城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制

  本文关键词：城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制，由笔耕文化传播整理发布。

第48卷第5期Vol.48　No.5华中师范大学学报(人文社会科学版)

JournalofHuazhongNormalUniversity(HumanitiesandSocialSciences)2009年9月

Sept.2009

城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制

陈淑云

(华中师范大学经济管理学院,湖北武汉430079)

摘要　社区管理与物业管理是我国城市生活同时存在的两种不同运行目的、不同参与主体

的管理体系,这两种管理体系能否有效整合对构建和谐社区、和谐社会至关重要。本文通过对两种体系的结构特征与参与主体面临困境的分析,提出通过重塑社区委员会、业主委员会和物业管理公司的角色定位,实现有效整合社区管理与物业管理的新模式。

关键词　社区管理;物业管理;整合;和谐社会

求,同时又适应了政府对整个社会资产(特别是固定资产)既达到良性运作又不增加政府财政负担的社会化、专业化服务的要求,市场上出现适应多方

面需求的物业管理②行业。随着新型物业管理行业的逐渐形成及完善,业主委员会和物业管理公司正日益成为城市社区的基本组织之一。对此,近年来国内不少学者对城市社会微观层面的管理进行的研究,主要可以分为两类,一类主要从政治学和社会学角度对城市社区的组织体系、管理模式等问题进行研究③;另一类主要从经济学和管理学角度对物业管理领域存在的问题进行探讨④。但在实际城市生活中,社区管理与物业管理是在时间上、空间上同时运行,又在参与主体、运行体系、运行目的上各不相同的两种管理。因此,要想构建和谐社区,达到和谐社会的根本目标,就必须对这两种管理方式进行全面、综合的研究与探讨。基于此,本文在评价目前我国社区管理与物业管理的组织结构和与主体现状的基础上,分析目前各主体所面临的困境,提出从变革组织结构入手,重塑各主体的功能与角色,有效整合两种管理。

一、研究背景与问题的提出

当前,我国正处于从经济体制改革到政治体制改革、从传统型社会向现代型社会转变的过渡时期,社会结构正发生着深刻变化,以往纵向单一的链式社会结构逐渐演变为纵横交错的网络型结构。在这种网络型社会结构形成过程中,原先政府行政一体化的领域之外,逐渐发育和发展了新的市场经济领域以及更为广泛复杂的社会生活领域。可以说,目前我国社会成员的自主性明显加强,社会结构、社会功能、人们的生活方式和社会需求、社会组织间的相互关系都日趋多元化。

在此背景下,城市的社会生活和管理体制都发生了深刻变化。与城市居民生活密切相关社会微观层面的管理主要有两个方面:一方面伴随传统的单位办社会的功能日渐淡化,城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”,为了体现一定地域内城市居民的自治和自管,体现“大社会、小政府”的现代社会运作的基本特征,国家在城市掀起以一定居住地域范围为基本单位的社区建设运动。随着城市社区建设与管理的推广,社区委员会作为社区建设的基本组织,其功能得到了强化和激活。另一方面是传统的住房制度下租住公房的城市居民,也逐步成为拥有住宅所有权的业主,由于业主的分散性和住宅产权的多元化(住宅的个人所有、共有、公有)而引起的对物业进行专业化、社会化服务的需

　　收稿日期　2009-04-01

①

二、当前我国社区管理与物业管理

的组织管理结构特征

　　在“政社合一”的单位制管理模式下,政府是国家利益的唯一代表和社区管理的唯一主体,将政治

基金项目　国家社会科学基金项目“权利、合作与市场化:城市物业管理问题研究”(07BJY056);湖北省科技攻关项目

“和谐社会构建中社区管理与物业管理有效整合的机制研究”(2007AA402C39);华中师范大学2007年人文社会科学“丹桂计划”项目“制度变迁与我国住宅需求主体行为研究”

和社会生活领域的管理权集于一身,绝大部分权力资源集于政府一级,权力配置表现出明显的单向性,而社区获得的只是极其微弱的“权力剩余”。街道办事处和社区自治组织只充当政府“腿”的角色,自身不具备独立性和创造性。特别是作为街区内最大的群众自治组织———居民委员会只是被动地接受政府的命令和完成所摊派的任务,而无实质的自主权。20世纪90年代以后,随着我国城市社区由单位制向社区制过渡,以“权力中心下移,权力明确下放”为方向的城市社区管理体制创新逐步展开,城市基层社区组织与权力配置发生迅速的变化。街道办事处和以社区居委会为代表的社区自治组织也开始从“权力虚体”向“权力实体”转变。可以说,当前我国社区管理的组织结构是在以往街道办事处的基础上结合各地实际情况创建的,目前社区管理的代表模式主要有江汉模式、沈阳模式等。尽管各种模式在社区管理自治权的划分上有所不同,但从组织管理结构上来讲,有着许多共性的特征,主要表现在:社区委员会的前身几乎都是原街道办事处和居民委员会,依据的规范是《中华人民共和国城市居民委员会组织法》,基本性质为基层群众性自治组织,由民政部门进行统一管理,并划拨一定数额的经费用以支持组织的运行。因此,从某种意义上来讲,社区委员会成立的主要目的是政府管理城市的需要。

