基于全过程成本控制的J房地产公司项目成本控制研究

【摘要】 随着我国经济的高速发展,城市化进程的加快,我国的房地产业出现了爆发性的增长。大量企业涌入房地产业,导致土地成本的高涨,市场间竞争加剧,迫使企业对项目成本控制的要求提高。工程项目的建设和管理是一个非常复杂的综合性系统,其涉及到的资源非常之多,一般规模也相对较大,实施过程相对较为复杂,这给工程项目的建设的成本控制带来了非常大的挑战。J公司在YX项目的前半期工程的成本控制出现了较大的问题,需要通过研究加以改善和纠正。本文对工程项目成本控制的相关理论和方法进行了大致的研究,并运用了相关理论的工具,包括ABC分类法、挣值分析法、质量成本法。以J房地产公司的YX项目成本控制为例,从YX项目成本控制的现状和存在的问题入手,对项目成本控制中出现的问题进行了分析和研究。提出了五个方面改善策略：一、制定项目全过程成本控制措施；二、引入成本控制工具；三、加强成本人员队伍建设；四、建立成本控制监督和激励机制；五、进行风险成本控制；这些策略在项目中得到了实施和应用,并取得了较好的效果。希望本文的研究能够为房地产项目成本控制提供一定参考和借鉴。 

第1章绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

改革开放以来，随着我国经济的高速发展，房地产商品化的推进，我国的房地产业出现了爆发性的增长。伴随我国推行城市化发展战略，及分析房地产在整个国民经济中的占比，表明房地产业已成为我国经济的支柱产业，必将成为长期影响经济发展的主要因素。经对国外经济发展规律的研究和分析表明，当人均GDP在100-5000美元的阶段是人们对房地产需求最旺盛的时期，有大量的居民需要改善居住条件，大量的农村人口城市化，大量的新增企业需要商业和办公场所……房地产业的高速增长成为必然。随着经济增长到一定阶段，由于房价快速增长，对百姓特别是低收入人群的基本居住需求产生制约，影响社会稳定。且房地产会呈现泡沫化倾向，一旦房地产泡沫破裂对整个国民经济的打击将是致命的，所以对房地产业的宏观调控又必不可少。因此，多年来国务院不断有针对房地产调控的支持出台，“国八条”、“国九条’’、“70-90政策”、“实行土地增值税、房产税等调控政策陆续出台，最严厉的就是目前实行限购、限贷政策，严控投资投机类需求，对住宅类房价进一步上涨起到了遏制作用。

随着住宅开发门滥的日益提高，住宅用地取得的难度不断增加，以及政府对住宅地产始终保持的高压态势，使得许多房地产企业都在寻找新的生存空间。经过近十年的城市高速发展，大中型城市中心城区不断扩大，人口不断向郊区扩散。为了形成区域新的聚集效应，满足远离城市居民的生活配套和休闲娱乐需求，集商业、办公、居住、文化休闲为一体的城市综合体应运而生。目睹了万达模式”的城市商业综合体地产开发成功奇迹的不断上演，众多房地产企业转向开发商业地产，出现了一大批大小城市综合体类商业集群。

中国企业的逐利效应和从众心理使得商业综合体的开发同样出现“羊群效应，房企开始一窝蜂的进行城市综合体的开发。促使商业地产的竞争一度白热化，商业地产也房地产企业出现了经营困难，因为房价上不去，而当时的拿地成本已固定，有些企业开发预算的成本就已接近甚至超过市场销售价格。房地产业不再是一个“傻子”也能赚钱的行业，其中也充斥着风险和竞争的压力。这就使得开发企业的项目成本管理就成为关键，项目成本管理成为房地产企业重要的生命线，管理效率的高低直接影响开发成本的高低。在这样的政策环境和市场环境下，就倒逼着房地产企业从管理中去找效益。房地产暴利时代已过去，房地产企业更面临着丛林法则优胜劣汰的威胁，这就更凸显了房地产项目管理和成本控制的在房地产开发中重要性。

