郑州市土地一级开发模式研究

发布时间：2020-07-26 15:32

【摘要】：2000年以来郑州市经济社会保持了快速增长态势,特别是近五年GDP连跨三个千亿台阶,经济排位在全国不断提高,经济增长速度稳定在10%左右,2016年郑州市生产总值达到了8114亿元。2016年底郑州市被确定为国家级中心城市。这些成绩的取得除了区位优势、国家政策的扶持以外,更得益于其自身近些年来通过旧城改造,深挖内在潜力所获取的高速城镇化的红利。城中村改造的“郑州模式”在促进郑州市经济增长方面曾发挥了巨大作用,但随着土地供需矛盾的进一步加剧,该模式的弊端越来越明显:这种模式首先存在弊端就是开发商占主动地位,打破了市场的公平性;其次还有开发商运作不规范,难以建立退出机制,或者为节约成本而有意压低出让价格,政府资金投入难收回等弊端,造成政府应得收益大量流失。亟需结合经济社会发展的实际创新土地储备和开发制度。另外,“十三五”时期,河南省持续推进中原经济区和中原城市群建设,而郑州市也致力于打造更大更强的国家中心城市。在这样的背景下,郑州市的城镇化速度将进一步加快,经济社会对建设用地需求将更加强劲,城市快速扩张将成为必然,为了满足郑州市建设对土地的需求,势必要进行规范有序的土地一级开发。本文以土地经济学、委托代理理论以及政府规制理论为理论研究基础,采用文献研究、社会调查以及案例研究等方法,探讨土地一级开发相关理论及实践问题。并以郑州市为研究主体,分析郑州市土地一级开发的状况,对郑州市城中村改造中存在的问题进行分析,结合郑州市实际情况,在国内重点城市土地一级开发模式经验借鉴的基础上,对郑州市土地一级开发模式进行优化设计,并以郑州市中原新区土地一级开发为例进行实证应用,最后提出完善郑州市土地一级开发的建议。本文主要得出以下研究结论:(1)本文通过对土地一级开发模式的理论分析研究,将城镇土地一级开发模式主要归纳为三种,分别是政府主导型模式、企业主导型模式以及政企合作型模式,梳理了其各自模式的特点和优劣,为郑州市土地一级开发模式的选择提供参考价值。(2)郑州市在以往的土地一级开发中,资金压力是影响政府土地一级开发最大的障碍,郑州市土地一级开发的特点是下辖区政府选择同本地房地产开发商联合进行土地一级开发,政府负责征地拆迁安置等具体工作,由开发商支付城中村改造中各种费用,等到土地完成一级开发进入二级土地市场,开发商以底价成交获取这宗土地。城中村改造的“郑州模式”背后存在土地一二级联动,影响市场公平性;融资难,资金筹措方式单一;政府收益流失,资金投入难收回;开发商运作不规范,难以建立退出机制等问题。(3)结合相关政策要求与郑州市实际情况,针对郑州市土地一级开发模式进行优化设计,提出适合郑州市的政府主导型的土地一级开发模式。其基本思路是:成立郑州市土地一级开发管理平台,以郑州市土地储备中心为主体,全面负责土地一级开发工作进程的推进与相关部门之间的协调;下辖区政府主要负责同公共利益紧密相关的工作,以保证社会的稳定;由政府下属的国有投资公司以招标的形式负责具体项目的建设和实施。以此来对现存问题形成有效的响应,诸如有效制止土地一二级联动、防止土地增值收益流失等。并将该模式应用到郑州市中原新区土地一级开发优化之中,围绕管理模式、资金模式以及工作流程进行土地一级开发模式的详细设计。通过项目的效益分析可以发现,政府主导型土地一级开发模式,有利于建立良好的土地市场交易环境,打破了郑州市传统城中村改造“一二级联动”的运作模式,增加了政府收益,防止土地增值收益流失。(4)本文在对郑州市政府主导型的土地一级开发模式进行实证应用基础之上,提出了几点完善其土地一级开发模式的政策建议:建立健全土地一级开发法规与政策;明确土地一级开发中政府的职能和责任;完善政府土地一级开发行为的监督机制;加强对土地一级开发后的管理。
【学位授予单位】：河南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F301.2
【图文】：

图 1-1 技术路线图的方法地利用数据由郑州市国土资源局提供，社会经济数据来源于《国城市年鉴》、《郑州市统计年鉴》、《郑州市国民经济和社会关郑州市土地储备、供应、融资等相关数据以及相关文件资料主备中心提供。献研究法国知网搜索大量相关文献，结合有关文本文献和著作的精读，对进行理论研究，以土地经济学理论、委托代理理论以及政府规制研究，通过剖析最新的研究动态，理清现阶段国内外专家学者对理论研究和模式探索，以此为理论支撑依据，为本论文提供必要明确的方向[57]。

3.1 郑州市土地一级开发状况概述3.1.1 郑州市土地资源状况3.1.1.1 土地权属性质变化状况我国实行土地的社会主义公有制，根据我国《土地管理法》有关规定，我国土地所有制分为国家所有和农村集体所有两种形式，同时规定为了公共利益的需要，国家可依法征收农民集体所有的土地。在土地一级开发的过程中，对于农村集体所有的土地必须首先经过合法的征收途径转变为国家所有，才能进一步进行“三通一平”、“五通一平”等开发建设。郑州市总面积 7446 平方公里，下辖 6 个市辖区，其中上街区由于区位原因不在郑州市中心范围，故研究范围不包括上街区。通过调研郑州市国土资源局，获取郑州市中心城区土地权属变化情况统计图（见图 3-1）

图 4-3 拆迁和安置工作流程示意图准备阶段，拆迁人向区（县）以及市人民政府递交申请，申报下一年度拆办理拆迁项目范围以内的房屋交易、户口转入暂停手续，并在项目范围内拆迁公示，其中如需委托拆迁，对拆迁办理招投标；对拆迁项目范围以内、测绘以及评估；编制拆迁补偿安置方案与实施工作细则，并通过相应许可证。

【参考文献】

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本文编号：2770944