中国房价泡沫的度量、成因与前景分析

发布时间：2017-10-17 19:01

  本文关键词：中国房价泡沫的度量、成因与前景分析

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【摘要】：房地产泡沫是一个学术高度相关的现实问题。不仅是由于有日本、东南亚等国深受房价泡沫破裂危害的前车之鉴,更是因为房价泡沫会实实在在地抑制居民消费、对经济增长产生重大负面作用。在我国,房价过快上涨引发了社会各界关于房地产泡沫存在与否的巨大争论。有没有泡沫,答案可以很简短,但问题本身却并不简单,这从学者们对这个问题回答的明显分歧中可以一目了然。从资产泡沫的定义出发,本文首先对我国房价进行了一般性度量：通过HP滤波法对我国2000年第1季度-2014年第2季度的房价进行了趋势分解,证明了这段时间我国房价存在着明显上涨,再对比国际上常用的判断房价泡沫的指标,初步得出我国房市存在泡沫的结论。但是,对于我国这样一个经济超高速增长,货币、土地、户籍、医疗、教育等制度安排有很大特殊性的国家来说,用HP滤波法、房价收入比等一般化的度量方法来度量我国房价泡沫仍有不足,例如,当时看房价收入比高了,但由于经济在高增长,过几年又不高了；又如,按照国际标准来看,空置率高了,但因为优质医疗、教育等资源都集中在大城市,人们在大城市买房子本来就不打算现在住,而是准备将来退休养老住,或者只是为了孩子能够享受到优质教育资源。这些现实原因意味着主流的房价泡沫指标在度量我国房价泡沫时可能会存在较大偏误。因此,度量我国房价泡沫不能囿于房市指标,一些房市指标外的间接度量同样具有重要意义。而货币长期内贬外升、M2和理财产品巨幅膨胀这些现象,不仅本身就是值得研究的现实问题,更是可以成为我国资产泡沫存在的好的间接度量。中国房价存在泡沫。中国房价泡沫的膨胀,既有诸如货币超发的普遍性原因,又是中国独特的土地制度推动的结果。我国货币供应长期超过实体经济需求,超发的人民币流到房市中去推高了房价；另一方面,过去十几年全球经济一直处在流动性泛滥的货币大环境中,我国资产泡沫的快速膨胀,与国际热钱的大量流入不无关系。此外,中国的房价泡沫还有独特的土地供应方面的原因。我国土地国有,这给土地寻租提供了可能。房价上涨直接带动土地价值上升,出于寻租的考虑,就得控制土地使用指标,反过来这又抬高了房价；另外,财富总要有载体来承载,土地国家所有,就无法为三十年高增长产生的高收入提供承载载体,房市成了有限的财富载体之一,房价于是很难不高。反之,如果人们可以购买土地,那么买房的需求就会大幅减少；如果960万平方公里每一寸土地都能成为收入的载体,那么房价也就很难那么高了。房价泡沫已经开始破裂。虽然房价是在今年上半年才开始全面下降,但是房市拐点可能不是今年上半年,而是2013年6月。房地产市场是在2013年6月失去上涨动力的。2013年6月的“钱荒”和银行隔夜利率26%的巨幅拉升,是中国经济高杆杠断裂的外在表现,目前房价下跌还没有见底,因为市场利率还高,当市场利率回归正常的时候,经济的去杠杆才结束,房价下跌可能才会真正见底；其次,由于土地财政的不可持续,未来地方政府不可能再像过去一样大规模卖地,这就使得政府必须寻找替代性的收入来源,而唯一能够替代土地财政的就是房产税或者广义而言的财产税,房产税在国外增房价,但在中国却会降房价；中国最后一波青年人口高峰很快将要过去,由于生育率低,未来很难再有大量青年人口买房的景象,而市场上留下来的房子越会越来越多,未来的房市总的来说将是供过于求。综合这几个方面因素考虑,房市未来总体投资价值有限,至少在相当长时间内不会再有大的涨幅。
【关键词】：泡沫 货币升值 杠杆化 土地制度
【学位授予单位】：浙江财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要5-7
• ABSTRACT7-10
• 第一章 绪论10-20
• 第一节 问题的提出10-11
• 第二节 文献综述11-17
• 第三节 本文结构与内容17-18
• 第四节 本文的可能创新点和不足18-20
• 第二章 中国房市泡沫的度量20-32
• 第一节 房市泡沫的一般度量20-27
• 第二节 中国房市泡沫的特殊度量27-32
• 第三章 中国房市泡沫的形成原因与产生机制32-43
• 第一节 货币超发、流动性泛滥与资产泡沫化32-38
• 第二节 土地制度与中国的高房价38-43
• 第四章 中国房市的现状及其前景分析43-49
• 第一节 高利率、钱荒与房市拐点43-45
• 第二节 房产税与房市前景45-47
• 第三节 人口变化与房市前景47-49
• 第五章 论文结论49-50
• 参考文献50-56
• 附录56-57
• 致谢57

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本文编号：1050499