1.2国内外研究综述

1.2.1国外研究现状

国外的房地产开发项目成本控制，非常注重项目管理工具和方法的系统应用。一般从项目启动开始，到项目计划、执行、控制和结尾，都会利用项目管理工具进行成本、质量、进度的控制。项目管理的理论在全球范围内存在多种体系，但被广泛认同和使用的是美国项目管理学会PMI推出的项目管理知识体系及指南。美国项目管理学会于1969年成立。许多项目管理实践对于从建筑到医药等各应用领域都具有通用性。1976年在蒙特利尔召开论坛时，人们开始普遍讨论将这些具有通用性的实践方法汇总规范为一项标准。1983年，PMI首次将项目管理知识体系规范为一项标准，题目为《项目管理知识体系》。1996年8月，PMI发表了《PMBOK指南》，用以定义一般公认的过程，以之作为项目管理实践的标准。这一标准是应用和推动其发展的实际工作者和学者逐步建立起来的。

PMI推出的项目管理知识体系是一个涵盖甚广的术语。1996年版的PMBOK内容以项目管理过程为导向，即以个项目管理过程组和9个知识领域为导向。这5项目管理过程组，有启动过程组、规划过程组、执行过程组、监控过程组和收尾过程组。9大知识领域，有项目综合管理、项目范围管理、项目时间管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风险管理、项目采购管理。关于PMBOK，后来经过了几次修订。2004年，第三版PMBOK做了最新的调整，包含了455个项目管理术语。

项目管理是20世纪60年代初在西方发达国家发展起来的一种新的管理技术，它考虑了工程项目的多种界面和复杂环境，强调了项目的总体规划、矩阵组织和动态控制，由此组成的项目管理系统具有计划、组织和控制等职能。此项技术在工程项目的建设中得到广泛的应用和发展。项目管理是一门新兴的学科，是现代工程技术、管理理论和项目建设实践结合的产物，它经过了几十年的发展和完善日趋成熟，并以经济上的明显效益而在各发达工业国家得到广泛应用。实践证明，在经济建设领域中中实行项目管理，对于提高项目质量、缩短建设周期、节约建设资金等都有十分重要的意义。

第2章房地产开发项目成本控制理论基础

2.1房地产开发相关理论

2.1.1房地产开发的定义

房地产开发——顾名思义是以土地开发和房屋建设为投资对象的经济活动。房地产开发概念中有广义和狭义之分。广义的房地产开发概念，一般是指从工程勘察、规划设计、房屋开发项目建设直到房地产销售及售后服务的全过程。狭义的房地产开发概念，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平“或“七通一平部分，也就是土地招拍挂前一级土地商所做的工作，一般由各级政府直属地产公司操作。我们通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。本文中所指的房地产开发是广义的房地产开发。

2.1.2房地产开发的特征

（1）综合性强，涉及面广

房地产开发涉及诸多部门，一般涉及的部门有：规划和土地、房屋管理、勘测、设计、施工、水电煤、市政、商业、服务、通讯、文教卫生、环保、园林、建筑管理、银行等。

（2）工程量大，投资量大、周期较长

工程量一般是从工程的投资成本和建设工程两方面来考虑的。房地产开发投资量较大，开发一个小区，少则几千万，多则可达亿元甚至十几个亿。开发周期限常常以年或者几年甚至十几年来计算。房屋开发投资额大和周期性长的特点也决定了房屋开发的高风险性。

（3）建设项目种类繁多从用途来说，可分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。非住宅房屋又可分为：

1、生产用房，包括工业、交通、建筑等企业生产活动用房；

2、商业用房，如商店、旅馆、银行等经营性服务用房；

3、商务办公用房，指用于商务办公需求使用的用于出售出租的用房；

4、行政办公用房，指党、政、社会团体等使用的办公用房； 

5、其他专业用房，如文化、科技、卫生、教育活动用房。

2.2房地产项目成本控制理论概述

2.2.1项目成本管理基本概念

项目成本管理就是对在完成一个项目的过程中可产生的成本费用支出，有组织、有系统的进行预测、计划、实施、核算、分析等一系列的科学管理工作。要进行成本管理首先就要确定成本管理的对象和目标，然后进行控制和分析。

