上海市虹桥区综合交通枢纽项目区域化管理研究
发布时间：2014-10-18 18:50
【摘要】 随着我国城市化进程的加快，往来城市间的旅行时间被不断的缩短，综合交通枢纽因其集中两种以上的交通功能，具有集约、高效、以人为本等优势，目前被许多地区所采用。但综合交通枢纽项目是城市化发展过程中的一个新事物，在规划设计及项目管理过程中，各方面都缺乏经验，需要对以往的传统观念进行优化，需要以创新的姿态认真对待在综合交通枢纽项目管理过程中出现的问题。综合交通枢纽项目普遍具有项目占地大、投资大、建设周期短、风险控制要素多、项目管理质量要求高等特点。如何管理综合交通枢纽项目的建设工作是当前和未来一段时间项目管理工作的难点，也必将成为推动项目管理科学持续发展的新动力。本文在综述国内外相关项目管理理论和研究的基础上，界定了综合性交通枢纽项目的概念，以上海虹桥综合交通枢纽项目建设为例，分析了虹桥综合交通枢纽项目建设过程存在的问题、原因，从区域总平面管理、区域风险管理、区域时间管理和区域质量管理四个方面提出了对综合性交通枢纽区域化管理的优化的内容、措施及方法。进而为今后综合性枢纽项目的管理者、建设者提供有益的经验。本文一共分为五章：第一章为绪论，主要介绍论文的研究背景，分析本文的研究目的和意义，选择本文的研究思路和方法；第二章为交通枢纽项目区域化管理的相关理论，介绍了交通枢纽及交通枢纽项目管理概念、项目区域化管理概念以及国内外的研究动态等相关理论；第三章则重点介绍了虹桥综合交通枢纽概况，引出交通枢纽项目管理过程中遇到的问题以及问题产生的原因；第四章为虹桥综合交通枢纽在区域化管理方面的实证研究，通过区域化管理组织、内容的论述，概况了区域化管理在综合交通枢纽项目中的重要作用；第五章为区域化管理的措施和方法；最后为结论。
第1章绪论
1.1论文研究的背景及意义
在住宅房地产行业发展方面,房价的过快上涨及存在的非理性价格泡沫已经严重透支了中长期价值,为促进房地产市场平稳健康发展,国家也逐渐加大了对住宅房地产行业市场的调控力度,使住宅房地产行业面临的情况越来复杂。另一方面商业房地产的发展在过去比较滞后于住宅房地产市场,目前我国商业房地产的发展潜力非常巨大,根据1995-2005年国家统计局的数字,中国零售业的平均发展速度(约18%)几乎两倍于GDP的增长速度⑴,2005年国家的统计,中国住宅开发量占了所有房地产开发量的85%以上,而国外房地产住宅和非住宅产品,各占50%。发达国家和地区的GDP增长,70%以上是由商业服务业提供的。美国和欧洲等发达国家和地区70%的商品额是在购物中心实现的,而目前中国只有不足3%的商品零售额是在购物中心实现的。从以上数据可以看出,我国商业服务业的发展具有很大的空间,国内商业房地产发展作为新兴产业,大有可为[2]。同时伴随外商不断增加的投资,商业地产开- 发项目越来越成为资本逐利的对象。地方政府热衷于商业地产,购物商场在中国各地如雨后春舞般冒了出来,香港世邦魏理仕房产代理公司发布的数据显示,2012年全国商业地产新增供应量全年增长22%,当中超过2/3的项目来自二线及三线城市,在中国的二线和三线城市,地方政府在做拍地时就要求住宅开发商配套建设商业地产,各地的供应量都在增加。
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1.2论文研究的主要内容及研究方法
项目管理已在各个领域发挥了很大作用,项目管理方法结合实际工程项目不断地探索和改进中,项目管理的成功经验和具体做法也在不断地完善及丰富中。但在我国,项目管理在商业地产开发项目中的应用仍然属于年轻的行业,在理论和实际的结合上还需要我们不断地地努力进行改进和完善[6]。本文拟结合“静安寺交通枢纽及商业开发项目”为实例,在项目管理的理论基础上,总结了项目管理的发展过程,然后联系"静安寺交通枢纽及商业开发项目”的实际,从业主与项目背景、项目工程规划管理,到项目范围及目标、再到项目各阶段实施过程中的进度、质量、成本的控制应用进行阐述。重点对项目各阶段中的进度、成本和质量控制等关键问题进行了应用研究。阐述项目管理此项目中的应用,发现项目管理实践中存在的问题与不足之处,期望以现代项目管理的理论和方法为指导,进一步完善在商业地产开发工程项目中的应用。在研究方法上,本文根据理论结合实际案例的研究内容需要,有针对性的采用了下面的研究的方法:(1)文献调研法通过国内外现有文献的阅读及调研,对一些商业地产的项目管理理论进行了分析与总结,用来指导实际进行中的案例。
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第2章商业地产开发工程项目管理及相关理论
2.1商业地产开发工程项目管理的概念及特点
商业地产收益与住宅地产不同,住宅地产收益来源于住宅卖出价格与住宅建造土地成本之差,其收益是一次性的并且是确定的,而商业地产收益主要来源于出租租金收益以及自身项目物业的升值。商业地产,顾名思义是作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产及以工业生产用途为主的工业地产等。商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,商业地产有建设规模大、建筑外形复杂、建设周期长、投资规模大、建设环节多、招商营运难度大等特点[7]。商业地产的客户包括两类:第一类是直接承租或购买商业店铺的经营商户,这类客户是经营商户的直接顾客;第二类是到达商业项目进行购物或消费的终端消费者,是商业项目的间接顾客因此商业地产项目的开发工程的项目管理是根据上述特点及如何满足两类不同客户群体的需求而进行的,对于商业项目来说,满足了客户的需求具备了获得成功的基础。这也是商业地产的项目管理有区别于其他地产业的本质原因,相对于住宅或工业地产项目而言,商业地产项目的工程开发项目管理有以下特点[9]:(1)商业地产项目市场定位及方案设计的特殊性商业地产的市场定位主要是针对项目投入使用后的经营发展定位,相应进行项目方案的设计。