现代城市物业管理是以城市居民拥有房屋所有权与现代建筑物区分所有权的存在为前提,主要代表所在小区的全体业主在物业管理区域内对小区的物业实施自治管理。参与现代城市物业管理的主体主要有代表全体业主的业主委员会和物业管理公司。相比之下,作为住宅小区内自治组织的业主委员会,是伴随现代城市物业管理体制的产生而产生,其成立的时间与社区委员会成立时间大致相同,但与原街道办事处和居民委员会的成立相比则晚得多。其具体职责主要包括组织业主大会的召开、代表业主选聘物业管理公司、签订物业管理合同等。物业管理公司则是市场经济中的一个独立经济单位。因此,物业管理在组织管理结构上与社区管理相比,其特征主要有:依据的规范是《物业管理条例》,业主委员会的基本形式为基层群众性组织,由建设部门进行统一管理,通过市场交换提供物业服务并收取物业管理费。因此,成立的主要目的是业主维护和管理所拥有物业的需要。⑤

综上所述,两者组织结构特征如表1所示:

表1　社区管理与物业管理的组织结构比较

依据的法规社

区

《居委会法》管理

主管部门

经费的获得以政府拨款为主,社区服务收入为辅

主要功能

最终目标

民政部

代替政府管理城市;提供公共服

居民自治

务的同时,提供其他经营性服务

获得利润;

物通过市场《物权法》受业主委托维护获得良好业住宅与城交换物业《物业管理和管理所拥有的的居住条管乡建设部服务商品

条例》物业件及居住理获得

环境

三、现有模式下社区管理与物业管理

各主体面临的困境

　　在现行的制度框架下,社区管理与物业管理在实际工作中存在各种矛盾与冲突的背后原因其实是各行为主体对各自面临的困境的突破。正是由于这种困境的存在,阻碍城市和谐社区的建设。因此,在建设和谐社区的过程中对社区管理与物业管理参与主体面临的困境的深入分析就成为解决问题的必要环节。

(一)社区委员会面临的困境

由前文论述可知,社区委员会的前身几乎都是原街道办事处和居民委员会⑥,依据的规范是《居民委员会组织法》,基本性质为基层群众性自治组织,实现自我治理、自我管理,且在实现自治过程中代表居民向国家表达意见。然而,在实际工作中,社区委员会却承担了大量的政府工作,“上面千条线,下面一根针”的实际工作状况,使其成为无名有实的政府基层政权的“腿”,代表国家向居民传递国家意志,成为政府管理城市的基层“代理人”。这种“代理人”职能错位的现状,既不利于基层民主政治的发展,也加重了城市基层政府的财政负担,更削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区建设的热情。可以说,目前我国城市社区委员会的建设与发展过程中表现出组织结构科层化、组织功能行政化及组织成员“职业化”⑦,在这三个维度的影响下,社区建设中居民委员会向社区委员会转变,组织变革名义上指向“自治”,但实际上更深刻、更全面地复制了政府的科层特征,而距离自治的组织性质越来越远。与此同时,为了体现社区自治的性质,在有些地区的社区经费的划拨上,地方政府只承担社区专职人员的基本工资,甚至是部分工资,社区专职人员的工资差额,连同社区工作经费,需