2.2.2房地产开发成本构成

房地产开发企业产品成本主要包括以下几方面的内容：

（1）土地成本

土地成本包括土地征用及拆迁补偿费或土地出让金，是因开发房地产获取或征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，以及土地招拍挂所需支付的土地出让金。

（2）前期工程费

土地、房屋开发前发生的规划、设计、项目可行性研究及水文、地质、勘察、测绘、场地平整、市场调查等费用。

（3）基础设施费

土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、供暖、排污、排水、通讯、环保、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

（4)建筑安装工程费

房屋土地开发项目在开发建设过程中所发生的各项建筑安装工程费、设备费和相关措施费用。包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自行发包方式发生的建筑安装工程费。建筑安装工程费分为直接成本和间接成本。

(5)配套设施费

在项目中发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如垃圾房、变电站、水录房、居委会、物业用房、自行车棚等设施支出。

(6)销售费用

销售费用是指与销售相关而产生的费用。如销售人员工资、奖金，销售代理费、广告推广费、销售道具制作费等等，销售费用一般不超过销售价格的。

(7)相关税费

房地产开发过程的税费主要税种有：营业税及其附加、土地及房屋契税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等。由于税费贯穿了房地产幵发的各个流通环节，因此中国房地产的税费占房价的比重还是相当高的。，不论是开发商负担还是购房者负担，最终都构成房价，转嫁到购房者身上。

第3章房地产公司YX项目成本控制现状及问题分析.....17

3.1公司及项目简介.....17

3.1.1公司背景......17

3.1.2项目简介.....17

第4章改善房地产公司YX项目成本控制的策略......26

4.1项目全过程成本控制措施.......26

4.1.1设计、规划阶段的成本控制措施......26

4.1.2招投标阶段的成本控制措施......28

第5章结论与展望.....40

5.1结论......40

5.2对未来研究工作的展望.....40

第4章改善J房地产公司YX项目成本控制的策略

随着我国的房地产市场的不断发展，以及城市化进程的加快，商业地产项目建设中的成本控制问题逐渐凸显，在这个过程中，项目业主方和施工方如何共同的做好成本控制工作，就成为了一个薪新的课题，按照常规的房地产企业的成本管理模式难以适应J房地产公司的YX项目工程项目成本控制的需求，这需要项目业主方、施工方以及其他参与的各个主体之间紧密的联系，按照各自的分工，抓住影响到项目成本费用的各个环节，采取责任分解、目标控制、核算考核等综合措施，将成本控制工作落实到使出。下面我们针对J房地产公司的YX项目后半部分的成本控制，结合公司的现状和项目特点，在总结前半部分项目的经验教训的基础上，按照工程项目成本控制理论体系进行梳理、总结、归纳得出完善房地产公司的项目后半部分成本控制体系及其相关措施。以改善和提高项目的成本控制水平，完善项目的成本管理机制，从而达到项目成本控制的目标。具体成本控制策略如下：

4.1项目全过程成本控制措施

前期该项目的成本控制的重点在项目的施工阶段，对规划、设计、招标及施工方案评帝阶段的成本控制成本尚未实质性发生，没有足够的重视。经研究表明，房地产成本控制不再是某一个阶段的事情，而是贯穿于整个项目开发生命周期的全过程。要全面实现成本控制目标必须建立全过程成本控制体系。

4.1.1设计、规划阶段的成本控制措施

上文已经提到了J房地产公司的YX项目由于设计阶段的成本控制不足，造成了大量的损失，因此，在后半部分项目的设计过程中，我们需要严格进行设计和规划的成本控制。

项目设计、规划阶段的成本控制主要是从如下几个方面着手：

(1)认真做好设计、规划方案阶段的成本控制我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力，但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。

