基于北京某小区物业纠纷的人民调解在物业管理纠纷中的作用与完善
发布时间：2014-10-25 12:37
【摘要】 本文以笔者参与调查和掌握的回龙观地区物业管理现状为基础，通过走访居委会、物业公司、业委会、司法所、物业管理纠纷调解组织和城市建设行政主管部门等相关组织，获得第一手资料，对回龙观地区物业管理纠纷的特点和形成原因进行分析、归纳和总结，从理论结合实践，现实兼顾可行的角度，以回龙观地区物业管理纠纷为例，探究人民调解在解决物业管理纠纷的作用，并提出科学有效的物业管理纠纷解决途径，以期为当前普遍存在的社区物业管理纠纷解决提供建议。全文分为五部分，第一部分，物业管理与物业管理纠纷概述。首先对物业管理的概念进行阐释，并从管理体制、管理内容、管理对象的产权关系与管理机制上与传统物业管理进行区分。然后，从物业管理纠纷的基本概念入手，分析了物业管理纠纷的成因及特点。第二部分，回龙观地区物业管理纠纷的现状及成因。在介绍回龙观地区基本情况的基础上，对其物业管理纠纷产生的原因进行了简要分析。第三部分，在物业管理纠纷中开展人民调解的可行性分析。介绍了人民调解的历史沿革及发展现状，分析了物业管理纠纷处理原则与人民调解工作原则的相同点，指出物业管理纠纷适用诉讼解决机制的困境，最后阐明了人民调解在解决物业管理纠纷中的优势。第四部分，通过回龙观地区物业管理纠纷调解处理实例，阐述人民调解在预防化解物业矛盾纠纷中所起的积极作用。第五部分，对如何在解决物业管理纠纷中全面引入人民调解机制提出对策和建议。笔者认为，物业管理纠纷的解决引入并且应用于人民调解机制有其必要性和可操作性，回龙观地区物业管理纠纷解决的实例也证明了人民调解机制自身的基本功能在物业管理纠纷领域得以实现的可行性，为完善我国物业管理法律规范提供了最详实的基本资料和最前沿的实践成果，为解决目前在我国普遍存在且日益增多的物业管理纠纷提供了一种化解纠纷的新模式，同时也给人民调解机制创新与发展带来了几点启示：进一步创新社会管理理念，探索和把握新时期人民内部矛盾的变化规律，及时调整人民调解工作机制，增强人民调解组织的公信力，加强人民调解组织的多元化和专业化建设，更好地发挥其在预防和化解民间纠纷中独特的作用。
序论
一、选题背景和意义
人民调解是植根于中国传统法律文化沃土中的一朵奇葩。新中国成立以来，它在化解社会矛盾、宣传大政方针、反映社情民意、实现群众自治等方面发挥了不可替代的作用。在当前社会转型的大背景下，传统的人民调解如何有效发展，充分发挥其应有功能，值得深入探讨。
物业管理是我国城市住房制度管理的一种新模式。经过多年的探索，物业管理方式不断改进，物业管理模式逐渐成熟，物业管理对改善居住环境、提高生活质量和推动社区建设发挥了重要的作用，越来越多的人也享受到了物业管理给自己生活带来的便利。但在发展过程中，随着管理范围的扩大和新生事物的增多，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务的不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响社会和谐的焦点和政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。
有鉴于此，本文以北京市回龙观地区物业管理纠纷的调解实例为切入点，探讨我国如何在处理物业管理纠纷中引入人民调解，如何进一步健全人民调解物业管理纠纷的法律规范体系，并提出符合我国国情的对策建议，以期对人民调解处理物业管理纠纷提供可资借鉴的实例和理论支撑。
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二、研究方法
物业管理纠纷的人民调解处理既需要对实践进行抽象理论概括，又需要依据现实状况来检验所概括结论的可靠性。本文将运用以下研究方法：
1.比较分析的方法
文中重点比较分析了物业管理纠纷处理原则与人民调解工作原则的相同点。
2.实证分析的方法
通过对 5 个实例的具体例举和分析，论证了物业管理纠纷调处取得的实效和人民调解在调解处理物业管理纠纷的中的作用。
3.逻辑分析的方法
4.调查分析的方法
三、创新之处
本文在论述的过程中有以下创新之处：
1.理清了物业管理纠纷产生的原因；
2.探讨了人民调解在解决物业管理纠纷中的独特优势；
3.进一步阐明了物业管理纠纷解决中全面引入人民调解机制具有必要性和可操作性；
4.提出物业管理纠纷化解中存在的问题，并在仔细分析的基础上提出相应的对策和解决模式。
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第一章 物业管理与物业管理纠纷概述
物业管理是房地产业高速发展到一定程度的必然产物。随着我国城市住房私有化进一步推进，房地产市场可以说是已经进入了一个平稳发展的“成熟期”，物业服务正以一种专业化、社会化和市场化的模式走进千家万户，影响到许多人的生活。而由于目前我国物业服务行业的相对不成熟性，加上房地产市场有关法制体系的不完善，围绕着物业服务企业在小区管理服务上的各种问题急剧增长，物业管理纠纷也逐渐成为近年来反映激烈、投诉率不断攀升的主要问题。
一、物业管理的概念
（一）物业管理的涵义
当今物业办理中的通用术语“物业”见解译自英语 property 或 estate，是由香港地域传入中国大陆的沿海和要地当地。凭据香港学者李宗鄂的学术表明：“物业是单位性房地产”1。也便是说“物业”是与地产相讨论的房地产。随着房地财产的生长和衡宇办理模式的厘革，“物业”的内在外延上也有所扩展。说到底，物业是物业办理的工具，“是已经建成并投入利用的种种衡宇及其附属配套的设置装备部署、步伐和关连园地。”
