基于Hedonic方法的沿街店铺批量评估实证研究

发布时间：2020-03-21 09:24

【摘要】：近年来,批量评估在住宅房地产交易税计价核准评估中大量使用的同时,商业房地产的批量评估研究更加引起人们的关注,鉴于商业房地产中沿街店铺有着鲜明的特点,使得批量评估在沿街店铺价值评估中具有一定的适用性。 研究沿街店铺批量评估的意义在于：本文通过实证分析,力求得出一个相对最适用于沿街店铺价值影响因素量化的方法；探索四个基本模型在不同用途、价值影响因素数量多少、因素特征量化后测算中的适用性与特点；经数据量化深入分析,研究沿街店铺收益水平与市场价值之间的数量对比,如探讨租金价格、自营利润率、基本租金及加成与应税对象市场价格之间的数量对比；区分特征价格法与标准价调整法的适用性,为沿街店铺批量评估技术路线的选择指明方向,如特征价格法主要是应用于区片沿街店铺批量评估,而标准价调整法主要应用于街廓和楼幢沿街店铺批量评估。 本文以D市C区域沿街店铺批量评估实证分析为研究内容,重点进行理论分析,然后通过实证来检验理论的正确性。根据沿街店铺的特点,结合已取得的资料与沿街店铺特征价格模型批量评估分两阶段的特征,在本次批量评估研究中,将评估范围分为区片、街廓和楼幢三种类型。本文以区片为评估范围,对沿街店铺批量评估进行实证分析。第一阶段,经实证研究认为,利用特征价格模型可以求取沿街店铺较为客观的租金水平；使用统计软件SPSS17.0经对四个基本模型进行估计和检验,通过比较选择线性模型为最优模型；在样本区域内选择几个未进入模型的沿街店铺进行比率分析,可以得出最终的净租金和特征因素的函数关系式；将样本区域内沿街店铺的特征因素代入函数关系式,就可以求取样本区域内所有沿街店铺的净租金价格,从而为求取沿街店铺价格奠定了坚实的基础。第二阶段,在样本区域内选择有代表性并且资料齐全的沿街店铺作为可比实例,求取其客观水平资本化率,然后用净租金比资本化率得出沿街店铺单位面积评估价格。通过上述研究内容,从实证分析的角度检验了用特征价格模型法进行沿街店铺批量评估的可行性。 本文的研究框架为：第一章绪论,阐述文章研究的背景,提出研究问题；第二章沿街店铺批量评估理论概述,介绍国内外研究现状及分析,整体介绍批量评估,并对基本模型进行分析；第三章特征价格模型的构建步骤与特征变量的选择,确定构建特征价格模型的步骤,分析影响沿街店铺租金价格的特征因素；第四章实证分析中数据的搜集与量化,介绍本文研究区域的概况,分析如何搜集、整理数据,并确定数据量化的标准；第五章D市沿街店铺批量评估实证分析,利用获得的数据对D市沿街店铺批量评估进行实证分析；第六章研究结论及展望,分析研究的结论,正确认识研究存在的不足,并对进一步的研究有所展望。
【学位授予单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F224;F715;F293.3

【参考文献】

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本文编号：2593125