要社区通过各种途径自己筹集或通过提供经营性服务获得。这种经费制度的安排,使得社区管理陷入资金困境。一方面得到地方政府的财政拨款,理应按照地方政府的要求落实其管理目标或提供其所需的公共服务;另一方面又需要进入市场通过提供经营性服务,以弥补自身工作经费不足的实际情况。这种社区管理提供的经营性服务与物业管理公司提供的市场化的服务商品在一定程度上存在冲突,为社区管理与物业管理的合作留下了严重的隐患。这两种不同体制的管理,在同一区域中,特别是在城市的旧城区中的竞争冲突尤为明显,如对有经济收入的服务的市场竞争及对可出租用房的管理等问题。在城市新建居住区中,尽管与旧城区存在的矛盾与冲突不同,但社区管理与物业管理之间也存在争夺公共资源的情况。笔者通过调查发现,这种管理之间的矛盾与冲突在城市新建住宅小区中目前主要表现在对新建住宅小区中公共配套用房的使用方面。由于社区工作的开展需要一定的办公用房,而目前的相关法律规定,住宅小区中开发商没有明确产权归属的公共建筑属于全体业主共同共有,由此,在新建住宅小区中出现,社区委员会向业主委员会或物业管理企业索要用房的现象。在当前制度环境下,社区管理不仅面临基本性质与成立目的相冲突的困境,还面临由于定位不清与合作主体在工作运行中存在冲突的困境。

(二)业主委员会面临的困境

自从我国城市居住小区推行物业管理以来,业主委员会在实际工作中就被认为“形同虚设”,成为居住小区物业管理中的一大薄弱环节。可以说,业主委员会陷入“形同虚设”的困境,也曾引起理论界广泛的关注。从现有文献看,主要集中于对业主委员会的法律资格问题的研究为主⑧,也有少量学者关注业主委员会在运行中的监督机制的设计问题⑨。然而,在实际工作中,笔者认为,导致业主委员会“形同虚设”的最主要原因是业主委员会动力机制设计的缺陷与运行经费的短缺。在我国,无论是2007年10月前的旧《物业管理条例》,还是修改后的新《物业管理条例》,都缺乏对业主委员会权益的规定,使得业主委员会的动力机制设计处于空白。当前成立业主委员会的前提之一是必须有业主参与业主委员会工作的意愿,并作为自荐候选人表达自己的竞选理念。从业主委员会的工作性质和特点看,作为业主委员会的成员,不仅要求有较强的责任心、组织能力和协调能力,还要有一定的

物业政策水平、政治智慧、任劳任怨的品德和顽强的韧劲。而这样的复合型人才在市场经济社会中十分稀缺,自然其机会成本是很高的。在我国现行各种正规与非正规的制度约束下,业主委员会的本质实际上是居住区全体业主共有财产的理财机构或组织,其肩负着居住区业主共有财产保值、增值的责任,对业主委员会的付出和工作业绩,本应按照市场经济的公平交易原则,给予公平合理的补偿(当然,随着社会进步和经济发展,业主委员会成员真正自愿义务工作,如国外社区的义工,到那时社区就真正实现自治)。由于现行的《物业管理条例》缺乏对业主委员会权益的规定,即便是业主委员会的运行费用来源都无相关规定,很多业主委员会的运行费用都是业主自掏腰包或部分业主赞助,有的地方甚至是由物业管理公司出资。而大多数业主认为业主委员会是一个公益性组织,业主委员会的工作费用应收支平衡,业主委员会的委员们不应领取工作酬劳,即便是对其工作的认可也只能是领取少量的津贴,否则就不是非盈利的自治组织。然而,业主委员会从成立伊始,业主委员会委员不仅要耗费大量时间承担繁重枯燥的策划和组织工作,还面临来自方方面面的压力和风险,所承受的精神压力和经济损失不是少量工作津贴就能弥补的。在这种状况下,单纯依靠业主的热心公益、乐于付出的思想长期担任业主委员会的委员,尽职完成其所担负的工作就非常不现实。这也说明为什么多数城市住宅小区的业主委员会委员难以长期担任这一职责的原因。另一方面,即使有些业主委员会成员表面上长期担任这一职责,但由于缺乏相应的动力机制,也就缺乏相应的工作积极性。由此可知,业主委员会动力机制的设计缺陷正是导致我国城市住宅小区业主委员会“形同虚设”的关键因素之一。

此外,笔者在调研中得知,有些地方出现了由物业管理公司暗中给业主委员会成员定期发放“酬劳”的情况。当然,不管该物业管理公司这样做是为了稳定业主委员会的组成,还是为了减少物业管理公司的运行成本,或者出于其他目的,这种情况的出现都有可能直接导致业主委员会与物业管理公司的经济合同地位发生根本性变化,使业主委员会不仅在代表全体业主利益时“形同虚设”,甚至在日常工作中直接与物业管理公司勾结或受命于物业管理公司,从而无法实现其成立时的最初目的。

