关于拓展会展物业管理的若干思考
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关于拓展会展物业管理的若干思考
发布日期： 2012-03-04 发布：
2007年第5期目录 本期共收录文章20篇
[摘 要] 本文针对会展经济的发展趋势，从会展物业的特征和会展物业管理市场化两方面论述了会展物业管理是会展经济发展的产物，并且，阐述了会展物业管理在会展经济发展中的重要作用，在此基础上提出了物业管理企业拓展会展物业管理业务的建议。
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[关键词] 会展经济；会展物业；会展物业管理
[中图分类号] F270
[文献标识码] A
[文章编号] 1006-5024(2007)05-0101-03
[作者简介] 张兆福，重庆工学院工商系副教授，研究方向为土地利用与房地产经营管理。(重庆 400050)
会展经济已成为当今世界一个新型的经济形态，会展产业被世界各国所重视。在德国、新加坡、澳大利亚等国都把会展产业作为重要的产业来发展。在我国，随着改革开放的不断深入，市场经济的发展，会展经济也得到了迅速发展，会展经济正以年均20%的速度递增，成为我国经济新的增长点。近年来，会展经济在我国的发展正在出现新的变化，主要表现在：一是各地普遍重视，尤其是大中城市，发展会展产业的积极性很高，都在研究和规划符合自己城市特色的会展模式；二是积极开发建设会展场馆，加大会展基础设施建设，使会展上档次上规模；三是会展的主办方也开始由政府向中介公司发展，经营会展的理念开始形成。随着会展经济向市场化方向的发展，再加上政府从直接管理大型场馆和运作会展的角色中退出，会展资源的有效配置和利用，特别是有效的管理和利用会展场馆成为会展经营必须考虑的问题。会展经济的发展为物业管理企业带来了开拓新市场的机遇。
一、会展物业管理是会展经济发展的产物
会展经济在城市经济发展中的作用已被城市各级政府所重视，所以，积极规划建设会展场馆，充分挖掘本地资源，举办各种展会，通过发展会展经济来拉动区域经济，成为发展会展业并促进城市经济发展的主要内容。在国外，德国是世界“展览王国”，有800年的展览历史，其展览业高度发达是与其规模巨大、数量众多、设施完备、服务优良的现代化会展中心分不开的，德国主要展览场馆总面积达244万平方米，其中在汉诺威就拥有约47万平方米的展馆面积。世界其他会展产业发达的国家都拥有多个几十万平方米的展览中心。20世纪80年代以来，国际会议展览市场呈现新一轮发展态势，不少著名的会展场馆扩建或新建。到2002年初，全球共完成新建展馆10座，增加净展览密集40万平方米。在我国据不完全统计，全国各地散布约有150个展览场馆，场馆总面积约200多万平方米，而且各地为了提升会展的级别，纷纷规划建设大型展馆，我国南方和沿海一些城市已经按照国际市场的要求来做大会展场馆。随着会展场馆规模的扩大，数量的增多，传统的政府管理模式面临诸多问题。如场馆管理的任务加重，尤其是对大型场馆的管理和维护难度加大；有些场馆的利用率不高，造成会展资源的浪费；适应现代展会管理的高素质专业化管理人才缺乏等。传统的行政管理很难适应这一发展的需要，会展场馆的管理必然要求专业化和市场化管理。
(一)会展物业的特征。会展物业不同于住宅、厂房和一般的商业物业，其在建筑设施和物业服务的要求上有明显的特征。
1.建筑规模宏大，形式多样。会展场馆一般来讲，其建筑规模都比较大，至少在上万平方米。尤其是现代国际会展，根据国外会展业大国的经验及会展经济发展的要求，具有规模的会展其场馆面积至少在10万平方米左右。会展场馆的建筑结构也与住宅等其他物业不同，其外形设计宏伟，在一定程度上代表了城市的形象，其内部框架式结构，形式多样。如南京国展中心拥有2608个国际标准展位，室内展厅分上下两层，每层又可灵活分为三个展厅，并可单独对外开放，其开创了中国展览场馆最大无柱空间和最高展厅高度。
2.产权单一，多为公益性建筑。会展场馆大多都属于城市公共建筑，由政府出资建设，是政府的形象工程，，因此其产权形式单一，建成后由政府委托专门机构进行管理和运营。
3.配套齐备，智能性物业。与场馆主体建筑相配套的附属设施较齐备是会展物业的重要特征。表现在停车场、广场、绿地、内外交通等设施齐备。另外，场馆内具有技术先进的通讯、高速电梯、中央空调和高灵敏的系统化监控设备等。
4.展示性功能。会展场馆的主要功能是作为参展商展示产品和发布产品信息的场所，一方面展示其所在城市的经济活力，如外型雄伟，造型别致的会议中心、展览中心能给人以较深刻的印象。另一方面，企业的产品通过较短的时间很快得到宣传和订货，可以为企业节省费用。
