保利长租公寓REITs盈利模式优化研究
发布时间：2023-03-20 04:03
在自上而下“房住不炒”的定位、国家政策的大力扶持与市场环境的支持下,自2015年以来我国长租公寓行业迅猛发展。众多长租公寓品牌在我国一线、二线及部分三线城市进行快速布局扩张,房源数量呈现井喷式增长的局面。但是房源数量的急剧增长不代表企业财务状况理想,当企业在进入长租公寓行业时,前期房源投资的成本高、投资回收期较长、账面资金也出现百孔千疮等难题,要想维持企业的正常经营活动,单一依靠最直接的租金差盈利模式已显然不能满足。因此,怎样找到利润可观、适宜长足发展的盈利模式对企业来说亟需解决。2017年10月23日,央企保利集团发行地产租赁支持证券,该房地产投资信托基金(以下简称REITs)在上交所通过审议。该专项计划目的是帮助长租公寓整个市场实现资金融通的关键渠道。此次保利发行该专项计划一定程度上缓解了由于投资前期回收期长的难题,为房企发行长租公寓REITs提供了示例。但是由于当前我国长租公寓REITs发展还处于初级探索阶段,面临着许多问题,因此依据盈利模式四要素理论对保利长租公寓REITs盈利模式进行研究,找出现有属于何种盈利模式、其背后有哪些问题、为何导致问题的产生,最后提出针对性的优化建议...
【文章页数】：59 页
【学位级别】：硕士
【文章目录】：
摘要
abstract
1 绪论
1.1 研究背景
1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
1.2.2 现实意义
1.3 国内外文献综述
1.3.1 长租公寓REITs研究
1.3.2 盈利模式研究
1.3.3 长租公寓盈利模式研究
1.3.4 文献综评
1.4 研究方法与内容
1.4.1 研究方法
1.4.2 研究内容
2 核心概念及理论基础
2.1 长租公寓REITs盈利模式概述
2.1.1 轻资产运营模式下的长租公寓REITs盈利模式
2.1.2 重资产运营模式下的长租公寓REITs盈利模式
2.2 盈利要素模型理论
2.3 信用增级理论
2.4 现金流理论
3 保利长租公寓REITs案例概况
3.1 保利长租公寓REITs简介
3.2 保利长租公寓REITs产品运行情况
3.2.1 保利长租公寓REITs发行情况
3.2.2 保利长租公寓REITs交易情况
3.2.3 保利长租公寓REITs信用增级措施
3.2.4 保利长租公寓REITs基础资产及现金流
3.3 保利长租公寓REITs现有盈利模式
4 保利长租公寓REITs盈利模式分析
4.1 保利长租公寓REITs盈利模式构成要素搭建
4.2 基于四要素理论保利长租公寓盈利模式分析
4.2.1 基于租金和增值服务的利润点分析
4.2.2 基于市场和租客的利润源分析
4.2.3 基于推广和营销的利润杠杆分析
4.2.4 基于关键竞争优势的利润屏障分析
4.3 保利长租公寓REITs盈利模式经营效果分析
4.3.1 偿债能力分析
4.3.2 盈利能力分析
4.3.3 营运能力分析
4.4 保利长租公寓REITs盈利模式存在问题
4.4.1 存在资金回收率过低的风险
4.4.2 产品结构设计税负高
4.4.3 存量资产改造管控严格
4.4.4 公寓市场占有率较低
4.4.5 行业内竞争激烈
4.4.6 租客来源过于分散
4.4.7 内部员工流动性较大
4.4.8 活动项目达不到预期
4.5 保利长租公寓REITs盈利模式存在问题的原因分析
4.5.1 政策法规的不确定性
4.5.2 税收机制不完善
4.5.3 未实现真正公募化
4.5.4 企业营销战略缺位
4.5.5 人才匮乏,企业发展受限
5 保利长租公寓REITs盈利模式优化建议
5.1 针对利润点优化建议
5.1.1 拓展多元化产品和服务
5.1.2 拓宽多方收入来源
5.1.3 向公募REITs转型
5.2 针对利润源优化建议
5.2.1 扩大长租公寓市场规模
