在建房地产项目并购估值方法研究
发布时间：2021-12-23 06:26
近年来,我国宏观经济下行压力加大,国家对房地产行业调控政策频出,促进了房地产行业由粗放式发展模式向规模化、集约化调整。增加了在建房地产项目的并购交易规模。在建房地产项目因可比性差、施工过程管理复杂、未来收益不确定等特点,常用的价值评估方法重理论而轻实践,给合理、准确地评估此类项目的价值带来了一定的困难。因此,本文研究在建房地产项目价值评估方法优化问题,改进了项目价值评估的合理性,为并购交易决策提供了可靠的依据,有利于提高并购绩效和交易的成功率。本文通过对比已有房地产价值评估方法的适用性和优缺点,采用DZ集团并购ZY公司某在建房地产项目案例,研究了在建房地产项目并购估值方法优化问题。研究结果表明:第一,优化后的假设开发法是在建房地产项目价值评估的适用方法。第二,利用目标成本管理理论和动态成本管理方法核算在建工程项目的后续开发总成本及应缴税费,使在建房地产项目的各项后续开发成本及税费计算更加全面、准确。第三,运用灰色模糊综合评价法修正市场比较法预测项目的销售价格,可以较大程度的消除价格预测时主观因素对房地产价格的影响,提高项目开发价值预测的准确性,使项目开发完成后的价值更客观、合理。本文的...
【文章来源】：北京化工大学北京市 211工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：71 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
图１－１中国房地产并购数据统计图（２０１２－２０１９）??
缓。投资性需求大幅下降，刚性需求增长放缓，房地产??企业的产品去化压力增大，现金流回收期延长，如何保证现金流充足成为很多房??地产企业难题。通过并购可以帮助企业实现资金结构优化，资本扩张，以达到开??拓融资渠道，维持企业现金流量的目。??（２）国家调控政策??我国的房地产行业发展对政策依赖性比较强，纵观整个房地产行业的发展过??程，每一次政策变化，房地产行业都会发生巨大的调整。从上个世纪八十年代至??今房地产行业共经历过七次大的政策变化，房地产市场对政策演变而发生的变化??情况见图３－１［３７］。当前中央政府对房地产行业的核心方针是坚持不把房地产作为??短期刺激经济的手段，使房地产回归其居住属性。对房地产的金融监管政策趋紧，??房地产行业融资渠道越来越窄，融资成本提高，但作为房地产行业核心生产资料??的土地成本不断上升，各地方的地王频现，其他成本如人工成本、材料成本也都??有不同程度的提高，房地产投资成本加大，资金压力增加。资金需求的压力导致??很多规模孝资金缺乏的中小企业生存艰难，被少数资金雄厚的较大房地产企业??并购，一些较大房地产企业也因此又实现了一次规模扩张。??＊地产商品化的开ｅ时期?拉动经济壜长的产並化时期?＠归住宅的居住??１９７＾—１９９６?年?１９９７—２０１４?年?本廉时期??．?…?：??■?３５??－Ｗ?Ｉ：：??２０００?．．．＂?＼?Ｙ?ｓ??誦一一＝０??０獄＃，樹级？篇縦，滿ｗ縱获??—商蟲＿平均＿售份格?＜友韜）?一一住宅平均镯嬤输格《左轴＞???商晶房平均齡鳕玢榣增松寒《右＿＞?一一？住窀平均销售价格增长寒（右＿）??图３－１房地产市场与政策
业并购的实质绝大多数情况下是取得土地资源的开发权。在当前??土地价格越来越高的情况下，再加之房地产企业的融资困难，通过政府招拍挂方??式取得土地开发权越来越困难，并购有土地储备的房地产企业或直接并购房地产??项目是取得土地开发权的有效途径。并购除了使企业规模扩张外更增加了企业的??土地资源储备数量，增强了企业的生存与竞争能力。据统计，百强房企中８３％??的并购交易为获得项目资源，１０％为获取房地产公司，７％为获取房地产关联产??业公司。??■项目并购■：公司并购＊关联产业并购??图３－３房地产企业并购资源比例统计表??Ｆｉｇ３－３?Ｒｅａｌ?ｅｓｔａｔｅ?ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ?Ｍ＆Ａ?ｏｆ?ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ?ｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ?ｓｔａｔｉｓｔｉｃａｌ?ｔａｂｌｅ??（３）战略调整??战略调整理论同样是我国房地产行业并购交易的动因之一。房地产企业通过??并购可以对技术升级、政策调整等外部环境变化做出快速的反应，实现经营战略??调整，提高自身核心竞争力的目标。还可以通过横向并购使企业产品业态多样化，??纵向并购延伸生产供应链条，实现多元化经营的战略目标。这类企业并购案例中??最典型的代表是融创中国并购万达文旅项目。融创中国２０１８年并购万达集团１３??个文旅项目，万达实现了由重资产模式向轻资产模式转型的战略目标，而融创中??国则开启了文旅地产市场的航程。到２０１９年底再次并购云南城投集团，至此，??融创中国确立了中国房地产行业文旅市场中的核心地位，几乎没有竞争对手。??（４）进入新市场??房地产企业经营具有很强的地域性，在某一地区深耕细作是很多房地产企业??的经营策略。因此，房地产企业可以通过并购进入招拍挂竞争激
本文编号：3547967
【文章来源】：北京化工大学北京市 211工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：71 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
图１－１中国房地产并购数据统计图（２０１２－２０１９）??
