农村集体建设用地流转价格影响因素研究

发布时间：2020-06-21 16:19

【摘要】：随着我国城乡社会经济发展进程的逐步推进,农村集体建设用地入市流转改革已成为必然的需求和趋势。土地作为一种稀缺资源,其是否能得到合理的配置是影响经济和社会发展进程的重要因素。目前关于集体建设用地入市流转这一趋势已经基本得到了广泛的认同,农村集体建设用地即将成为我国建设用地的一个重要组成部分,而紧接而来的问题就是集体建设用地流转价格的评估和价格管理体系的建立。现有的研究中有关城市土地价格影响因素的问题已经较为成熟,且对于城市土地也已经形成了比较完善的估价体系和建设用地市场,而对有关农村集体建设用地流转价格的问题研究还不够深入,尤其是定量的分析。因此有必要在这方面进行更进一步的具体研究,从而推动相关政策和体制的建立。为解决这一问题,本文运用了理论分析与实证分析的方法,从理论和实证两个方面研究了集体建设用地流转价格的影响因素。首先对历史上不同流派经济学家的土地价格理论、产权理论以及区位理论进行了回顾和分析,为后文的理论和实证分析提供了支撑。其次将土地价格影响因素分为宏观和微观两种类型,对其从理论角度进行了具体、定性的分析。紧接着依据来源于网络交易平台的516个待流转的样本进行了实证分析,样本来自全国96个地区,463个村庄,对其区位、周边设施、权证信息等条件进行了统计,共选取了 8个对研究对象价格可能产生影响的变量,并建立半对数形式的特征价格模型,回归结果显示集体建设用地所在地区的流转政策,基础设施,公用设施,繁华程度,道路等级、道路数量以及土地所在区域的城镇土地价格水平,对集体建设用地流转价格有着较为显著的影响,登记确权情况对其的影响程度相对较小。具体来说,基础设施和公用设施完善程度每提高1%,集体建设用地价格分别提高75.6%和79.3%,城镇土地价格、道路等级、道路数量每提高1%,集体建设用地价格分别提高22.7%,24.4%,38.5%;集体建设用地所在的村政府距离最近的镇政府的距离每减少1%,集体建设用地的价格增加15.1%;有流转政策支持的地方,即改革试点地区,集体建设用地价格比非试点地区要高出55.5%,经登记确权的,比未经登记确权的集体建设用地价格高出50.0%。最后,根据以上研究结果得出政策建议和展望:第一,完善的登记确权制度是规范集体建设用地流转市场的先决条件,应逐步建立相应的登记确权制度,并使交易信息公开化、透明化,从而为集体建设用地有序流转提供制度保障;第二,要充分利用市场机制在集体建设用地流转市场中的调节作用,采用合理的流转方式,构建完整的流转服务体系;第三,政府应参照国有建设用地尽快制定集体建设用地基准地价体系,为集体建设用地上市交易提供依据;第四,要逐步放开宅基地的流转政策,以“三权分置”为基础,建立合理的退出机制和农民保障体系;第五,完善收益分配实现机制,处理好政府、集体和农户三者的利益关系,保障农民权益,明确政府职责。
【学位授予单位】：华中师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F321.1

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