养老地产发展探讨

王红英 河北省科技咨询服务中心

摘要：养老地产是房地产市场的新领域，是又一个新的经济增长点，更是养老产业发展的基础。本文从我国人口现状出发，结合中内外，阐明了养老地产发展的必要性及建议探讨。

关键词：人口老龄化    养老模式     养老地产

人口老龄化现已成为全世界都面临着的一大难题。全球经济飞速发展，使老年人的预期寿命增加，同时生育率下降。2009年联合国提供的统计数据显示：全世界60岁以上老人7.5亿，占全世界人口的比例达到了13%，预示全球进入了老龄化时期。全世界190多个国家和地区中，有68个已进入老年型。

我国在世界上人口最多，截止2010年，60岁以上人口为1.67亿，占总人口的12.5%，占世界60岁以上人口的1/5，相当于整个欧洲60岁以上人口总和。2012年底，60岁以上人口为1.94亿，2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿。

人口老龄化成为我国发展中的一大急需解决的难题。

一、我国现阶段养老模式

（一）家庭养老

我国目前为“421”家庭主力结构，现代社会竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，靠家庭养老的弊端显现，传统的养老方式必将向社会养老过渡。

（二）机构养老

机构养老是我国重要的养老模式之一，这类机构包括：养老院、福利院、老年公寓、临终关怀医院等。

（三）社区养老

相对于机构养老，社区养老更适应老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求，有助于安度晚年，更符合中国实际。

二、养老地产的商机

现有的养老模式为养老地产的发展带来了无限商机。

所谓养老地产，业界并无对此有严格定义。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产概念，养老地产应当是用以养老、住宅及商业和服务相结合的地产。它与一般商业地产不同的是，对地产的配套设施及功能设置必须满足老年人特点，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计。

    截至2012年底，我国已有各类老年服务机构床位416.5万张，合每千人22张床位，而发达国家已达到50-70张床位，发展中国家平均水平是20-30张床位。可见我们在这方面远远不足。

促进养老地产的发展势在必行。

2013年9月6日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出了投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和就业、引导公益慈善组织支持等6项政策措施，将有力促进养老地产的快速发展。

三、养老地产发展建议

（－）学习美国、我国台湾等地的经验。

美国经济发达、养老不靠儿女，老年人独立性强，通过财产置换并有政府高额补助。只有生活无法自理时才去养老设施。这些设施根据功能不同有5大类，老年人可以根据不同年龄选择不同的养老住宅。其中的太阳城中心是具有代表性的养老机构之一。地处环境优美、形成独立的城市，自主管理，小区内无障碍设计，住宅类型以独栋和双拼为主，均为低层建筑，有专门的医疗设施和生活娱乐设施。

我国台湾养老机构只租不卖，收取保证金或押租金、权利金、另付月费、年费、保证金于服务契约期满时无息退还。目前最大的是长庚养生文化村。是社区又是医院，集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。

（二）多模式经营

中国模式在借鉴别人先进经验时，要适合现状。做成多模式的规模化产业，建立起全国性的服务网络，建立综合大型养生养老产业社区、建立连锁型标准化养老社区。实行会员制与产权制有机结合，充分利用国家优惠政策，促进养老产业的发展。

（三）多金融渠道

养老地产前期投资大、投资回收期长，必须多金融手段进行融资与投资，可把资金来源分为自有资金、养老保证金、私募股权基金。利用这些开发养老地产，完成后部分销售或外包收回部分资金，也可利用房地产投资信托基金进行项目开发。进入运营阶段后，通过养老服务、租赁、地产物业管理获取的收益用于基金的分红或收回前期投入资金。这样实现发展的可持续经营。

（四）品牌战略管理

品牌是经营者为了标识其产品，区别于竞争对手，便于消费者认识而采用的显著的标记。品牌管理便于参与竞争、提高产品质量和树立企业良好形象，同时保护消费者利益。品牌是知识经济，同时能得到更多的法律保护，更可靠。更有维护消费者的利益

（五）盈利模式

养老地产开发阶段与一般住宅成本相同。包括取得土地、开发完工等，一般3-5年可完成。这阶段费用包括：设计费、贷款利息、建造成本、相关税赋等

按地产使用年限界定为营运期间为50年，达经济年限后重新建设。该期间收益包括：保证金、各种服务费收入、投资收益，费用主要是运营成本。在此利用敏感性分析对影响盈利的关键因素进行查找。主要有以下：入住率、保证金再投资收益率、贷款率及土地及建造成本等。通过以上指标计算投资报酬率。入住率决定经营团队水平的高低、再投资收益率决定投资管理的效率，贷款率是由市场环境决定的。通过分析找出盈利点，加强管理，促进养老地产的健康良性发展。

目前中国养老地产还处于起步阶段，随着老龄化社会的到来，社会观念的转变，，养老地产的社会需求将迅速增长，在合理的开发模式和有效的经营模式的带动下，养老地产实现健康可持续发展。

参考文献

[1] 江合主编.养老不动产投资与管理.社会科学文献出版社，2011

[2][美] 拉尔夫.布洛克[房地产投资信托，中信出版社，2007

[3]《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》2013