开征物业税对西安住房需求影响的预测性研究

发布时间：2020-06-25 13:41

【摘要】：物业税在国外征收的经验表明物业税的开征将会通过增加房地产的持有成本，对房地产需求乃至房地产市场产生显著影响，在开征前对其将产生的影响及影响程度作出预测性分析将有利于房地产市场各主体对物业税更准确的把握。 本文通过对国内外关于物业税对住房需求影响的相关文献分析，总结了物业税的相关理论及在国内外的发展情况，同时针对目前我国房地产税制存在的问题提出开征物业税的必要性，并从理论和实证两方面对开征物业税将产生的影响展开预测性研究。理论上分析了影响住房需求的因素，并探讨了物业税通过作用于房地产市场供求关系而对房地产市场产生影响的过程，在此基础上根据购买目的的不同将居民的购房需求划分为自住型需求、改善型需求、投资型需求和投机型需求，并分别分析物业税对每个需求类型的影响过程。实证分析中根据西安房地产市场需求的特点选取包括物业税税率在内的九个解释变量与被解释变量居民预计购买住房面积一起建立多元线性回归模型，数据通过问卷调查方式获取并运用描述性统计分析和多元线性回归分析进行研究。研究结果表明，物业税对住房需求确实有显著的影响，且居民住房的需求随着物业税税率的升高而减小。另外，物业税对于不同类型需求的影响趋势与总需求相同，但影响程度略有不同。最后根据本文研究得出的结论对物业税的开征给出了几点建议，希望对物业税的开征起到一定的积极作用。 目前我国房地产市场存在诸多问题，适时开征物业税必将引导房地产市场朝有益方向发展。希望本文可以为物业税税制的设计和实施办法提供一定的数据支持，同时也可以为房地产市场各主体提供具有参考价值的分析结果和建议。
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F293.3;F812.42
【图文】：

物业 税开 征 后， 住 房的 持 有 者将 成为 物 业税 的 纳 税人 ，因 此 可以 说 物业 税 首先影 响的 将 是居 民 的 购房 需求 。 部分 学 者认 为 物业 税 的征 收 会带 来 房价 的 下跌 ， 但房 价的 涨 跌主 要 是 由市 场供 求 关系 决 定 的， 同 时 又 有很 多其 他 的因 素 共 同作 用， 因此 物 业税 究 竟会 对 房价 产 生多 大的 影 响还 是 一个 未 知数 [ 46 ]。这 样一 来 居民 将 直接承 担 住房 的 持有 成本 增 加， 势 必会 减 少居 民 的购 房 需求 。 另外 ，物 业 税将 现 行税 制 中 针对 开发 商 征收 的 土 地增 值税 、 城市 房 地产 税 、房产 税等 合 并并 转 向 住房 的持 有 者征 收 ，这 样 的房 地 产税 制 改革 降 低了 开 发商 的 开发 成本 ， 使得 开 发 商有 能力 增 加供 给 。但 是 由于 需 求决 定 供给 的 理论 ， 居民 购 房需 求的 减 少将 直 接 影响 开发 商 的供 给 ，虽 然 此时 开 发成 本 已经 降 低， 但 增加 供 给对 开 发商 来说 并 无益 处 ，因 此 开发 商 将更 趋 向于 减 少 供给 。住房 的供 给 和需 求 是住 房 成 交价 格和 成 交量 的 决 定因 素， 而 成交 价 格和 成 交量在 一定 程 度上 体 现 着住 宅市 场 的繁 荣 程度 ， 因此 物 业税 对 房地 产 市场 的 作用 过 程可 以 用下 图 3 . 1表 示 ：

税 对住 房 供求 关系 的 影响 国现 行 的“ 重 流 转、 轻 保有 ” 的 税 收体 制 下 ，针 对开 发 商征 收 但 实际 上 这 部分 税费 会 通过 房 价转 嫁 给购 房 者， 征 收物 业 税可 房 者的 负 担 ，只 是将 税 收显 性 化， 使 原本 由 开发 商 转嫁 给 购房 确 了税 收 主体 。 税对 房 地产 市 场 的影 响将 通 过住 宅 供求 关 系得 以 实现 ， 如图 3 .面 积， P 表 示 住宅 价 格 ，D O表 示 购房 者 的需 求 曲线 ， S O表 示 既 不 地 产税 税 费 又未 征收 物 业税 时 的 房地 产开 发 商提 供 的 住宅 供给 相交 于 （ G 0， P 0 ）， 这一 点 为初 始 均衡 点 。当 政 府对 开 发商 征费 时， 由 于 开 发商 的 成本 提高 导 致S O 曲线 上升 至S 1 ，与D O 曲 线 相、 P 1 -税 与 P O 点 的 位置 说 明 ，在 现 行的 房 地产 税 收 制度 下 开发 商 税 费， 但 实 际上 将部 分 转嫁 给 了购 房 者， 转 嫁的 比 例与 供 给需 。

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本文编号：2729221