5.会展服务的特殊性。会展物业在服务方面的要求除了常规的房屋及附属设备的维修管理、环境保洁、安全管理等外，在其使用过程中还有特殊的要求，即会展服务，这种服务和一般的物业服务有显著的不同。展览馆是展示科技与文明、未来与发展、人与自然等众多方面的载体，它的最大特点就是人流、物资流、经济流同时发生，张驰明显，因此需要有一个与之相对配套和保持动态跟踪的服务体系，如果仍沿用单一住宅小区、写字楼或综合楼等经验模式，显然不能适应所需，此时，只有在物业管理之公共建筑管理、公共事业、公众管理基础上配合以个性化服务、动态管理、快速反应等体系与之策应，才能满足其需求，从而形成针对展览馆物业管理需求而建立的、独具个性化特色的展会服务。
(二)会展物业管理的市场化要求。会展场馆由于属于城市公益性建筑，其建设和管理一直是政府的事情，随着市场经济的发展，专业化、市场化、社会化的物业管理科学体系越来越广泛地运用到社会各个领域的各个行业，大型公用事业的管理也随着其政府职能的弱化，市场化运作要求也越来越迫切。可以看出，会展物业管理的市场化要求是伴随着我国物业管理的发展和城市会展经济的发展而发展的。
1.政府职能的转变，要求会展物业管理市场化。随着市场经济体制的建立和完善，政府直接参与经营的职能逐渐弱化，作为会展的场馆虽然由政府投资建设，但在管理运营上有必要改革，政府不可能一包到底，需要专业化、市场化的物业管理企业代其管理运营。过去，会展场馆的使用和管理都是由政府组织，由政府出资对场馆进行维修，有钱就修，无钱拖延，结果出现场馆的利用率低，设施陈旧，无法发挥应有的作用。会展物业管理的市场化一是解决了政府不必要的负担；二是有效地发挥会展物业的使用效益。
2.会展经济的发展要求会展物业管理市场化。随着会展经济在城市经济发展的作用日益重要，各级政府通过发展会展来拉动区域经济，积极规划建设会展场馆，充分挖掘本地资源，举办各种展会，取得了显著的成效。随着会展场馆规模的扩大，数量的增多，管理问题也随之产生。如场馆管理的任务加重，尤其是对大型场馆的管理和维修难度加大；有些场馆的利用率不高，造成会展资源的浪费；现代展览对高素质专业化管理人才的需求等。由此看出，传统的行政管理很难适应这一发展的需要，会展场馆的管理必然要求专业化和市场化管理。
二、会展物业管理对会展经济的作用
会展物业管理是会展经济发展的产物，对会展经济发展具有重要的作用。
(一)会展物业管理确保会展业硬件的安全正常运行，提高使用效益。会展物业是会展业经营的物质基础和场所，作为城市会展场馆又是城市的永久性建筑物，同时，会展场馆建筑物内部设备价值昂贵，使用和维护的技术性要求高，因此，需要对其进行专业性、技术性管理。物业管理企业对会展物业管理可以做到：
1.确保场馆建筑物及设施的安全。会展场馆一般为大型建筑物，内部结构复杂，多采用综合布线系统，设施设备齐全，使用时间长。所以，在使用过程中一般都要求日常维修养护，而且，专业技术要求高。物业管理企业介入管理，就可以发挥其专业性的特点，通过制定科学合理的维修养护计划和制度，并组织实施，做到对建筑物及其设施设备进行有效管理，保证其安全。
3.提高物业的使用效益。物业管理企业具有完善的企业管理制度，同时，对物业及其设施也有相应的管理制度和规定，熟悉物业及设备的功能。通过科学管理，能够保证物业及设备的有效利用，从而提高物业及设备的使用效益。
(二)会展物业管理使会展物业保值和增值。会展场馆与其他物业不同，其在使用过程中内部装修频繁，基本上每举行一次展会都要进行内部装修，在装修过程中如若不加管理，可能会引起物业内部结构的破坏，人为地减少物业使用寿命，使物业价值损失。通过专业物业管理公司管理，在展会布展期间可以对内部装修根据有关的装修规定实施严格的管理，做到：(1)与展会举办方一起对布展进行总体规划设计，避免因装修而造成的物业结构的破坏；(2)对参展单位的装修方案进行审批，凡是对有损物业结构的方案，都不批准实施；(3)装修过程的检查和记录；(4)装修完工后的验收；(5)拆展时的监督。物业管理企业通过以上环节，对装修布展进行全过程的管理，就可以对物业有效地防护，避免破坏，延长物业使用寿命，使物业达到增值和保值。
