权关系和征管服务体系等。税务机关通过建立税法公告制度，确保纳税人能够及时准确的了解到物业税法变动的信息，通过增设地区税务所和发展税务代理中介服务，为纳税人营造良好的纳税渠道。通过财产备案制度能够让税务机关了解到纳税人房地产的状况，以便税务机关在征税过程中更好的为纳税人服务。

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