房地产投资信托基金的法律制度及实务研究

发布时间：2020-06-05 06:29

【摘要】：房地产行业对于我国国民经济的发展而言,其重要性是不言而喻的,但近几年来,随着商品房价格的水涨船高,房地产泡沫的不断扩大,使得国家不得不重视这个行业的监管问题。随着121号文件的颁布,国家为了抑制房价的不断攀高,一方面通过对商业银行的调控使得银根紧缩、房地产企业的资金缺口不断扩大,另一方面,通过对第二套房屋的限购政策,使商品房交易量急剧下降,更加剧了房地产商的资金短缺危机。由于房地产企业长期以来,主要的融资方式是以银行借贷为主的,当这个融资渠道被严格限制之后,寻找新的融资方式成为不少房地产开发商最为重视的问题。房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案,在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有着广泛的发展,其投资小、收益大、流动性好等优点,或可解决我国房地产行业目前的窘境。因此,本文的研究十分具有现实意义。本文从介绍房地产投资信托基金的基本理论开始,运用比较研究、实证研究的方法,从法律的角度对房地产投资信托基金的设立、运作、风险防范等方面进行了探讨。就当前我国C-REITs筹建的两个方案：银监会版的债券类REITs方案以及证监会版的股权类REITs方案,进行了分析,并指出两者在证券法、物权法、信托法、税法方面面临的法律障碍。最后,综合之前的研究结果做出C-RETTs的立法构想方案。本文共分为四章。第一章“房地产投资信托基金的概述”。本章试图通过对于房地产投资信托基金基本理论的概述和分析,来理解房地产投资信托基金的内在涵义。包括：一、房地产投资信托基金的含义,介绍了国内外主流学派对房地产投资信托基金概念的理解和分析；二、房地产投资信托基金的分类,列举了房地产投资信托基金主流的几种分类方式；三、以美国为例,对于房地产投资信托基金的五大基本制度,即组织结构、股权结构、资产结构、收入结构、收益分配结构以及税收制度安排进行介绍和分析；四、对组织结构进行分析；五、对运作方式的募集阶段和正式阶段进行介绍和分析。第二章‘'REITs的全球发展概述及比较”。本章主要介绍了美国、日本、新加坡和中国香港的REITs发展情况,并运用比较的手法,对各国的REITs基本制度以及设立条件做出深度的剖析。另外,笔者还在本章就各国理论界研究的核心问题,即组织结构问题、投资的多样化和集中化问题、分红和债务政策问题,进行了介绍和分析。第三章“我国建立C-REITs的实务角度研究”。本章首先分析了我国房地产业的现状,主要从商品房供需矛盾激化、房地产企业融资难、国民投资意识觉醒三个方面来阐述这一问题。其次,从我国目前有的房地产投融资方式,即商业银行贷款、房地产投资信托计划、房地产公司上市融资,这三个方式,来分析这几种融资方式的特点与不足,并与REITs制度做对比与分析。最后就我国引进C-REITs的理论意义和实践意义进行了分析。第四章“对我国建立C-REITs的法律制度分析及立法建议”。本章首先对REITs中的信托法律关系进行了分析和阐述,其次对于目前银监会的债券类REITs方案和证监会的股权类REITs方案进行分析,并指出这些方案中,与目前现行的中国法律相抵触或法律空白之处,从而对C-REITs的立法,就体例、组织形态、设立条件、运作模式、税收优惠、监督机制等内容给出构想方案。
【图文】：

外部管理,法典,股份,投资人

相对的意思，并无其他的含义。1、传统REITS的运作结构首先我们以图1.2来总结下传统REITS的运作结构。图1.2美国传统REITS的运作结构简图’“RRREITs股份持有人人 JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ一一一一房地产管理公司司rrr’ ’ ’(独立第三方 )))RRR卫 ITsssssss‘‘」」 }}}}}承承租人人1986年以前，由于美国《1960年国内税收法典》的规则要求，，大部分的REITS都是采用的是外部管理RE工TS的模式，即REITS向股份持有人(投资人)募集获得的REITs资产，均交由独立于REITS之外的外部管理机构以管理外包协议为限进行管理。REITS在这种结构下是自己拥有资产的。传统RE工Ts被要求分配其绝大多数的收益给股东，因此为了维持公司的投资增长需要不断的募集资本。此外，传统的REITs与有限公司的结构经常会发生互相转换。通常，当公司有一大笔现金要作为红利支付时，就会选择转换成REITs以合理的避税
【学位授予单位】：复旦大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：D922.282;F832.49

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