(三)会展物业管理为会展提供综合服务。会展物业管理企业除了在会展场馆的硬件管理中发挥其优势外，还可以为会展提供优质的综合性的服务。物业管理企业以服务为宗旨，是属于第三产业。它以“物”为媒介，以“人”为本，向物业使用人和客户提供各种所需的服务，服务内容包括：(1)物业本体服务，是指对房屋建筑、附属设备设施及相关场地的维护、保养、修缮、装修、翻新、改造等。(2)治安保卫和车辆管理服务。是指通过值班、看更、巡逻，所进行的防火、防盗、防突发事件等工作。在展会期间对进出展区的各种车辆的停放、行驶等进行有效的指挥，确保车辆安全和展区的秩序。(3)清扫保洁服务。是指对辖区内废弃物(包括污水等)的定点定时的收集清运，以及对于所有公共地方和公共部位的日常清扫保洁。对场馆内公共区域时时保洁。(4)环境绿化服务。是指对辖区内的公共绿地、道路绿化的日常养护、恢复整顿、提高级别。(5)特色服务。是属于委托性服务，是因物业使用人和客户的特殊需要而提供的有偿服务，其带有盈利性的特点。这项服务在展会期间是非常普遍的，如为客户预定酒店、车船票、接送信函、会务广播等。以上这些服务内容也正是会展经营中所需要的。
三、物业管理企业拓展会展物业管理业务的建议
会展物业管理是会展经营的一个重要环节，对会展业的发展将发挥重要的作用，可以说是会展企业创立品牌的不可缺少的条件。物业管理是随着房地产而发展起来的。我国的物业管理发展历史较短，而且管理体制经历了由传统的行政管理向市场化、社会化运作的过程，目前主要以住宅物业管理为主。随着经济的发展，各类物业的大量出现，要求物业管理行业不断地拓展其业务内容，因此，物业管理行业涉足会展物业管理也是其发展的必然。物业管理企业要顺应这一发展趋势，积极创造条件，进入会展物业管理领域，这不仅对自身发展有利，可摆脱目前发展中的困境，而且，也以自身的优势，促进会展经济的良性发展。
(一)凭借自身优势，积极开拓会展物业管理市场。物业管理企业以其综合服务为其优势，这对物业的所有者和使用者，以及会展的经营者来讲都无法具备。因为，作为会展场馆的所有者――政府，不可能集场馆的建设、维修养护、经营于一身，其主要作用是在场馆的投资建设环节，确保会展的基础设施，为会展业保驾护航。而会展经营企业，其主要业务是进行会展的策划和组织，保证会展的顺利进行，不可能参与会展物业的管理或为参展商、客户提供全方位的服务。所以，只有物业管理企业能够承担会展物业的管理和为客户提供综合服务。尤其在会展物业产权多元化的市场条件下，更适合物业管理企业介入。
物业管理企业介入会展物业管理有以下有利因素。(1)有稳定的收入来源。会展场馆属公益性建筑，其产权单一，如果物业管理企业受政府委托管理会展物业，其管理费用一般能够保证。这与住宅小区物业管理不同，由于涉及很多业主，在管理费用的收取等方面会遇到很多问题。(2)可开展多种经营。物业管理企业除进行常规的管理业务外，在展会期间可向物业使用人和客户提供有偿服务，以提高经营收入。(3)提高知名度，树立企业品牌。会展场馆都是城市的形象工程，而参与会展的又是来自海内外的客商，物业管理企业通过提供优质的服务，为客商留下良好印象，有利于提高企业的知名度。所以，积极开拓会展物业管理市场，能为物业管理企业增添新的活力。
(二)构筑人才高地，提高竞争力。目前，我国的物业管理企业大多数规模小，企业素质不高，有些企业招聘几个下岗人员就可以对一个小区进行管理，企业市场竞争力不强，而且，在管理中服务不到位，与业主的纠纷不断。这类企业是很难满足会展物业管理市场的需要。所以，物业管理企业要进入会展物业管理领域，必须提高自身素质，主要是对企业人才的培养和企业人员服务素质的培训，这是企业发展的关键所在。要造就一批熟悉物业基础知识、懂技术、懂管理的高素质管理人才，要有具备服务意识，爱岗敬业，吃苦耐劳，具有专业化、知识化、年轻化的企业员工。这样才能具有市场竞争能力，更好地拓展新的服务领域。
(三)提高管理服务水平。企业能否在市场中站稳脚跟，关键在于能否提供满足消费者需求的产品。对于物业管理行业来说，就是能否提供满足业主需求的服务。服务是物业管理生存之本。物业管理企业应将提高服务意识作为一种责任和一种追求，以为业主提供全方位、多层次的服务作为企业与员工追求的目标。虽然相对居住物业管理市场来讲，会展物业管理市场可谓一块小蛋糕，但它对物业管理企业的要求是相当高的，要具有较高的管理服务水平。这样才能满足会展物业管理的需求。
参考文献：
[1]黄安永.物业管理实务[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.
[2]李克芳.会展经济：经济发展的新增长点[J].云南财贸学院学报，2002，(3).
[3]牟旭东.会展经济的“钱”景[J].东方经济，2002，(1).
[4]胡晓.会展经济与城市发展[J].经济问题探索，2002，(6).
[5]张兆福.会展物业管理刍议[J].江苏商论，2002，(5).
[责任编辑：熊一坚]
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