⑩

(三)物业管理公司面临的困境

在我国,物业管理行业从诞生之日起就面临重重困境,尽管随着《物业管理条例》和《物权法》等有关制度的颁布和实施,物业管理行业的生存发展环境得到了一定的改善。但现实中的物业管理涉及多方主体,如业主、开发商、建筑施工企业、城市市政部门和社区管理机构等,特别是当前我国正处在利益分化导致社会分层的过程中,物业管理公司作为与城市居民的日常生活直接发生服务商品交易关系的机构,便处在矛盾冲突的聚焦点的地位,加之近些年物业管理行业发展迅速,其他相关制度则相对滞后,例如,开发商、建筑施工企业的遗留问题对物业管理行业与业主之间的冲突留下了极大的隐患。有研究表明:业主与物业管理公司产生纠纷的原因,70%是由开发商引起的,特别是业主在使用住房过程中出现房屋质量问题或开发商在售房

1

时的有关承诺在后期不能兑现以后 。而目前除

四、社区委员会、业主委员会和物业管理

公司的角色重组与定位的基础

　　在实际工作中,社区管理与物业管理的各主体能否真正实现角色的重组与定位,必须具有一定的基础。本文认为,两种管理重组与定位的基础有两个方面:求同与存异。

(一)社区管理与物业管理的角色重组的基础之一:求同

社区管理与物业管理都是对与城市居民生活相关的诸多方面的日常管理,两者能有效整合的基础之“同”体现在:“地域重合、硬件共享、宗旨相同、目标相近”四个方面。

首先,城市社会生活中,一般来讲凡有住区就必有物业,凡有物业就必有其主,于是从理论上讲,物业管理的覆盖范围等同于住宅区的地域范围,若物业管理能广泛推行,特别是旧城区、甚至在农村也建立了物业管理服务体系,那么物业管理与社区管理将会出现地域重合的局面。其次,无论是物业管理还是社区管理都是建立在一定地域范围内的与居民生活紧密相关的各种硬件基础之上的,其中包括住房、道路、供水和文教卫等设施,所以两者在同一地域之内、在同一套基础设施之上的管理出现“硬件共享”的局面。第三,社区管理与物业管理都是以“人”为中心开展活动,为人的生存、发展提供各种方便及服务。其中社区管理主要从协调人际关系入手,通过建立良好的人际关系,创建良好的社区文化,来体现以人为本的宗旨。而物业管理主要从养护和完善物业及其周围的环境来体现以人为本的宗旨。第四,目标相近。物业管理虽然是由市场机制配置的企业化、公司化行为,以追求利润最大化为其根本目标,但由于市场竞争的存在使企业在追求根本目标的过程中,除做好物业管理的本职工作,即对相关硬件的管理外,还注重所管区域的整体文化的培养,注重企业经营理念与住区业主的文化认同。这样不仅可以降低企业管理机制的运行成本,而且可以为企业积累无形资产,如创立企业品牌,最终达到文明小区或示范小区的目标。社区管理虽然涉及经济、政治、社会等各方面,但也是以创建文明社区为其目标的。从这方面讲,物业管理与社区管理的目标其实十分相近。

(二)社区管理与物业管理的角色重组的基础之二:存异

社区管理与物业管理的角色重组的基础之二

了关于维修基金的规定以外,没有其他相关制度对此进行明确规范。同时,随着业主主体意识的强化,权利维护达到了高潮。这种种因素最后导致的结果是业主与物业管理公司之间的矛盾与冲突。再加上,目前我国城市居住区利益调节机制和关系的构建还未有效形成,本应成为城市居住区利益调节机构和主体的社区委员会和业主委员会却由于前文所述的种种原因,不能有效发挥其作用。在这种利益诉求不能得以有效解决、矛盾冲突不能及时沟通的情况下,城市居民首先通过拒缴物业管理费来表达不满,甚至一些居民在利益表达上更倾向于采取激烈的感情与情绪宣泄等非理性的方式。在此状况下,物业管理公司陷入两难困境,要么采取同样非理性行为与业主发生暴力冲突,要么面临物业管理费收缴率低的窘况,公司面临亏损;再者可能出现如前文所述的情况,物业管理公司通过暗中给业主委员会成员发放补贴,而寻求沟通的“桥梁”,以期改善与业主之间的关系;然而这种名不正言不顺的补贴方式一旦被广大业主得知,则业主与物业管理公司的关系势必更加恶化。

由上可知,当前城市社区管理与物业管理各参与主体在发展中都面临不同的困境,而这种困境的存在势必影响和谐社会的构建。笔者认为,能否突破存在的困境,充分发挥社区管理与物业管理各主体在居民自治中的作用达成和谐共赢,必须对社区委员会、业主委员会和物业管理公司当前的角色进行有效的重组与定位。

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