缓。投资性需求大幅下降，刚性需求增长放缓，房地产??企业的产品去化压力增大，现金流回收期延长，如何保证现金流充足成为很多房??地产企业难题。通过并购可以帮助企业实现资金结构优化，资本扩张，以达到开??拓融资渠道，维持企业现金流量的目。??（２）国家调控政策??我国的房地产行业发展对政策依赖性比较强，纵观整个房地产行业的发展过??程，每一次政策变化，房地产行业都会发生巨大的调整。从上个世纪八十年代至??今房地产行业共经历过七次大的政策变化，房地产市场对政策演变而发生的变化??情况见图３－１［３７］。当前中央政府对房地产行业的核心方针是坚持不把房地产作为??短期刺激经济的手段，使房地产回归其居住属性。对房地产的金融监管政策趋紧，??房地产行业融资渠道越来越窄，融资成本提高，但作为房地产行业核心生产资料??的土地成本不断上升，各地方的地王频现，其他成本如人工成本、材料成本也都??有不同程度的提高，房地产投资成本加大，资金压力增加。资金需求的压力导致??很多规模孝资金缺乏的中小企业生存艰难，被少数资金雄厚的较大房地产企业??并购，一些较大房地产企业也因此又实现了一次规模扩张。??＊地产商品化的开ｅ时期?拉动经济壜长的产並化时期?＠归住宅的居住??１９７＾—１９９６?年?１９９７—２０１４?年?本廉时期??．?…?：??■?３５??－Ｗ?Ｉ：：??２０００?．．．＂?＼?Ｙ?ｓ??誦一一＝０??０獄＃，樹级？篇縦，滿ｗ縱获??—商蟲＿平均＿售份格?＜友韜）?一一住宅平均镯嬤输格《左轴＞???商晶房平均齡鳕玢榣增松寒《右＿＞?一一？住窀平均销售价格增长寒（右＿）??图３－１房地产市场与政策
业并购的实质绝大多数情况下是取得土地资源的开发权。在当前??土地价格越来越高的情况下，再加之房地产企业的融资困难，通过政府招拍挂方??式取得土地开发权越来越困难，并购有土地储备的房地产企业或直接并购房地产??项目是取得土地开发权的有效途径。并购除了使企业规模扩张外更增加了企业的??土地资源储备数量，增强了企业的生存与竞争能力。据统计，百强房企中８３％??的并购交易为获得项目资源，１０％为获取房地产公司，７％为获取房地产关联产??业公司。??■项目并购■：公司并购＊关联产业并购??图３－３房地产企业并购资源比例统计表??Ｆｉｇ３－３?Ｒｅａｌ?ｅｓｔａｔｅ?ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ?Ｍ＆Ａ?ｏｆ?ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ?ｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ?ｓｔａｔｉｓｔｉｃａｌ?ｔａｂｌｅ??（３）战略调整??战略调整理论同样是我国房地产行业并购交易的动因之一。房地产企业通过??并购可以对技术升级、政策调整等外部环境变化做出快速的反应，实现经营战略??调整，提高自身核心竞争力的目标。还可以通过横向并购使企业产品业态多样化，??纵向并购延伸生产供应链条，实现多元化经营的战略目标。这类企业并购案例中??最典型的代表是融创中国并购万达文旅项目。融创中国２０１８年并购万达集团１３??个文旅项目，万达实现了由重资产模式向轻资产模式转型的战略目标，而融创中??国则开启了文旅地产市场的航程。到２０１９年底再次并购云南城投集团，至此，??融创中国确立了中国房地产行业文旅市场中的核心地位，几乎没有竞争对手。??（４）进入新市场??房地产企业经营具有很强的地域性，在某一地区深耕细作是很多房地产企业??的经营策略。因此，房地产企业可以通过并购进入招拍挂竞争激
本文编号：3547967
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