武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产证券化研究

发布时间：2021-11-22 17:19

　　近年来,由于我国城镇化的加速推进,大中型城市外来人口数量激增,这些地区的住房需求也在不断地攀升。而逐渐高企的房价,已经超出了很多购房者的承受范围,住房供给和住房需求之间的矛盾日趋激烈。为了解决城镇中低收入者的住房问题,提升我国城镇居民的“幸福感”和“获得感”,维护社会和谐稳定,国家开始大力推行保障性住房项目。公共租赁住房是保障性住房的一个重要组成部分,并且随着我国住房租赁市场的发展越来越多地受到了人们的关注。当前,保障性公共租赁住房的建设资金主要来源于地方政府和银行信贷,但是随着存量规模的继续扩大以及增量规模的迅速增长,使得现有的融资模式难以为继。同时,由于保障性公共租赁住房建设所需投入的资金量大、成本回收期长以及投资回报率低等特点,进一步加重了这种融资困难的局面。而资产证券化对于租赁资产流动性的提高有一定的帮助,通过将租赁资产进行证券化,能够使地方政府提前收回投资,减轻其财政压力。因此,对于保障性住房项目资产证券化的研究,特别是公共租赁住房租赁资产的证券化研究,对于我国保障性住房的建设具有重要的理论和实践意义。本文选取长江资管——武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产支持专项计划作为... 

【文章来源】：湘潭大学湖南省

【文章页数】：69 页

【学位级别】：硕士

【部分图文】：

武汉地产保障性公租房租金收入ABS的交易结构图

未来各期偿债金额图

32根据表4-6中的数据，项目中五个标的物业在各个年度分别产生的现金流入如图4-1所示：图4-1各标的物业2018-2036年现金流入折线图基础资产现金流出包括：税费、房屋空置费、运营管理费、维护和修缮费、商铺租赁佣金、POS机手续费、物业承验费、物业开办费、物业秩序维护费、评估费、贷款利息等。其中POS机手续费金额较小，且无计算规律，故从预测金额中剔除；物业承验费、物业开办费、物业秩序维护费和评估费均为首次配租时的一次性费用，5个小区2018年开始均不会再收取；贷款利息已于2017年偿还完毕。根据《物业服务合同》、《运营管理委托合同》、《市房管局关于进一步规范和加强公共租赁住房运营管理的指导意见》（武房发[2014]143号）等文件的约定，计算公式如下所示：基础资产现金流出金额＝房屋空置费+运营管理费+维护和修缮费+税费+商铺租赁佣金；房屋空置费=可出租面积*空置率*物业费；运营管理费=月末租赁房屋实际出租套数*48.17元/套*120%；维护和修缮费=月末租赁房屋实际出租套数*24.40元/套；税费=房产税+印花税+城镇土地使用税（房产税：商铺租金*12%；印花税：商铺租金*0.1%；城镇土地使用税参考历史数据）。在同样的假设条件下，对资产池在存续期2018年至2036年内的现金流出情况如表4-7所示：

【参考文献】：
期刊论文
[1]我国融资租赁行业资产证券化现状分析与趋势展望[J]. 嵇可成,赵南.  金融发展研究. 2019(11)
[2]双层SPV资产证券化的法律逻辑与风险规制[J]. 洪艳蓉.  法学评论. 2019(02)
[3]资产证券化产品（ABS）风险分析框架与违约案例简析[J]. 王艺璇,段宇,王文硕.  现代商业银行. 2019(03)
[4]推进住房租赁资产证券化的实践与思考[J]. 杨建国,彭远汉.  金融与经济. 2019(01)
[5]金融机构住房租赁资产证券化业务发展探析[J]. 史丁莎,王晓楠.  新金融. 2018(10)
[6]破解住房租赁资产证券化困境[J]. 包歌,许余洁.  中国金融. 2018(10)
[7]企业资产证券化中的风险隔离机制——以“真实出售”为视角[J]. 阎云迪.  东南大学学报(哲学社会科学版). 2017(S2)
[8]推动资产证券化,促进住房租赁市场发展[J]. 王盛,李星霖.  上海房地. 2017(12)
[9]企业资产证券化法律结构的脆弱性[J]. 沈朝晖.  清华法学. 2017(06)
[10]未来收益证券化基础资产界定法律探析——以供热资产证券化为例[J]. 王剑钊,朴文一.  金融法苑. 2017(02)

硕士论文
[1]我国公共租赁房债券融资模式研究[D]. 张晓慧.华中师范大学 2012



本文编号：3512132