重庆市公共租赁住房投融资模式研究

发布时间：2020-06-30 17:29

【摘要】：近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是,由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。特别是“夹心层”群体存在阶段性住房困难,支付能力不足于购买商品房,又不具备购买经济适用房条件,这部分人群急需找到解决其住房的渠道。解决好广大低收人家庭和户籍不在城镇的农民工住房保障问题已成为各级政府工作的重点和难点。公共租赁住房(即公租房)是政府为解决市场失灵和保障居民基本居住需求推行的一种住房保障政策,并且公租房建设和供应已经上升为“国家战略”。目前北京、上海、深圳、重庆等城市积极探索公租房建设。特别是重庆,是我国农村区域最广、城乡二元结构特征最突出的直辖市,也是农民工群体数量庞大的直辖市,统筹城乡发展任重道远,公租房建设是重庆市统筹城乡综合配套改革的重要内容。而建设所需的巨额资金是保障性住房建设的普遍难题。因此研究公租房的投融资模式,拓宽资金筹措渠道,建立资金筹措长效机制成为公租房可持续发展的重要保障。本文对公租房产生、意义、概念、特征及必要性进行理论分析的基础上；对与本文研究密切相关的理论以及研究成果进行梳理,了解国内外公租房建设融资模式,特别是发达国家和地区保障性住房的成熟的融资模式以及启示,这些理论基础为重庆市公租房融资模式的创新研究、进而为公租房制度体系的建立和完善奠定了基础。通过对重庆市公租房融资模式现状及主要融资渠道进行分析的基础上,总结重庆市公租房融资模式的成效,寻找重庆市公租房融资中所存在的问题及其原因。探索与重庆发展相协调的公租房融资新模式,提出完善重庆市公租房融资模式的基本思路及几种可供参考的具体模式。通过研究得到以下结论： (1)重庆市公租房建设投融资与还贷能够实现动态平衡。通过测算,重庆市至2015年建设4000×104m2公租房,通过政府财政投入,银行及非银行金融机构贷、公积金贷款及发行债券;通过引入房地产投资信托基金、BOT模式以及将承担公租房建设作为房地产企业经营的基本条件等渠道,所需投融资1200亿的目标能够顺利实现。通过公租房租金、配套商业部分按市价租售、以及在条件成熟时将公租房出售给符合条件的个人等途径可实现还本付息。其中,商业用房的出售和公租房出售,这两部分筹措的资金可用来平衡社会融资的本金而且略有盈余。而公租房的租金收入可偿还贷款利息,商业用房的租金收入可以平衡每年维修和管理费用。此外,60%的公租房,即2400x104m2只租不售,作为优良资产长期运营,可以获得长期、稳定的租金收益。 (2)政府是公租房建设融资的主导。由于保障性住房投资收益率低、投资回收周期长、经营管理相对复杂,因而对社会资金吸引力相对较小。这种情况下,社会资金能否流入保障性住房领域,政府主导是关键,并在很大程度上取决于政府提供的优惠政策、利益激励、风险分担机制及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。公租房作为保障性住房的主体,必须在政策制定上体现政府的主导作用。重庆市公租房建设融资的经验表明,在公租房建设融资过程中,政府不单是靠财政拨付和税收减免等注入资金,更重要的是综合运用各种调控手段发挥杠杆作用,以政策撬动、吸引社会及民间资本积极参与。其中,通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式引导民间资本进入保障房建设,成效明显。因此,应充分发挥政府的主导作用,灵活运用各种政策工具,为保障性住房运营管理提供有力的政策空间和市场环境,吸引社会资本参与保障性住房建设。 (3)社会资金是拓宽公租房融资的关键。重庆公租房建设融资经验表明,单纯依赖政府的财政投入和税收减免发展公租房,难于真正做到可持续投入和建设：在政府财力有限的情况下,开辟银行融资、非银行金融、公积金贷款、发行债券等多元化的公租房建设融资渠道尤为关键,其中,通过金融财税等经济手段融资,拓宽公租房融资渠道,是一条有效途径；通过适当地引入市场机制,不仅为公租房建设提供了资金支持,也为社会资金参与公租房建设创造了条件,从而寻到一条低风险、收益稳定且承担社会责任的有益投资途径。 (4)投融资平台是公租房融资模式运行的中心环节。重庆市采取的投融资平台融资模式,以重庆市地产集团、城投集团、两江集团等优质国有资产为依托建设投融资平台,负责公租房的融资、开发和建设,是关系公租房项目能否顺利实施的中心环节：以有效的运营为基础,多方式、多渠道融资,能够为公租房建设提供更好的支持和服务,有效促进资产保值增值,并进一步提升平台的融资能力和国有资产的运营管理能力；这样一个融合政府与市场的优势、使其在各自擅长的领域发挥作用的平台,有助于为融资模式及管理机制创新、运营效率提高创造优良环境。 (5) REITS、BOT等模式是公租房融资模式创新的有益借鉴。研究表明,以REITS、BOT等模式为典型代表的项目融资在国际上运用己较成熟,能够为公租房融资模式创新提供有益借鉴。REITS模式便于投资者参与或退出投资的同时,还具有较高且稳定回报的特点,可以将公租房经营过程中产生的持续、稳定租金收入用来分红,从而吸引倾向于稳健投资的投资者；BOT模式可以通过建立制度化合作,引导开发商投资建设公租房,私营企业的介入不仅能够拓宽建设和运营公租房的资金来源,同时能提高效率、降低风险。因此,如果将上述模式以某种变通形式参与公租房建设,并纳入到公租房融资模式中来,将会极大丰富公租房的融资手段和方式,提升其融资能力,并促进融资模式的发展和创新。 (6)提出拓宽重庆市公租房融资渠道的对策建议。积极稳妥引进多种融资模式,鼓励社会资本参与,规范房地产企业承担公租房建设的程序,尽快健全相关法律法规,鼓励并规范保障性住房融资,建立并完善信用监管体系,强化公租房建设运营风险控制。
【学位授予单位】：西南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F293.3

【参考文献】