一般而言，项目规划、设计方案的评审是能否在设计阶段就对工程项目的成本进行控制的关键，我们需要从设计标准定位、楼层的层高、层数以及结构的选择、基础型式的选择、主要的设备和材料等级的选择、建筑各区域部位功能选择等各个方面来进行评价，以选择适合的方案，对成本进行控制。在这个过程中，投资者对于设计、规划方案的认定对最终的成本控制至关重要，一般的投资者往往只对建筑设计的外形、美观、规划的规模感兴趣，过分追求建筑的功能，而对在设计阶段做出决策对整个工程项目的成本的影响认识不够，从而造成设计、规划阶段对工程成本的制约不够，影响整个项目的工程造价的问题。因此，项目的投资者首先就要转变观念，在设计、规划方案的评审阶段，从对功能、外型、规模的过分追求中脱离出来，考虑质量价格比以及功能价格比的取舍问题，从而有效的利用设计、规划方案的评审阶段控制工程项目成本。

第5章结论与展望

5.1结论

文章对房地产公司的项目成本控制的一些要点进行了分析，并且对控制相关理论、工程成本控制理论进行了分析。在此基础上，文章以J房地产公司的YX项目为分析对象，阐述了前半部分成本控制和质量控制的现状，分析了前半部分成本控制存在的问题，并对存在的问题进行了针对性的研究，为后半部分的成本控制制定了相应的策略。这些策略体现在：一、项目全生命周期成本措施；二、采用成本控制理论；三、加强成本控制人员队伍建设；四、建立成本控制监督协调机制和激励机制；五、进行风险成本的控制措施。并在后半期的项目的建设中付诸实施。经研究表明，通过上述的控制措施，最终决算结果比原投资预算节约1350万元，证明本文提出的控制措施是切实有效的。

总之，J房地产公司的YX项目的商业综合体建设是我国城镇化化建设过程中被普遍采用的建设模式，对于加快郊区城镇发展，改善中心城区扩散和区域的聚集效应，增加区域就业机会，拉动区域经济发展，提高人们生活质量和文化休闲水平等诸多方面都有很大帮助。城市综合体建设的好坏，对于区域环境的影响将是巨大的。因此，让项目保质保量的前提下，合理控制建设成本，杜绝盲目投资和浪费，确保资金链安全，对于项目能否开发成功至关重要。在这个过程中，我们要建起真正能够起到作用的成本控制体系，以达到投资产出的合理平衡的效应，这无论是对公司的自身的良性运营和发展，还是区域城市形象提升都是重要的保障。以实现J房地产公司的YX综合体项目建设的经济效益和社会效益双重目标。

5.2对未来研究工作的展望

通过此次论文的研究，对房地产建设期间项目工程上所发生的一些突出问题进行了研究和制定了相应的对策和策略。并通过实例加以了论证，取得了一定的效果。但研究结论实施和实践的案例还不多，具体对策和策略在各个不同实例中的有效性还无法验证。在不同实例的具体实施中又会碰到什么样的问题，都还有待进一步实践论证。此次论证的房地产成本控制策略的对象更多是解决房地产开发建设时期所产生的问题。对于房地产开发的全生命周期的成本控制策略，也就是房地产整个开发流程中各个环节的成本控制策略研究还没有涉及。实际上房地产建设环节的开发成本在整个房地产成本构成中所占的比重己逐渐缩小，而土地成本及税收等其他成本占比逐渐增加。要真正做好房地产丌发成本的控制，必须进行房地产开发的全生命周期成本控制研究，把握好每一个成本控制环节，制定好相应的策略，并在实践中不断地修正，不同的时期、不同的地域、不同的政策环境采取适合的成本控制策略，才能全面有效的把控好整个房地产丌发过程中的成本，提高资本投资效率，找到投资和价值回报的合理的平衡点，并树立经济效益和社会效益兼顾的双重价值理念，才能实现投资价值真正的利益最大化。
 

参考文献：

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