房地产抵押评估方法的改进 ——以酒店房地产为例

发布时间：2022-10-17 17:20

　　近年来我国的贷款业务已逐渐从以信用贷款为主转变成以抵押贷款为主,其中经营性房地产因其将不动产的特性和稳定的收益性结合于一体,而在抵押物的比例中占据重要部分,对于以抵押为目的的经营性房地产的评估就成为了抵押贷款业务中关键的一步。由于我国房地产市场和评估行业都起步较晚,并且自从2007年美国房地产市场引发的次贷危机后,大家也开始越来越重视对于金融风险的防范,故对房地产的抵押评估的讨论存在其必要性。目前我国房地产的抵押评估通常使用传统的市场法、成本法、收益法,得出的评估值并不能够完全体现出抵押业务的风险性以及抵押这一特定评估目的对其价值产生的影响,或高估使得银行等金融机构承担了额外的损害其经济利益的风险,或低估使得资本无法进行最大化的利用,这极大的增加了金融行业的风险性,也阻碍了我国房地产市场和银行等金融行业的发展。本文以经营性房地产中的酒店为例,先是对房地产抵押和房地产抵押评估逐一进行论述和分析,根据抵押房地产评估的特店,再从传统的三大评估方法入手,研究其适用性和局限性,并在原有的评估方法—收益法的基础上,对其进行了改进。本文首先论述了房地产抵押的概念和特点,以及房地产抵押评估依据和涉及到... 

【文章页数】：73 页

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摘要
abstract
第一章 绪论
    第一节 选题背景及研究意义
        一、选题背景
        二、研究意义
    第二节 国内外文献综述
        一、国外文献综述
        二、国内文献综述
        三、文献评述
    第三节 研究方法及结构安排
        一、研究方法
            (一)文献检索法
            (二)调查研究法
            (三)对比分析法
            (四)案例分析法
        二、论文结构
    第四节 可能的创新点与不足
        一、可能的创新点
        二、存在的不足
第二章 房地产抵押价值相关理论概述
    第一节 房地产抵押及房地产抵押评估概述
        一、抵押概念及特点要求
        二、房地产抵押含义及特点
        三、房地产抵押评估主要要素
            (一)评估目的
            (二)评估原则
            (三)评估基准日
            (四)价值类型
    第二节 房地产抵押评估的理论基础
        一、效用价值论
        二、区位理论
        三、预期理论
        四、供给需求理论
    第三节 传统方法在经营性房地产抵押评估中的局限性分析
        一、经营性房地产抵押评估的特点
        二、市场法及其局限性
        三、成本法及其局限性
        四、收益法及其局限性
第三章 基于特征价格模型的预期收益额确定
    第一节 特征价格模型及基本假设
        一、特征模型概述
        二、特征模型基本假设
            (一)研究市场具有同质性,酒店具有异质性
            (二)特征市场的隐含性
            (三)市场是完全竞争市场
    第二节 特征变量的选取
        一、因变量的选择
        二、自变量的选择
            (一)建筑物自身因素
            (二)区位因素
            (三)社会因素
    第三节 特征方程的确定
第四章 抵押风险系数法的引用
    第一节 抵押风险系数法概述
        一、抵押风险系数法的提出
        二、抵押风险系数的确定
            (一)抵押风险系数
            (二)抵押风险系数引入的可行性
    第二节 抵押风险系数法的评估思路
        一、抵押经营性房地产的市场价值
        二、抵押风险系数的测算
        三、抵押价值的计算
第五章 案例分析
    第一节 案例背景
        一、估价对象权益状况
        二、估价对象实物状况
            (一)土地实物状况
            (二)房屋建筑物实物状况
        三、估价对象区位状况
            (一)地理位置
            (二)交通状况
            (三)环境状况及外部配套设施状况
            (四)商业聚集状况
        四、市场背景描述与分析
    第二节 案例评估要素
        一、评估对象
        二、评估时点和价值类型
        三、估价原则
    第三节 抵押风险系数法评估过程
        一、计算抵押房地产的市场价值
            (一)选择评估方法
            (二)估价技术路线
        二、抵押价值风险系数的计算
            (一)构建出评价指标体系
            (二)专家确定各因素的权重
            (三)各指标进行评分
        三、计算抵押价值
    第四节 抵押评估结果分析
第六章 结论与展望
    第一节 结论
    第二节 未来展望
参考文献
附录
致谢


【参考文献】：
期刊论文
[1]金融不良资产及其评估难点探讨——以四川W公司房地产抵押为例[J]. 汪虹羽,黄丽萍,吴雅文.  现代营销(下旬刊). 2018(12)
[2]房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J]. 张怡伦.  时代金融. 2018(24)
[3]房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策讨论[J]. 陈丽萍.  金融经济. 2018(10)
[4]英国房地产抵押评估准则对我国的启示[J]. 叶潇潇,厉国威.  财会通讯. 2017(28)
[5]房地产抵押价值评估研究[J]. 李荣锦,李杰.  全国商情. 2016(36)
[6]房价波动中再议房地产抵押价值评估风险研究[J]. 林启元.  新经济. 2016(36)
[7]银行房地产抵押贷款评估中存在的问题及产生原因研究分析[J]. 刘宇晶,陈荣泉.  智能城市. 2016(07)
[8]探析抵押价值定义对房地产抵押估价造成的影响[J]. 张莹洁.  农业科技与信息. 2015(19)
[9]房地产抵押评估中存在问题及改进的建议[J]. 胡兰兰.  现代经济信息. 2015(10)
[10]抵押房地产中存在的风险及控制[J]. 张小飞.  中国资产评估. 2014(08)

博士论文
[1]我国商业银行抵押贷款风险问题研究[D]. 何亮亮.东北财经大学 2010

硕士论文
[1]房地产抵押价值评估中的问题研究及改进思路[D]. 程欠.重庆理工大学 2016
[2]商业地产抵押价值评估方法及其应用研究[D]. 董东亚.北京交通大学 2015
[3]基于收益法的房地产抵押价值评估方法的改进研究[D]. 杨冰.云南大学 2015
[4]房地产抵押贷款动态评估研究[D]. 孔凡雪.云南大学 2015
[5]房地产抵押评估过程中存在的问题及对策研究[D]. 张振鹏.北京建筑大学 2014
[6]房地产抵押估价中批量评估法的应用研究[D]. 刘海虹.首都经济贸易大学 2014
[7]房地产抵押价值评估方法研究[D]. 刘诗文.安徽财经大学 2014
[8]房地产抵押评估风险分析与防范[D]. 丁盼盼.长安大学 2014
[9]收益法和市场法在房地产抵押评估中的应用研究[D]. 李蕴青.西南财经大学 2014
[10]房地产抵押价值评估问题研究[D]. 刘世涛.河北经贸大学 2014



本文编号：3692470