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2.2商业地产开发项目管理规划
商业地产项目开发项目管理可分为前期策划决策项目管理阶段、施工阶段,梭工收尾阶段及后评价阶段,项目管理过程及管理规划包含下面内容[13]:项目管理范围确定:包含项目开始前首先确定项目的目标,总投资是多少、多长时间完成,项目完工的交付物标准,工作范围的描述,完工所需要的资源估计,进度方面的关键节点(重大里程碑)的确定。项目目标规划:包括工期目标确定及保证工期的措施,必要时考虑交叉条件下的保证工期的措施;成本目标的确定、质量目标的确定、进度目标的确定及安全风险方面目标确定及规划[14]。项目组织管理架构分解:根据项目管理的范围及目标规划,运用工作任务分解(WBS)的方法来确定工作分解结构图,并相对应完成组织管理结构图。项目成本管理规划:根据项目的资源需求计划(设备材料釆购及供应计划,劳动力需求计划等)来确定项目的成本费用管理计划。项目进度管理规划:包括项目进度计划的编制、项目进度控制方法及项目进度控制的措施。项目质量管理规划:质量管理规划需要识别哪些质量标准适用于本项目,并确定满足这些质量标准的要求。内容包括质量方针的制定,质量范围说明书的编制,质量管理标准及规章制度等[15]项目的风险规划:包括风险识别,风险估计及风险应对等规划。
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第3章静安寺交通枢纽及商业开发工程项目概况及项目管理现状.........9
3.1静安寺交通枢纽及商业开发工程项目概况.........9
3.2静安寺交通枢纽及商业开发工程项目范围及管理目标.........13
3.3静安寺交通枢纽及商业开发工程项目管理模式及项目管理现状.........16
第4章静安寺交通枢纽及商业开发项目工程实施控制研究.........19
4.1静安寺交通枢纽及商业开发工程实施控制总原则.........19
4.2静安寺交通枢纽及商业开发工程中的进度控制.........19
4.3静安寺交通枢纽及商业开发工程中的质量控制.........34
第5章静安寺交通枢纽及商业开发工程项目管理应用评价与总结.........47
5.1静安寺交通枢纽及商业开发工程项目管理应用评价.........47
5.2项目管理经验总结.........48
5.3项目管理存在的问题及应对策略.........49
第4章静安寺交通枢纽及商业开发项目工程实施控制研究
4.1静安寺交通枢纽及商业开发工程实施控制总原则
静安寺交通枢纽及商业开发工程项目的进度、质量、成本三大目标控制,自始至终贯穿于整个项目的实施中,这三者在项目实施进行中相互牵制,相互制约。如何合理及有效的组织管理各种有限的资源的前提下,以最低的成本,最优的质量能够尽快完成整个项目,成为本项目进行控制管理的一个重要问题。在项目建设中进度、成本、质量管理过程中不能顾此失彼,而应当采取必要的控制措施,以完成本项目的整体控制目标[25]。工程项目进度控制贯穿项目实施的全过程,对工程项目中设计、施工、收尾竣工各阶段的工作内容、工序及搭接关系和工作时间之间的关系,根据进度总目标和资源优化配置原则编制计划,并进行实施。同时在各阶段实施的过程中经常检查进度是否符合计划要求,对出现的进度偏差进行分析,采取补救及纠偏措施,调整修改原计划,直到项目全部完成竣工结束。项目的进度控制就是在项目开发的各个阶段中,采取一些措施确保项目按既定的计划工期目标,在保证项目质量且不增加实施的费用的前提下,优化项目工期。静安寺交通枢纽及商业开发工程项目在实施过程中,通过两家的建设单位一起联合多次与现场监理单位、施工承包单位及设计单位沟通,制定出符合项目实际情况的总体进度计划表,并确定进度关键节点及关键路线、任务。
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第5章静安寺交通枢纽及商业开发工程项目管理应用评价与总结
5.1静安寺交通枢纽及商业开发工程项目管理应用评价
静安寺交通枢纽及商业开发项目作为上海市的重大建设工程项目之一,按照两家建设单位联合开发的建设目标,第一阶段以“毛还房粗装修”的竣工验收备案为目标的工程项目管理目前已经结束,配合“2010年上海世博会”而投入运行的公交枢纽设施正在正常运行及对社会发挥重大的作用,目前商业开发部分已被境外投资基金(丰泰地产)进行东、西两块进行整合及己经展开策划商业招商及商场装修。回顾本项目从开始到第一阶段以“毛还房粗装修”的梭工验收备案为目标的工程项目管理结束,在实际本案例商业地产的 发中以项目管理的理论为指导。综合房地产开发及商业的特点,从项目定位及规划设计开始,就要在房地产开发及商业策划整合上下功夫,确定项目商业定位及规划设计方案,从而确定项目的建筑平面图和相对应的建筑设施配置,确定项目的完工目标及交付标准,以启动项目的开展,避免从设计开始而产生的不断修改。在项目的实施过程中,紧密围绕着完工目标而开展。从施工图纸完成后,根据项目的管理规划而设立了进度目标、质量目标、成本目标,在实施过程中运用项目管理的目标管理、进度管理、质量管理、成本管理、安全管理的方法,并根据实际情况不断调整及完善各控制目标,收到了预期的效果,并分别采取相应的措施确保各分目标及总目标的实现。
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参考文献：
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本文编号：9658
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