5.2.2 加强与政府合作,增加房屋来源渠道
5.2.3 利用IT平台,扩大租户规模
5.3 针对利润杠杆优化建议
5.3.1 借助“互联网+”平台,线上大力宣传
5.3.2 针对性投放宣传广告
5.3.3 举办创意性线下活动
5.4 针对利润屏障优化建议
5.4.1 提升公寓品牌影响力
5.4.2 完善企业内部管理制度
5.4.3 培养高质量专业人才
6 结论与展望
6.1 研究结论
6.2 研究不足与展望
参考文献
致谢
攻读硕士期间取得的科研成果
本文编号：3766643
【文章页数】：59 页
【学位级别】：硕士
【文章目录】：
摘要
abstract
1 绪论
1.1 研究背景
1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
1.2.2 现实意义
1.3 国内外文献综述
1.3.1 长租公寓REITs研究
1.3.2 盈利模式研究
1.3.3 长租公寓盈利模式研究
1.3.4 文献综评
1.4 研究方法与内容
1.4.1 研究方法
1.4.2 研究内容
2 核心概念及理论基础
2.1 长租公寓REITs盈利模式概述
2.1.1 轻资产运营模式下的长租公寓REITs盈利模式
2.1.2 重资产运营模式下的长租公寓REITs盈利模式
2.2 盈利要素模型理论
2.3 信用增级理论
2.4 现金流理论
3 保利长租公寓REITs案例概况
3.1 保利长租公寓REITs简介
3.2 保利长租公寓REITs产品运行情况
3.2.1 保利长租公寓REITs发行情况
3.2.2 保利长租公寓REITs交易情况
3.2.3 保利长租公寓REITs信用增级措施
3.2.4 保利长租公寓REITs基础资产及现金流
3.3 保利长租公寓REITs现有盈利模式
4 保利长租公寓REITs盈利模式分析
4.1 保利长租公寓REITs盈利模式构成要素搭建
4.2 基于四要素理论保利长租公寓盈利模式分析
4.2.1 基于租金和增值服务的利润点分析
4.2.2 基于市场和租客的利润源分析
4.2.3 基于推广和营销的利润杠杆分析
4.2.4 基于关键竞争优势的利润屏障分析
4.3 保利长租公寓REITs盈利模式经营效果分析
4.3.1 偿债能力分析
4.3.2 盈利能力分析
4.3.3 营运能力分析
4.4 保利长租公寓REITs盈利模式存在问题
4.4.1 存在资金回收率过低的风险
4.4.2 产品结构设计税负高
4.4.3 存量资产改造管控严格
4.4.4 公寓市场占有率较低
4.4.5 行业内竞争激烈
4.4.6 租客来源过于分散
4.4.7 内部员工流动性较大
4.4.8 活动项目达不到预期
4.5 保利长租公寓REITs盈利模式存在问题的原因分析
4.5.1 政策法规的不确定性
4.5.2 税收机制不完善
4.5.3 未实现真正公募化
4.5.4 企业营销战略缺位
4.5.5 人才匮乏,企业发展受限
5 保利长租公寓REITs盈利模式优化建议
5.1 针对利润点优化建议
5.1.1 拓展多元化产品和服务
5.1.2 拓宽多方收入来源
5.1.3 向公募REITs转型
5.2 针对利润源优化建议
5.2.1 扩大长租公寓市场规模
5.2.2 加强与政府合作,增加房屋来源渠道
5.2.3 利用IT平台,扩大租户规模
5.3 针对利润杠杆优化建议
5.3.1 借助“互联网+”平台,线上大力宣传
5.3.2 针对性投放宣传广告
5.3.3 举办创意性线下活动
5.4 针对利润屏障优化建议
5.4.1 提升公寓品牌影响力
5.4.2 完善企业内部管理制度
5.4.3 培养高质量专业人才
6 结论与展望
6.1 研究结论
6.2 研究不足与展望
参考文献
致谢
攻读硕士期间取得的科研成果
本文编号：3766643
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