从某种程度上来说，物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是与房地产综合开发这一现代化生产方式相配套的综合性管理，也是与当前随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。也可以这样概括，物业管理是一门掌控管理与专业综合服务的艺术，它是一种日常管理规范和市场推销有效的经营管理活动，在建筑专业、法制规范和财务能力及主观情绪等限制下，不断提供优质运作的物业服务，为物业所有人和使用人创造和保持文明、舒适、安全、整洁的生活环境和工作环境，最大限度满足业主的多元化需要，最终实现物业价值。
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二、物业管理纠纷的概念
纠纷一般是指争执的事情，它是特定的主体基于利益而产生的双边或多边的争议、争端或冲突。5物业管理纠纷是指在物业管理与服务过程中，相关法律关系主体之间因对同一项与物业有关、与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的争执。在物业管理实践中，物业管理纠纷主要发生在业主（业委会）与物业服务企业、开发商或政府之间6。
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第二章 回龙观地区物业管理纠纷现状及成因 ......................10-13
一、 回龙观地区物业管理的现状及特点 .............10-11
二、 回龙观地区物业管理纠纷产生的原因................11-13
第三章 关于物业管理纠纷中开展人民调解的可行性分析 ................................13-19
一、 人民调解的历史沿革 ..............................13-14
二、 物业管理纠纷处理与人民调解的工作原则具有相似之处........... 14-16
三、 物业管理纠纷适用诉讼解决机制之困境.............. 16-17
四、 人民调解在解决物业管理纠纷中的优势 ................17-19
第四章 回龙观地区物业管理纠纷调解处理的实际案例........... 19-24
实例一：龙华园二区业主与物业公司管理服务纠纷的调解 ................19-20
实例二：金达园小区西侧车库被改建为出租房纠纷的调解 ...........20-21
实例三：瑞旗家园社区配套设施物业管理纠纷的调解 ...............21-22
实例四：因损害赔偿引发纠纷的调解................. 22
实例五：因房屋地面塌陷引发纠纷的调解.................. 22-24
第五章 完善人民调解的对策建议
人民调解在物业办理纠纷中具有上述特点和上风，从个案来看，接纳这一纠纷办理要领，取得了精良的解纷结果和社会结果。但调研中也发明，在创建健全物业办理纠纷人民调解机制的历程中，仍旧存在相识不到位、步骤不得力、制度欠公划逐一些标题和不敷，克制现在，物业办理纠纷人民调解布局也存在网络化设置装备部署程度比力低、调解步队设置装备部署方面社会发动不敷充实、专业化调解聘员源头范畴较窄、稳固调解步队的鼓励机制缺乏等标题。基于对人民调解自身的执法职位地方及办理纠纷本领、特点及近况的相识，连合当前回龙观地域物业办理纠纷的现实特点，笔者以为，为在物业办理纠纷中有用发挥人民调解机制的作用，可以从如下几个方面动手：
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结语
2013 年 1 月 1 日施行的新《民事诉讼法》第一百二十二条明确规定“当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。”民事诉讼法关于先行调解的规定，凸显了人民调解作为解决民事纠纷的重要作用。以自愿、合法，维护双方当事人利益为出发点，充分发挥人民调解作用，可以更好地消除纠纷当事人之间的对立情绪，化解矛盾。这突显了人民调解定纷止争，化解矛盾，促进社会和谐的作用。笔者建议。在物业纠纷解决机制的整体构建上，将人民调解设定为前置性程序，即“一切物业纠纷均要先行调解，未经调解不得利用其他纠纷解决机制”27。这样，可使得物业纠纷调解程序强制化，真正形成人民调解、行政调解和司法诉讼相结合的多元化物业纠纷解决机制。同时，积极探索和掌握物业管理纠纷的发展趋势，不断加强人民调解机制在物业管理纠纷中的作用，有效推进人民调解在物业管理纠纷中的作用与完善，从而巩固人民调解的法律地位，最终实现其制度价值。
本文初步探讨了将人民调解机制引入物业管理纠纷解决的必要性和可操作性，通过对北京市回龙观地区物业管理纠纷解决的实例分析，证明人民调解机制自身的基本功能在物业管理纠纷领域得以实现的可行性，为完善我国物业管理法律提供了较为详实的基本资料和最前沿的实践成果。本文还为现阶段普遍存在的物业管理纠纷解决提供了新的模式，同时也给人民调解机制创新与发展带了几点启示：进一步创新社会管理理念，探索和把握新时期人民内部矛盾的变化规律，及时调整人民调解工作机制，增强人民调解组织的公信力，加强人民调解组织的多元化和专业化建设，更好地发挥其在预防和化解民间纠纷中独特的作用。
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参考文献：
- [1] 张永进. 人民调解协议司法确认制度的思考——以《人民调解法》为蓝本[J]. 法治论坛. 2010(04)
- [2] 许达丽. 当前物业管理纠纷的产生及其解决对策[J]. 泸州职业技术学院学报. 2008(04)
- [3] 谢奥敏,黄桂洪. 物业管理纠纷中人民调解的构建[J]. 法治论坛. 2007(01)
- [4] 胡冬平. 试论群体性纠纷解决中人民调解程序的引入[J]. 中国司法. 2006(04)
本文编号：9783
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